冠中地产二零二三年年报

（于香港注册成立之有限公司）股份代号:193 年报 2023 目录 页次 公司资料2 主席报告书3 董事简介12 企业管治报告14 环境、社会及管治报告21 董事会报告书42 独立核数师报告书48 综合损益及其他全面收益表57 综合财务状况表58 综合权益变动表60 综合现金流量表61 综合财务报表附注63 财务概要127 主要物业128 1冠中地产有限公司二零二三年年报 公司资料 董事会 执行董事 徐颖德（主席） 朱年耀（行政总裁） 非执行董事 林耀祖 独立非执行董事 杨志伟黄广发陈树仁 公司秘书 湛永扬 授权代表 朱年耀湛永扬 审核委员会 杨志伟（主席）黄广发 陈树仁 薪酬委员会 陈树仁（主席）黄广发 杨志伟朱年耀 提名委员会 黄广发（主席）杨志伟 陈树仁朱年耀 法律顾问 德杰律师事务所 核数师 德勤•关黄陈方会计师行 执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国工商银行（亚洲）有限公司香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记及转让办事处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716室 注册办事处 香港上环 文咸东街40号 BonhamMajoris十三楼 股份代号 193 冠中地产有限公司二零二三年年报2 主席报告书 本人谨代表董事会（“董事会”），欣然提呈冠中地产有限公司（“本公司”）及其附属公司（合称“本集团”）截至二零二三年七月三十一日止年度的年报。 业绩回顾 本集团于截至二零二三年七月三十一日止年度录得所得款项总额约192,200,000港元（二零二二年：831,100,000港元），包括销售物业所得款项总额1,100,000港元（二零二二年：55,700,000港元）、消费金融服务28,700,000港元（二零二二年：27,500,000港元）、酒店业务7,000,000港元（二零二二年：4,100,000港元）及出售证券和其他业务分部合共155,300,000港元（二零二二年：743,800,000港元）。 截至二零二三年七月三十一日止年度，本公司拥有人应占本年度亏损为30,000,000港元（二零二二年： 98,300,000港元）。 截至二零二三年七月三十一日止年度亏损减少乃主要归因于本集团金融投资组合之公平值亏损减少37,800,000港元及应占一间联营公司亏损减少逾24,300,000港元。 股息 董事并不建议就截至二零二三年七月三十一日止年度派付任何股息。 流动性及财务资源 本集团继续保持流动性。于二零二三年七月三十一日，本集团持有银行结余及现金191,900,000港元（二零二二年： 336,800,000港元）（主要以港元及人民币计值）及有价证券总值78,400,000港元（二零二二年：52,600,000港元）。 于二零二三年七月三十一日，概无尚未偿还的银行及其他借贷（列为“其他应付款项”的公司信用卡应付款项除外） （二零二二年：无）。 于二零二三年七月三十一日，本集团的总负债资本比率（以本集团总负债相对于股东资金的百分比列示）为4.6% （二零二二年：18.8%）。 汇率风险 本集团数间主要附属公司的资产和负债及交易主要以人民币或港元挂钩的货币计值，使本集团承受外汇风险，而该项风险并未进行对冲。本集团的政策是监察该项风险，并于有需要时采用合适对冲措施。 3冠中地产有限公司二零二三年年报 主席报告书 业务回顾 截至二零二三年七月三十一日止年度，本集团的主要业务为物业开发、消费金融、酒店业务、金融投资及相关业务。 物业投资及发展 中华人民共和国（“中国”）佛山财神酒店侧的住宅项目销售活动持续进行中，而截至二零二三年七月三十一日止年度已确认物业销售收益1,100,000港元（二零二二年：55,700,000港元）。