房地产行业研究周报：二手房成交回暖，多地出台购房优惠政策

房地产行业周报-20231203 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.89%，沪深300指数下跌1.56%，相对收益为-3.33%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(11.24-11.30)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交38373套，同比增速-1.9%，环比增速13.3%；合计成交面积450.9万平方米，同比增速4.7%，环比增速32.4%。 本周(11.24-11.30)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19279套，同比增速35.3%，环比增速1.7%；合计成交面积184.2万平方米，同比增速32%，环比增速1.3%。 本周（11.24-11.30），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19776.8万平方米，环比增速0.6%，去化周期118.7周。 本周（11.20-11.26），土地供给方面，本周供应土地9822.8万平方米，同比增速-15.3%；供应均价1935元/平方米，同比增速-20.5%。土地成交方面，本周成交土地1127.3万平方米，同比增速-61.5%；土地成交金额225亿元，同比增速-50.6%。 本周土地成交楼面价1996元/平方米，溢价率2.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、0.6%、3.4%。 本周（11.24-11.30）房地产企业合计发行信用债130.1亿元，同比增速7.3%，环比增速57.1%。 投资建议： 11月30日，江苏省南京住房公积金管理中心发布《关于调整部分住房公积金政策的通知》，通知提出，提高第二次使用住房公积金贷款购买第二套住房最高可贷额度，由现行的30万元/人、60万元/户，提高至50万元/人、100万元/户，同时延长公积金支付购房款的政策期限。12月1日，据公众号“临平发布”，杭州临平区发布限时实施购房贷款贴息政策，补贴期限为36个月。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.89%，沪深300指数下跌1.56%，相对收益为-3.33%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：同达创业、海航基础、数源科技、万业企业、中润资源，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为大龙地产、城建发展、京投发展、华发股份、中交地产。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】11月27日，国家发展改革委就城市社区嵌入式服务设施建设有关情况举行发布会。住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁介绍，接下来，住建部将进一步发挥好在城市更新工作中的统筹作用，多措并举、持续推进，配合国家发展改革委做好社区嵌入式服务设施建设工程实施工作。全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板。 【中央政策】11月29日，自然资源部办公厅发布关于印发《乡村振兴用地政策指南（2023年）》的通知。《指南》提出，将坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，通过优化国土空间格局、强化用途管制、积极盘活存量等系列举措，切实提升自然资源领域服务保障乡村振兴用地的能力。政策确定四条基本原则：一是坚持规划引领，统筹谋划；二是坚持底线思维，保护优先；三是坚持存量挖潜，高效发展；四是坚持以人为本，维护权益。 【地方政策】11月26日，海南省住房公积金管理局发布《关于开展住房公积金贴息贷款业务的通告》。《通告》提出，根据《海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法》规定，将在今年12月份全面开展住房公积金个人住房贴息贷款业务，办理贴息贷款的借款人享有与住房公积金贷款借款人同等的权利和义务。同时，拟申请住房公积金贷款的缴存职工，可自愿选择住房公积金贴息贷款或住房公积金贷款轮候方式办理。 【地方政策】11月27日，广东省揭阳市住房和城乡建设局等七部门联合发布《关于继续做好促进本市房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及公积金贷款等八项措施。实施多子女家庭住房公积金支持政策。（一）多子女家庭在本市无自有住房且租赁住房提取的，可选择按月或者按年提取实际租房支出金额（按月提取自2023年12月1日起施行）。（二）多子女家庭首次申请住房公积金贷款的，二孩家庭贷款额度可按揭公积金管委〔2022〕3号文件标准上浮10%，三孩家庭贷款额度可按揭公积金管委〔2022〕3号文件标准上浮20%。多子女家庭申请公积金贷款须符合我市住房公积金贷款其他申请条件，公积金贷款额度上浮政策与我市住房公积金其他贷款优惠政策不叠加使用。 【地方政策】11月29日，安徽省宣城市发布《关于印发<进一步促进市区房地产市场平稳健康发展措施>的通知》，本措施自印发之日起施行，有效期一年。《通知》要求，支持外来居民合理住房需求。对非宣城市户籍居民在宣城市区购买家庭唯一和第二套改善性新建商品住房的，按其所购房屋面积给予300元/平方米购房补贴，最高不超过4万元。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【北京万通】11月26日，北京万通新发展集团股份有限公司发布股票交易异常波动公告。万通发展集股票于2023年11月22日、11月23日、11月24日连续三个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，根据《上海证券交易所交易规则》的有关规定，属于股票交易异常波动的情形。