房地产市场周报：楼市旺季销售不及预期，政策有待进一步优化

证券研究报告 策略点评 楼市旺季销售不及预期，政策有待进一步优化 房地产市场周报（09.23-09.29） 2024年09月23日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 5% -1% -6% -11% -16% 2023-092023-12 2024-03 2024-06 2024-09 % 1M 3M 12M 上证指数 -3.51 -8.31 -12.24 沪深300 -3.03 -8.09 -14.07 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：传统旺季市场热度较低，市场信心仍有待提振2024-09-11 2房地产市场周报：需求端政策持续发力，高能 级城市更具韧性2024-09-04 本周观点：受中秋节假期效应、政策效应减退等因素的影响，上周 （9.16-9.22）商品房销售量有所下降，30大中城市商品房成交面积环比减少8.90%；其中二线城市销售环比增加0.09%，而一、三线城市分别下降25.22%和5.38%。从政策面来看，9月是楼市传统旺季，同时也是政策出台的重要窗口期，但近期增量政策数量较少且力度偏弱，再加上9月最新LPR维持不变，对市场情绪造成一定扰动，因此目前市场整体热度相对较低。值得注意的是，近日中央与地方的部分政策部署仍预示后续政策还有优化空间。中央层面，国家发改委在新闻发布会上明确：为推动新型城镇化战略五年行动计划的落实，将配合推动相关部门研究提出户籍制度改革、常住地提供基本公共服务、随迁子女义务教育、加快保障性住房建设等具体政策措施；地方层面，北京近日宣布：优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。总体而言，9月传统旺季期间楼市表现不及预期，反映国内有效需求不足的矛盾尚待缓解，市场仍处于底部区间。预计，美联储降息落地将为我国宏观政策打开空间，短期内市场可能仍将聚焦于政策博弈，供需两端政策均有望进一步发力。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）9月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR 为3.85%，均较上一期保持不变。（2）国家发改委举行9月份新闻发布会，新闻发言人表示：近期，国家发改委同有关部门组织召开动员部署会，对落实国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》作出部署安排。（3）近日，中共北京市委明确：优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。 上周商品房与土地市场重点高频数据：9月16日至9月22日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少8.90%，同比减少56.21%，其中 二线城市环比增加0.09%，一、三线城市分别下降25.22%和5.38%，整体销售边际走弱；从累计值来看，1月1日至9月22日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少34.44%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2上周政策动态及重要消息5 2.1新一期贷款市场报价利率未作调整5 2.2国家发改委：进一步降低企业融资和居民信贷成本，保持流动性合理充裕5 2.3北京：适时取消普通住宅和非普通住宅标准5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年8月，全国商品房销售面积累计同比下降18.0%,销售额累计同比下降23.6%，降幅相比前7个月略有 收窄；商品房销售面积当月值已连续35个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周 期（2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-8月，全国房地产开发投资同比下降10.2%，降幅与前7个月持平。总体来看，7月以来受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显逆转；8月国房景气指数为92.35点，相比前值略有回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20% 区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，“金九”传统旺季楼市销售边际走弱，政策尚需进一步优化。受中秋节假 期效应、政策效应减退等因素的影响，上周（9.16-9.22）商品房销售量有所下降，30大中城市商品房成交面积环比减少8.90%；其中二线城市销售环比增加0.09%，而一、三线城市分别下降25.22%和5.38%。从政策面来看，9月是楼市传统旺季，同时也是政策出台的重要窗口期，但近期增量政策数量较少且力度偏弱，再加上9月最新LPR维持不变，对市场情绪造成一定扰动，因此目前市场整体热度相对较低。值得注意的是，近日中央与地方的部分政策部署仍预示后续政策还有优化空间。中央层面，国家发改委在新闻发布会上明确：为推动新型城镇化战略五年行动计划的落实，将配合推动相关部门研究提出户籍制度改革、常住地提供基本公共服务、随迁子女义务教育、加快保障性住房建设等具体政策措施；地方层面，北京近日宣布：优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。总体而言，9月传统旺季期间楼市表现不及预期，反映国内有效需求不足的矛盾尚待缓解，市场仍处于底部区间。预计，美联储降息落地将为我国宏观政策打开空间，短期内市场可能仍将聚焦于政策博弈，供需两端政策均有望进一步发力。 2上周政策动态及重要消息 2.1新一期贷款市场报价利率未作调整 9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较上一期保持不变。 来源：人民银行 2.2国家发改委：进一步降低企业融资和居民信贷成本，保持流动性合理充裕 9月18日，国家发改委举行9月份新闻发布会。政研室主任、委新闻发言人金贤东表示：近期，国家发改委同有关部门组织召开动员部署会，对落实国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》作出部署安排。国家发改委将完善实施推进机制，充分发挥城镇化工作暨城乡融合发展工作部际联席会议作用，会同有关部门制定新型城镇化年度重点任务；配合推动相关部门研究提出户籍制度改革、常住地提供基本公共服务、随迁子女义务教育、加快保障性住房建设等具体政策措施。同时，推动省级政府落实主体责任，完善推进新型城镇化的工作机制。国家发改委将强化政策支持保障，会同有关部门抓紧完善落实支持新型城镇化的财政、金融、土地等政策，统筹运用中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债券，加大对义务教育学校、普通高中、公立医院、保障性租赁住房、老旧小区改造、城市燃气管道更新改造、防水排涝设施等新型城镇化重点建设项目的支持力度。同时，指导地方结合实际制定各省份落实 《行动计划》的实施方案，推