于二零二三年七月三十一日，录得待交付单位的按金约1,900,000港元（二零二二年：2,000,000港元），而此高层住宅发展项目约7.2%的尚未售出的可供出售楼面面积（主要涉及约170个停车位）预期短期内将会对本集团收益带来更多贡献。 消费金融 本集团按放债人条例（香港法例第163章）持有放债人牌照，并利用其内部资源为消费金融服务提供资金。年内，该等贷款录得利息收入28,700,000港元（二零二二年：27,500,000港元）。虽然消费金融服务尚未达到收支平衡，但管理层致力于发展该服务作为本集团新的收益来源。 (I)业务模式、信贷批核及风险评估政策 该服务包括通过自主研发的在线消费者贷款软件向香港永久居民提供无抵押的消费者贷款。本集团主要通过互联网推广该服务，个人用户可通过公开可得的移动应用程序申请该服务。审批状态、到期日提醒及其他通知将通过移动应用程序发送给用户，同时用户亦可通过应用程序提交还款及查询贷款状态。由于放债服务面向众多人群，且贷款为无抵押，因此预计违约风险会造成一定程度的亏损。该违约风险反映于为弥补违约潜在亏损而收取的利率中。 本集团政策为潜在借款人于审批及发放贷款前须接受背景调查及信用评级程序。背景调查包括根据提供的文件及信息核实潜在借款人的身份、家庭及办公室地址以及收入证明。本集团设有特定团队以检查及核实潜在借款人提供的信息。经核实后，相关信息将由本集团自主研发的信用风险模型进行处理，以厘定是否发放贷款。自主研发的信用风险模型将根据借款人提供的信息，包括收入、就业状态及住所类型，对各潜在借款人进行评分。对于经常性借款人，彼等的历史还款记录亦将考虑在内，综合信用评分将予以厘定，对于合资格申请人，将根据信用评分生成贷款金额、赊账期及适用利率。倘可接纳的贷款及赊账期与申请相匹配，我们的高级贷款操作专员将审查该等结果，并与潜在借款人联系以进行进一步程序。 借款人未作出任何还款或有任何逾期分期付款记录的，概无资格申请任何再贷款。对于已偿还一定比例本金并有良好及时还款记录的借款人，应用程序将提供再贷款选项。该用户可申请再贷款以清偿原贷款的未偿还本金，再贷款的剩余结余将转入借款人的银行账户。所有再贷款申请须与原贷款分开进行单独审批程序。 冠中地产有限公司二零二三年年报4 主席报告书 我们的高级贷款操作专员将通过自主研发的在线消费者贷款软件，每天持续监控借款人的还款状态。对于未能按时还款的客户，自主研发的在线消费者贷款软件将于还款到期日的翌日通过应用程序及短信服务自动向其发送通知。我们的高级贷款操作专员亦将于同日向该等客户发送电子邮件通知并拨打跟进电话。倘客户对上述措施仍无回应，我们会于到期日后的第二天以邮寄方式将正式书面还款通知单寄予客户的注册邮寄地址。于到期日后第六天，将向客户的注册电子邮箱发送最终提醒。倘客户仍未还款或无任何反馈，将于到期日后的第七天以邮寄方式发出另一份书面通知，未偿还款项将转交予外部催收代理。 (II)贷款规模及组合 于二零二三年七月三十一日，消费金融服务约有3,500名用户（二零二二年：约3,400名用户），于二零二三年七月三十一日，贷款组合净额为77,800,000港元（二零二二年：67,200,000港元），向个人用户的贷款介于2,000港元至120,000港元（二零二二年：2,000港元至120,000港元），赊账期最长为36个月（二零二二年：36个月）。应收款项为无抵押且按根据个别客户的贷款期限、本金额及信贷记录等因素厘定的固定利率介乎26%至48%（二零二二年：26%至48%）计息。向约74%（二零二二年：83%）的客户发放的贷款本金额为40,000港元或以下，约82%（二零二二年：86%）的赊账期为18个月或以下。 