万通表示，经公司自查并向控股股东及其一致行动人、实际控制人等相关方核实，公司生产经营一切正常，未发现存在对公司股票交易价格可能产生重大影响的媒体报道及市场热点概念等。该公司表示，目前正在筹划需董事会审议的事项，该事项当前阶段尚不构成重大资产重组，除此之外，不存在其他应披露而未披露的重大事项。 【华润置地（沈阳）】11月27日，据北京产权交易所披露，华润置地（沈阳）有限公司转让其100%股权，转让底价39.15亿元。此次转让方为华润置地控股有限公司，转让标的为华润置地（沈阳）有限公司法定代表人为王勇，注册资本月约1417.26万美元，属于国有控股企业，由华润置地控股有限公司持股51.11%，STRONGFOUNDATION DEVELOPMENTS LIMITED持股48.89%。截至2023年8月31日，公司的营业收入为2.1315亿元，净利润2002.38万元，资产总计61.2198亿元，负债总计41.8809亿元。 【中粮置业】11月28日，中粮置业投资有限公司发布关于控股子公司公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权进展暨完成工商变更登记的公告。为实现资产价值最大化，中粮置业控股子公司西单大悦城有限公司通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权。2023年9月28日，西单大悦城与中邮人寿保险股份有限公司签署了《产权交易合同》，本次交易成交价格为42.56亿元。 【资源控股】11月30日晚间，资源控股披露截至9月30日止6个月业绩。 资源控股在中国内地8个城市拥有12个物业发展项目，持作出售物业、发展中物业及未开工面积合计约为261.1万平方米。于报告期，物业已签约销售约人民币2.6亿元，已签约建筑面积约3.1万平方米，平均售价约为每平方米人民币8304元。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(11.24-11.30)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交38373套，同比增速-1.9%，环比增速13.3%；合计成交面积450.9万平方米，同比增速4.7%，环比增速32.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为31%、-2.4%和-18.7%，环比增速为0.7%、12.1%和28.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为67%、1.3%和-23.7%，环比增速为64.9%、22.8%和23.2%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.30），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交144749套，同比增速-14.4%，环比增速-1.8%；合计成交面积1548.4万平方米，同比增速-13.3%，环比增速2.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-1.1%、-11.3%和-27%，环比增速为-0.2%、-4.9%和1.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为6.6%、-12.8%和-27.7%，环比增速为17.5%、-2.7%和-0.9%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(11.24-11.30)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19279套，同比增速35.3%，环比增速1.7%；合计成交面积184.2万平方米，同比增速32%，环比增速1.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为63.1%、31%和19.2%，环比增速为7.5%、2.3%和-8.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为63.4%、24.5%和29.2%，环比增速为5.3%、2.1%和-6.4%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.30），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交83884套，同比增速26.4%，环比增速18.4%；合计成交面积803.1万平方米，同比增速18.8%，环比增速18.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为24%、28.4%和22.1%，环比增速为25.4%、14.8%和24.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为24.6%、18%和15.2%，环比增速为27.3%、15.4%和19.9%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（11.24-11.30），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19776.8万平方米，环比增速0.6%，去化周期118.7周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.8%、0%、1.1%，去化周期分别为103.5周、117.7周、197周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（11.20-11.26），土地供给方面，本周供应土地9822.8万平方米，同比增速-15.3%；供应均价1935元/平方米，同比增速-20.5%。土地成交方面，本周成交土地1127.3万平方米，同比增速-61.5%；土地成交金额225亿元，同比增速-50.6%。 本周土地成交