房地产行业研究周报：一手房成交环比增加，多地出台购房新政

房地产行业周报-20240428 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨3.1%，沪深300指数上涨1.2%，相对收益为1.89%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(4.19-4.25)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29389套，同比增速-37.2%，环比增速16.1%；合计成交面积291.6万平方米，同比增速-43%，环比增速4.8%。 本周(4.19-4.25)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交22049套，同比增速-21.8%，环比增速0.1%；合计成交面积208.4万平方米，同比增速-25.7%，环比增速1.8%。 本周（4.19-4.25），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19888.6万平方米，环比增速0.1%，去化周期163周。 本周（4.15-4.21），土地供给方面，本周供应土地1836.8万平方米，同比增速-6. 7%；供应均价1094元/平方米，同比增速0%。土地成交方面，本周成交土地1740.6万平方米，同比增速16%；土地成交金额470.4亿元，同比增速312.6%。 本周（4.19-4.25）房地产企业合计发行信用债149.52亿元，同比增速29.7%，环比增速1.9%。本月至今（4.1-4.25）房地产企业合计发行信用债419.62亿元，同比增速-20. 4%，环比增速1.3%。 投资建议： 本周，多地优化公积金贷款标准，提高公积金贷款额度，扩大多子女家庭贷款政策支持范围，同时也有些地方进一步出台购房补贴、装修补贴等买房新政。我们可以看出，当前楼市虽然基本面未见好转，但政策自上而下均处在持续宽松阶段，随着后续的进一步政策宽松预期释放，板块估值有望得到一定的修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨3.1%，沪深300指数上涨1.2%，相对收益为1.89%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：亚太实业、南国置业、中珠医疗、空港股份、浙江广厦，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为同达创业、世茂股份、中迪投资、中润资源、金科股份。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】4月25日消息，财政部、税务总局近日发布“关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告”（财政部税务总局公告2024年第3号）。 为进一步推进农村集体产权制度改革，现就有关土地增值税政策公告如下：村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。本公告所称的农村集体经济组织，应按规定在农业农村部门办理注册登记，被赋予以字母“N”开头的统一社会信用代码，并取得《农村集体经济组织登记证》。 【中央政策】近日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹到部标准定额研究所调研工程建设标准和工程造价改革、智库建设等工作，并主持召开座谈会。倪虹指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，人民群众对住房城乡建设的要求从“有没有”转向“好不好”，住房城乡建设事业转型发展离不开标准的引领支撑。他表示，要深化工程建设标准体系改革，抓好强制性工程建设规范制定，鼓励企业创新制定引领行业发展的标准，为提升工程建设质量和建筑品质提供坚实保障。要扎实推进工程造价改革，探索向工程审计转型，强化工程造价市场形成机制。要加强国际交流，深化与“一带一路”沿线国家工程建设项目合作，推动工程建设标准国际化。 【地方政策】4月24日，甘肃省武威市住房公积金管理中心发布《关于调整优化住房公积金使用政策的通知》。文件涉及优化提取公积金付房租、房屋套数认定标准等已有政策；同时本次政策还新增提取公积金付首付款和买装配式建筑、星级绿色住宅公积金贷款额度上浮两项政策。" 【地方政策】4月23日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局召开房屋安全工作会议，学习传达市、区房屋安全有关会议精神，就做好房管系统重点领域房屋安全排查整治工作进行部署。杨浦区房管局党组书记、局长戴弘指出，安全生产是城市发展和社会运行的基础保障，安全工作没有99分，只有100分和0分的区别。要强化使命担当，责任压紧压实。房管领域各项工作时间紧、任务重，各科室务必深刻认识当前形势的严峻性、紧迫性，切实增强忧患意识、底线思维，对照“三管三必须”要求，严格落实房屋安全监督管理。 【地方政策】4月22日，据广州日报报道，广州市规划和自然资源局发布《关于优化不动产登记服务支持产业发展若干举措的通知》。文件显示，各不动产登记大厅在企业办事专窗基础上，产业服务专窗提供全流程绿色通道服务，产业主体办理不动产购买、抵押、变更、注销登相关登记业务无需预约、无需叫号，不动产税务、登记一窗联办、专人专线、即来即办。推行产业项目不动产登记业务“全程网办”“一窗办理”“一小时办结”服务。企业线上办理不动产登记业务，通过区块链可信身份认证、电子合同、电子签章、电子证照等实现“全程网办”，无需现场跑动。企业现场办理不动产登记业务，通过产业服务专窗，实现不动产网签、登记、税务、水电气过户“一窗办理”，对于不动产转移、抵押等登记业务，执行“一小时办结”。"取。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【德信中国】4月26日，德信中国控股有限公司公告披露截至2023年12月31日止年度的年度业绩。