下表列示按本金额、赊账期及利率划分的客户百分比： 用户百分比 二零二三年二零二二年 本金额：20,000港元以下 35.2% 44.4% 40,000港元以下但超过20,000港元 38.7% 38.3% 80,000港元以下但超过40,000港元 24.9% 16.9% 120,000港元以下但超过80,000港元 1.2% 0.4% 100.0% 100.0% 赊账期：6个月或以下 5.9% 4.5% 12个月或以下但超过6个月 40.2% 46.4% 18个月或以下但超过12个月 35.6% 34.7% 24个月或以下但超过18个月 11.1% 10.7% 36个月或以下但超过24个月 7.2% 3.7% 100.0% 100.0% 利率：35%以下 4.4% 10.0% 40%以下但超过35% 55.2% 58.3% 45%以下但超过40% 39.0% 20.8% 50%以下但超过45% 1.4% 10.9% 100.0% 100.0% 5冠中地产有限公司二零二三年年报 主席报告书 本集团并无应收消费金融客户款项集中风险。于二零二三年七月三十一日及二零二二年七月三十一日，来自最大借款人及五大借款人的应收款项总额低于贷款组合净额的1%。 (III)贷款减值评估的基准及分析 年内，应收款项于预期信贷损失模式下录得减值亏损为13,800,000港元（二零二二年：15,200,000港元）。根据本集团的放贷业务贷款减值政策，客户拖欠还款逾21天被视为信贷减值，并就未偿还款项计提全额拨备。由于未发生信贷减值的客户具有共同的风险特征，其代表了客户根据合约条款支付所有到期款项的能力，因此对该等客户的应收款项进行集体评估。适用于应收该等客户款项的拨备率乃基于应收款项预期年期内本集团的历史违约率及毋须付出不必要的成本或努力可获得的合理且有理据支持的前瞻性资料而厘定。减值亏损减少乃由于整体经济缓慢复苏及信贷控制改善。 酒店业务 本集团拥有佛山财神酒店的75%有效权益。该酒店位于中国佛山市顺德区乐从镇，设有超过400间客房。截至二零二三年七月三十一日止年度，该酒店入住率增长至约12.4%（二零二二年：6.6%），及录得营业额约7,000,000港元，而截至二零二二年七月三十一日止年度的营业额则为约4,100,000港元。 本集团亦透过本集团的联营公司天福集团有限公司持有澳门财神酒店的32.5%权益。从疫情影响恢复过来后，年内该酒店录得入住率约72.8%（二零二二年：55.4%）及营业额约134,300,000港元，而于二零二二年的营业额为约89,500,000港元。 金融投资 本集团在一般及正常业务过程中继续进行证券投资，作为主营业务之一。其策略为维持有价证券投资的多元组合，进行有效财务及风险管理。本集团将继续运用其盈余资金投资具吸引回报及满意评级的有价证券，包括债务证券及衍生工具。管理层密切监视下的投资组合预期将产生稳定收入，且可于需要时迅速变现以支持本集团的营运及现金需求。 于二零二三年七月三十一日，本集团经损益按公平值计算的金融资产投资组合包括债务证券78,400,000港元（二零二二年：上市股本证券52,600,000港元及无账面值债务证券）。 于二零二三年七月三十一日，本集团拥有6只上市（二零二二年：无）及1只未上市（二零二二年：1只）债务证券，占投资组合的约100.0%（二零二二年：0.0%）。于二零二三年七月三十一日，组合内最大单一债务证券的市值占本集团总资产的约2.8%，所持有的五大债务证券的市值占本集团总资产的约9.4%。于二零二三年七月三十一日持有的剩余2只债务证券占本集团总资产的0.4%，各介乎0.0%至0.4%。该等债务证券中约71.1%与中国房地产公司有关。于二零二二年七月三十一日所持有的债务证券已违约且并无账面值。 冠中地产有限公司二零二三年年报6 主席报告书 年内，债务组合产生公平值亏损净额8,800,000港元（二零二二年：23,500,000港元）及利息收入4,000,000港元（二零二二年：4,300,000港元）。 于二零二三年七月三十一日，本集团并无上市股本证券。于二零二二年七月三十一日，持有上市股本证券52,600,000港元，占投资组合的约100.0%，包括3只于香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市的股本证券。组合内最大单一