房地产市场周报（08.05-08.11）：楼市销售季节性回调，地方政策持续优化

证券研究报告 策略点评 楼市销售季节性回调，地方政策持续优化 房地产市场周报（08.05-08.11） 2024年08月12日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 2% -3% -8% -13% -18% 2023-082023-11 2024-02 2024-05 2024-08 % 1M 3M 12M 上证指数 -3.78 -9.39 -10.38 沪深300 -4.10 -9.28 -14.38 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：政策利好助力市场修复，核心城市销售有望企稳2024-08-07 2房地产市场周报：央地持续加码支持政策，期 待核心城市楼市企稳2024-07-30 3房地产市场周报：中央定调地产领域改革，调控措施有望持续优化2024-07-25 本周观点：由于购房需求季节性回调，叠加高基数效应，本周（8.5-8.11） 商品房市场销售走弱，30大中城市商品房成交面积环比减少25.76%，同比减少16.84%，但年内累计成交面积同比降幅仍呈持续收窄态势。另一方面，据券商中国报道，8月7日拍卖的上海徐汇区地块成交楼 面价达13.1万元/平方米，刷新全国楼面价纪录，这表明核心城市的优质土地仍具热度。从政策面来看，央行报告提出，下阶段货币政策将聚焦完善住房租赁金融支持体系、支持存量商品房去库存等；此外，自三中全会明确“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”以来，各地方政府持续优化房地产政策，特别是一线城市正在加大支持力度，如深圳正式启动收购商品房用作保障房、广州正在就配售型保障性住房征求意见等。总体而言，近期中央和各地政策部署预示后续收储力度将进一步加大，随着存量商品房去库存带动房价企稳，房地产市场基本面有望加快改善。考虑到目前商品房销售的绝对量仍处于历史低位，整体市场修复可能仍需时间，宏观经济复苏以及政策持续发力是提振购房者信心的关键因素，期待各大核心城市跟进收储相关工作，促进市场供需再平衡。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）央行8月9日发布《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，报告指出：充分认识房地产市 场供求关系的新变化，着力推动已出台金融政策措施落地见效。（2）8月7日，深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，深圳收购商品房用作保障性住房工作开始启动。 （3）广州市住房城乡建设局起草《广州市配售型保障性住房管理办 法（试行）（征求意见稿）》，8月6日起公开征求意见。 本周商品房与土地市场重点高频数据：8月5日至8月11日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少25.76%，同比减少16.84%，其 中一二三线城市环比分别下降8.11%、36.86%、24.51%，市场需求有所降温；从累计值来看，1月1日至8月11日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少34.62%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1央行：引导金融机构强化金融保障，推动加快建立租购并举的住房制度5 2.2深圳拟收购商品房用作保障性住房5 2.3广州配售型保障房管理办法公开征求意见5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年6月，全国商品房销售面积累计同比下降19.0%,销售额累计同比下降25.0%，降幅相比前5个月略有 收窄；商品房销售面积当月值已连续33个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行 周期（2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-6月，全国房地产开发投资同比下 降10.1%，降幅与前5个月持平。总体来看，受政策利好持续释放以及6月销售旺季等因素的支撑，商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显的逆转，6月国房景气指数为92.11点，相比前值有所回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积 的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方 米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，地方层面持续优化调控政策，收储或将成为下阶段重点工作。由于购房 需求季节性回调，叠加高基数效应，本周（8.5-8.11）商品房市场销售走弱，30大中城市商品房成交面积环比减少25.76%，同比减少16.84%，但年内累计成交面积同比降幅仍呈持续收窄态势。另一方面，据券商中国报道，8月7日拍卖的上海徐汇区地块成交楼面价达13.1万元/平方米，刷新全国楼面价纪录，这表明核心城市的优质土地仍具热度。从政策面来看，央行报告提出，下阶段货币政策将聚焦完善住房租赁金融支持体系、支持存量商品房去库存等；此外，自三中全会明确“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”以来，各地方政府持续优化房地产政策，特别是一线城市正在加大支持力度，如深圳正式启动收购商品房用作保障房、广州正在就配售型保障性住房征求意见等。总体而言，近期中央和各地政策部署预示后续收储力度将进一步加大，随着存量商品房去库存带动房价企稳，房地产市场基本面有望加快改善。考虑到目前商品房销售的绝对量仍处于历史低位，整体市场修复可能仍需时间，宏观经济复苏以及政策持续发力是提振购房者信心的关键因素，期待各大核心城市跟进收储相关工作，促进市场供需再平衡。 2本周政策动态及重要消息 2.1央行：引导金融机构强化金融保障，推动加快建立租购并举的住房制度 央行8月9日发布《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，关于下一阶段货币政策主要思路，报告指出：充分发挥货币信贷政策导向作用。坚持聚焦重点、合理适度、有进有退，保持再贷款再贴现政策稳定性，用好普惠小微贷款支持工具，实施好存续的各类专项再贷款工具，推动科技创新和技术改造再贷款、保障性住房再贷款落地生效。充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台金融政策措施落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。引导金融机构强化金融保障，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善住房需求，加大住房租赁金融支持，推动加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。 来源：中国人民银行 2.2深圳拟收购商品房用作保障性住房 8月7日，深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。通告称，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，该集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，现向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。此举标志着深圳收购商品房用作保障性住房工作开始启动。此次征集范围为：