房地产行业周报：二手房成交回暖，广州出台人才新政

- 1 - [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2019年12月21日 房地产 房地产行业周报 二手房成交回暖，广州出台人才新政 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 137 行业总市值(亿元) 20657.85 行业流通市值(亿元) 16988.88 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科 31.68 3.06 3.54 4.11 4.79 10.35 8.95 7.71 6.61 0.56 买入 保利地产 16.00 1.59 1.97 2.40 2.89 10.06 8.12 6.67 5.54 0.37 买入 融创中国 40.05 3.79 5.67 7.26 9.13 10.57 7.06 5.52 4.39 0.21 买入 华夏幸福 28.30 3.91 5.03 6.59 7.94 7.24 5.63 4.29 3.56 0.21 买入 备注：股价取自 2019 年 12 月 20日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  一手房：成交环比增速2.15%，同比增速-2.46%（按面积） 本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积501.11万方，环比增速2.15%，同比增速-2.46%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为21.33%，10.37%，-20.48%；同比增速分别为-26.26%，19.03%，-22.63%。  二手房：成交环比增速4.19%，同比增速38.66%（按面积） 本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积133.17万方，环比增速4.19%，同比增速38.66%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为9.07%，11.51%，-48.09%；同比增速分别为50.60%，47.13%，-35.51%。  库存：可售面积环比增速2.31%（按面积） 本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5722.71万方，环比增速2.31%，去化周期31.59周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为1.31%，3.74%，-0.84%。一线、二线、三线去化周期分别为45.42周，25.41周，11.49周。  10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） 根据中指监测数据，（12月9日至12月15日）重点城市共开盘66个项目，合计推出房源16592套，其中一线城市开盘1457套、占比8.78%；开盘项目平均去化率达到60%，其中二线城市平均去化率为58%。  投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速2.15%，同比增速-2.46%；二手房成交环比增速4.19%，同比增速38.66%，市场成交量同比涨跌不一；重点城市去化率为60%，较上周下降5%。 上周，韩正在住房建设部会议上重申“房住不炒”并要求做好老旧小区改造， 12月1年期、5年期以上LPR利率与上期相同；地方层面，广州花都区和黄埔区出台人才新政，深圳出台政策规范楼市。目前看来，土地溢价率持续走低，即便促销，去化压力也在加大，市场看空情绪浓厚，这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷，我们看好年末至明年一二季度，“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。 行业配置方面，我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点，主要逻辑有以下4点：政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大，目前重点房企19E市盈率平均仅为6.1X，估值继续下行空间较小，上行空间与概率大。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期，降准降息带来利好的方向-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%房地产(申万)沪深300 不变。业绩确定性：我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右，在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势凸显。高分红：地产行业放慢扩张主动降杠杆后，整体开始提高分红，目前重点房企股息率平均高达4.5%。 配置建议：看好Beta修复基础上的Alpha个股。首先当前板块具备估值提升机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面，结构分化加速：由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化，在行业下行期尤其明显，类似制造业产能出清，行业集中度继续提升，龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看：历次周期中，市场底领先政策底，政策底部领先基本面底（销售反弹），现在政策正在改善，观望时间过长，或错失最佳投资时机。 推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。  风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。 内容目录 1、行业要闻 ........................................................................................................ - 4 - 2、公司要闻 ........................................................................................................ - 4 - 3、基本面回顾 .................................................................................................... - 7 - 3.1 40个大中城市一手房成交分析（19/12/13-19/12/19） ....................... - 10 - 3.2 10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） ...................................... - 13 - 3.3 15大中城市住宅可售套数分析（2019-12-19） .................................. - 14 - 3.4 14个大中城市二手房成交分析（19/12/13-19/12/19） ....................... - 16 - 4、投资建议及风险提示 .................................................................................... - 18 - 图表目录 图表 1： 一手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 10 - 图表 2：一手房成交面积同比增速（周数据） ................................................. - 10 - 图表 3：主要城市一手房本周成交面积环比增速 ............................................. - 10 - 图表 4：40大中城市一手房详细成交数据（套数：万套；面积：万方） ....... - 11 - 图表 5：重点城市推盘（近八周） ................................................................... - 13 - 图表 6：重点城市开盘平均去化率（近八周） ................................................. - 13 - 图表 7：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 13 - 图表 8：重点城市推盘产品结构 ....................................................................... - 13 - 图表 9：合计可售套数及去化周期（按面积） ................................................. - 14 - 图表 10：一线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 14 - 图表 11：二线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................ - 14 - 图表 12：三线城市可售套数及去化周期 .......................................................... - 14 - 图表 13：15大中城市库存量数据分析（套数：万套，面积：万平方米） ..... - 15 - 图表 14：二手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 16 - 图表 15: 二手房成交面积同比增速（周数据） ................................................ - 16 - 图表 16: 主要城市二手房本周成交面积环比增速 ............................................ - 16 - 图表 17: 14大中城市二手房详细成交数据（套数：万套，面积：万方） ....... - 17 - 1、行业要闻  韩正：坚持房住不炒，做好老旧小区改造。（观点地产网） 12月18日中共中央政治局常委、国务院副总理韩正17日在住房城乡建设部召开座谈会。他强调，当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。韩正表示，要以城市更新为契机做好老旧小区改造，指导各地因地制宜开展工作，尊重群众意愿，满足居民实际需求。  统计局：11月商品住宅售价总体平稳，北上广深环比上涨0.6%。（观点地产网） 12月16日，国家统计局公布了2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。环比来看，11月70大中城市中有44城新建商品住宅价格环比上涨，其中唐山、银川涨幅1.9%领跑。另据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。  央行：12月1年期、5年期以上LPR利率与上期相同。（观点地产网） 人民银行12月20日公布了“新版”贷款市场报价利率（LPR）第五次报价。12月，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.8%，两项利率与上期相同。