房地产行业周报（2023年第49周）：多地持续出台购房优惠政策

本周板块回顾：本周（2023/12/1~2023/12/7）申万房地产指数下跌3.70%，沪深300指数下跌2.40%，板块跑输沪深300指数1.30pct，在31个板块中排第28位。 行业数据回顾：30大中城市商品房成交面积221万平米，环比-21.7%，同比-23.9%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积46万平米，环比-25.4%，同比-27.6%；二线城市商品房成交面积124万平米，环比-24.6%，同比-22.1%；三线城市商品房成交面积51万平米，环比-8.9%，同比-24.5%。我们重点监测的14城二手房成交面积158万平米，环比-7.0%，同比+23.4%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积31万平米，环比-15.2%，同比+53.7%；9个二线城市二手房成交面积119万平米，环比-8.4%，同比+17.0%；3个三四线城市二手房成交面积8万平米，环比+107.2%，同比+30.8%。库存去化方面，一线城市中，上海仍保持最短的去化周期；二线城市中，杭州去化周期最短。土地方面，一线城市住宅用地成交12宗，平均溢价率为4.75%，土地出让金为190.05亿元；二线城市合计成交住宅用地100宗，总规划建面1063.8万方，土地出让金417.51亿元，平均溢价率0.6%；三四线城市共计成交住宅用地530宗，土地出让金795.16亿元，平均溢价率4.06%。 本周行业新闻跟踪：本周各地政策持续出台，如海南省现房销售项目住房公积金个人住房贷款免存保证金；苏州实施“卖旧买新”购房契税补贴；福州为706户公租房启动配租，租金标准统一为市场评估租金的50%；江西德安县实行阶段性购房契税补贴，支持居民个人换购住房；甘肃定西加大政策性补助力度，开展房地产促销活动；河南信阳公积金贷款首套最低首付比例由30%降低至20%；温州探索“房票”用于购房首付，将公积金贷款最低首付款下调至30%等。12月4日上海市崇明区人民政府印发《上海市崇明区旧住房成套改造实施方案》。 重点公司跟踪：12月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地5块，总土地出让金81.36亿元，拿地企业包括招商蛇口、华润置地、保利发展、中国海外发展和越秀地产，地块分别位于长沙、郑州、佛山、天津和上海。 投资建议：销售表现上，本周新房及二手房市场本周成交环比均下跌，销售有所回落。拿地企业仍以国央企为主。整体政策环境维持宽松，值得注意的是上海崇明区人民政府印发《上海市崇明区旧住房成套改造实施方案》，城中村改造持续推进。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第49周板块行情回顾 1.1第49周行业指数表现 本周（2023/12/1~2023/12/7）申万房地产指数下跌3.70%，沪深300指数下跌2.40%，板块跑输沪深300指数1.30pct，在31个板块中排第28位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第49周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：市北高新、光大嘉宝、京基智农、西藏城投、空港股份；跌幅排名前5位的个股分别为：*ST泛海、ST世茂、张江高科、皇庭国际、新黄浦。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/12/1~2023/12/7）30大中城市商品房成交面积221万平米，环比-21.7%，同比-23.9%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积46万平米，环比-25.4%，同比-27.6%；二线城市商品房成交面积124万平米，环比-24.6%，同比-22.1%；三线城市商品房成交面积51万平米，环比-8.9%，同比-24.5%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/12/7）30大中城市商品房成交面积12697万平米，同比-7.4%；其中一线城市商品房成交面积3076万平米，同比-0.7%；二线城市商品房成交面积6983万平米，同比-9.1%；三线城市商品房成交面积2638万平米，同比-10.0%。 12月截止目前（2023/12/1~2023/12/7）30大中城市商品房成交面积221万平米，同比-22.4%；其中一线城市商品房成交面积46万平米，同比-25.7%；二线城市商品房成交面积124万平米，同比-21.7%；三线城市商品房成交面积51万平米，同比-20.8%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/12/1~2023/12/7）我们重点监测的14城二手房成交面积158万平米，环比-7.0%，同比+23.4%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积31万平米，环比-15.2%，同比+53.7%；9个二线城市二手房成交面积119万平米，环比-8.4%，同比+17.0%；3个三四线城市二手房成交面积8万平米，环比+107.2%，同比+30.8%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/12/7）我们重点监测的14城二手房成交面积7987万平米，同比+33.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积1594万平米，同比+13.1%；9个二线城市二手房成交面积6012万平米，同比+40.5%；3个三四线城市二手房成交面积381万平米，同比+27.1%。 