据观点新媒体获悉，截至2023年12月31日止年度，德信中国录得总收入约为人民币245.1亿元，同比上升约10.7%，公司毛利约为人民币17.99亿元，同比减少约17.4%，毛利率约为7.3%，同比减少约2.5个百分点。截至2023年12月31日止年度，该公司录得净亏损约为人民币19.6亿元。 截至2023年12月31日止年度，本公司拥有人应占亏损同比减少约685.7%至约人民币21.89亿元。具体而言，物业销售收入约为人民币239.76亿元，同增加约12.9%，占本集团总收入的约97.8%;物业建筑及项目管理服务收入约为人民币2.46亿元，同比减少约57.4%，占本集团总收入的约1.0%;管理及咨询服务收入约为人民币1.42亿元，同比减少约14.2%，占本集团总收入的约0.6%;商业物业租赁的租金收入约为人民币9150万元，同比减少约12.0%，占本集团总收入的约0.4%;以及酒店运营收入约为人民币5410万元，同比减少约0.6%，占本集团总收入的约0.2%。 【中国海外发展集团】4月24日，中国海外发展有限公司发布了2024年第一季度的业务回顾、经营情况及财务表现公告。根据公告，合约物业销售方面，第一季度，中国海外发展连同其联营公司及合营公司实现合约物业销售额为人民币602.1亿元，相应销售面积为202万平方米。期内，在中国内地两个城市新增两幅土地，新增总建筑面积14万平方米，总地价人民币16.0亿元。财务表现方面，截至2024年3月31日止3个月，中国海外发展录得收入为人民币365.0亿元，同比上升14.4%，经营溢利为人民币66.5亿元，剔除汇兑净损益后的经营溢利同比上升22.2%。中国海外表示，集团继续保持稳健的财务状况与强劲的成本优势，净借贷比率和融资成本维持于行业低水平。 【苏州新建元】4月24日，苏州新建元控股集团有限公司发布2023年第一期公司债券“23建元01”的年度付息公告。该债券发行总额为10亿元，期限为7年，附带第5年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。票面利率设定为3.60%，采用单利按年计息方式，不计复利，逾期不另计利息。根据公告，该债券的计息期限及付息日自2023年5月4日起至2030年5月3日止，每年的5月4日为付息日，若遇法定节假日则顺延至下一个交易日。本年度计息期限为2023年5月4日至2024年5月3日，付息金额为每手面值1000元债券派发36元（含税）利息。 "【上海南房集团】4月23日，上海南房（集团）有限公司发布了2023年度公司债券年度报告。公告显示，2023年度，发行人实现营业总收入8.41亿元，较上年度的15.49亿元同比减少45.71%。毛利率为54.52%（上年同期为33.48%）。 报告期利润总额3.82亿元，非经常性损益总额763.78万元。分业务看，于报告期内，动拆迁劳务营业收入4.58亿元，房产销售营业收入1.34亿元，物业管理收入0.82亿元，房产出租收入0.81亿元，保障房代建及建设施工业务收入0.06亿元，其他收入0.80亿元。 " 【保利发展】4月25日，保利发展控股集团股份有限公司举办2023年度网上业绩发布会。会上，管理层在回应公司去年毛利率、净利率下滑的情况时表示，是因为土地市场较高价格获取项目陆续进入结转周期，叠加售价下行，导致公司2023年结转毛利率同比下降。同时，叠加计提减值等因素，导致出现净利率下降。 保利发展还称，目前公司增量项目毛利率较高，如2022年获取项目销售毛利率超20%，且占存货比重逐步提升，预计可带动公司整体毛利率企稳甚至回升。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 观点网、中泰证券研究所 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(4.19-4.25)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29389套，同比增速-37.2%，环比增速16.1%；合计成交面积291.6万平方米，同比增速-43%，环比增速4.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-14.6%、-40%和-51.1%，环比增速为20.5%、26.9%和-2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-15.4%、-49.5%和-49.7%，环比增速为33.9%、9.1%和-20.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（4.1-4.25），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交95267套，同比增速-39.5%，环比增速-6%；合计成交面积1005.7万平方米，同比增速-39.5%，环比增速-2.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-26.6%、-43.1%和-45.2%，环比增速为13%、-2.8%和-23.4%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-27.3%、-42.9%和-42.1%，环比增速为11.8%、-1%和-14.5%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(4.19-4.25)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交22049套，同比增速-21.8%，环比增速0.1%；合计成交面积208.4万平方米，同比增速-25.7%，环比增速1.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-18%、-22.1%和-25%，环比增速为-6.7%、2.2%和1.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-20.4%、-25.9%和-30.7%，环比增速为-9.9%、6.2%和0.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（