12月截止目前（2023/12/1~2023/12/7）我们重点监测的14城二手房成交面积158万平米，同比+26.9%；其中，2个一线城市二手房成交面积31万平米，同比+61.0%； 9个二线城市二手房成交面积119万平米，同比+20.4%；3个三四线城市二手房成交面积8万平米，同比+25.8%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/12/1~2023/12/7）4个一线城市中，仅有广州新房成交环比为+7.3%，北京、上海、深圳环比分别下跌28.7%、31.3%、24.1%；与去年同期相比，仅有广州同比上涨2.3%，北京、上海、深圳同比分别下跌8.0%、41.2%、9.5%。二手房市场本周北京成交面积环比-65.7%，同比-45.4%；深圳环比-61.5%，同比-37.4%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/12/1~2023/12/7）我们重点监测的14个二线城市中，仅无锡、济南、南京、苏州新房成交环比上涨，涨幅为56.1%、52.3%、12.4%、6.3%；其余城市环比均下跌，成都、武汉、东莞、佛山、青岛、杭州、福州、宁波跌幅分别为4.5%、5.6%、17.0%、18.1%、45.2%、45.5%、52.9%、60.5%。与去年同期相比，仅武汉、东莞新房同比上涨，涨幅分别为23.1%和6.4%；其余城市同比均下跌，其中福州跌幅超过80%，为84.9%。二手房市场方面，所有城市环比均下跌，其中杭州跌幅最大，跌幅为27.0%。同比方面，仅厦门同比下跌35.3%，杭州、南宁、佛山、成都、青岛、东莞、南京、苏州同比均上涨，涨幅分别为37.0%、35.0%、34.2%、26.5%、17.2%、8.7%、4.7%、0.3%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/12/1~2023/12/7）我们重点监测的13个三四线城市中，泉州、绍兴、肇庆新房成交环比上涨，涨幅分别为301.0%、14.6%、4.7%；其余城市新房成交环比均下跌，泰安、金华、韶关、莆田、惠州、江门、扬州、温州、芜湖环比分别-14.1%、-15.6%、-29.8%、-30.9%、-38.6%、-52.8%、-57.2%、-58.2%、-81.9%。 同比表现方面，金华同比+26.0%，表现最好；其余城市同比均下跌，肇庆、温州、绍兴、韶关、江门、泰安、扬州、莆田、惠州、芜湖、泉州同比分别为-16.2%、-21.5%、-23.0%、-37.2%、-42.6%、-45.1%、-68.3%、-70.0%、-71.7%、-77.4%、-92.2%。二手房市场上，金华本周成交环比+44.9%，同比-24.7%；江门环比+120.9%，同比+202.1%；扬州环比+164.7%，同比+4.0%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/12/1~2023/12/7）4个一线城市中，北京、深圳新房库存面积环比上涨，涨幅分别为0.3%和2.1%，深圳新房库存面积环比下跌0.3%；从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为6.81个月，深圳去化周期超过20个月。我们跟踪的4个二线城市，南京新房库存面积环比上涨0.9%，杭州和苏州新房库存面积环比分别下跌2.6%和0.1%；从去化周期来看，福州去化周期最长，为50.88个月；杭州、南京、苏州去化周期分别为2.70个月、19.67个月、16.58个月。我们跟踪的3个三四线城市中，莆田、泉州和温州3个月移动平均去化周期分别为61.46个月、135.55个月和44.05个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/12/1~2023/12/7）成交端，一线城市住宅用地成交12宗，平均溢价率为4.75%，规划建面为102.28万方，土地出让金为190.05亿元；商办用地成交1宗，平均溢价率为0.16%，规划建面为1.62万方，土地出让金为12.32亿元。二线城市合计成交住宅用地100宗，总规划建面1063.8万方，土地出让金417.51亿元，平均溢价率0.6%；成交商办用地107宗，总规划建面218.77万方，土地出让金28.50亿元，平均溢价率4.84%。供给方面，一线城市合计推出住宅用地8宗，总规划建面115.04万方；推出商办用地3宗，总规划建面17.04万方。二线城市合计推出住宅用地199宗，总规划建面1850.22万方；推出商办用地166宗，总规划建面571.04万方。三四线城市共计成交住宅用地530宗，商办用地404宗，土地出让金分别为795.16亿元、213.53亿元，平均溢价率分别为4.06%、9.77%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 深圳住建局：二手住宅成交量同比上升44.5%创7个月以来新高 11月份，深圳全市一手住宅成交2773套，环比+4.5%，同比+7%；全市二手住宅成交3133套，环比+12.9%，同比+44.5%。从全年数据来看，今年1-11月整体好于去年同期，主要体现在二手住宅成交大幅增加近五成。数据显示，2023年1-11月一、二手住宅合计成交58291套，比去同年期多出7065套。 上海崇明：区内不成套职工住宅及小梁薄板房屋将进行改造 12月4日，上海市崇明区人民政府印发《上海市崇明区旧住房成套改造实施方案》的通知。实施方案表示，改造对象为本区不成套职工住宅及小梁薄板房屋，共3.3万平方米，其中小梁薄板房屋1.1万平方米，不成套职工住宅2.2万平方米，主要涉及城桥镇、堡镇、庙镇、向化镇和长兴镇。 海南：现房销售项目住房公积金个人住房贷款免存保证金 12