冠中地产二零二二年年报

（于香港注册成立之有限公司）股份代号:193 年报2022 目录 页次 公司资料2 主席报告书3 董事简介11 企业管治报告13 环境、社会及管治报告20 董事会报告书28 独立核数师报告书34 综合损益及其他全面收益表40 综合财务状况表41 综合权益变动表43 综合现金流量表44 综合财务报表附注46 财务概要113 主要物业114 公司资料 董事会 执行董事 徐颖德（主席） （于二零二二年二月十五日获委任） 朱年耀（行政总裁） 萧德雄（于二零二一年十二月二十九日辞任） 朱年为（于二零二二年二月十五日辞任）刘志芹（于二零二二年二月十五日辞任） 非执行董事 林耀祖（于二零二二年二月十五日获委任） 独立非执行董事 杨志伟（于二零二二年四月一日获委任）黄广发 陈树仁（于二零二二年六月十五日获委任）李思权（于二零二二年四月一日辞任） 梁锦辉（于二零二二年六月十五日辞任） 公司秘书 湛永扬 授权代表 朱年耀湛永扬 审核委员会 杨志伟（主席） （于二零二二年四月一日获委任） 黄广发 陈树仁（于二零二二年六月十五日获委任）李思权（于二零二二年四月一日辞任） 梁锦辉（于二零二二年六月十五日辞任） 薪酬委员会 陈树仁（主席） （于二零二二年六月十五日获委任） 黄广发 杨志伟（于二零二二年四月一日获委任）朱年耀 梁锦辉（于二零二二年六月十五日辞任）李思权（于二零二二年四月一日辞任） 提名委员会 黄广发（主席） 杨志伟（于二零二二年四月一日获委任） 陈树仁（于二零二二年六月十五日获委任）朱年耀 李思权（于二零二二年四月一日辞任）梁锦辉（于二零二二年六月十五日辞任） 法律顾问 德杰律师事务所 核数师 德勤•关黄陈方会计师行 执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司 股份过户登记及转让办事处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716室 注册办事处 香港上环 文咸东街40号 BonhamCircus十三楼 股份代号 193 本人谨代表董事会（“董事会”），欣然提呈冠中地产有限公司（“本公司”）及其附属公司（合称“本集团”）截至二零二二年七月三十一日止年度的年报。 业绩回顾 本集团于截至二零二二年七月三十一日止年度录得所得款项总额约831,100,000港元（二零二一年：727,900,000港元），包括销售物业所得款项总额55,700,000港元（二零二一年：109,900,000港元）、消费金融服务27,500,000港元（二零二一年：15,900,000港元）、酒店业务4,100,000港元（二零二一年：6,300,000港元）及出售证券和其他业务分部合共743,800,000港元（二零二一年：595,800,000港元）。 截至二零二二年七月三十一日止年度，本公司拥有人应占的年度亏损为98,300,000港元（二零二一年： 34,100,000港元）。 截至二零二二年七月三十一日止年度亏损增加乃主要归因于(i)销售物业所得收益减少49%以上；(ii)本集团金融投资组合之公平值亏损45,600,000港元（二零二一年：31,900,000港元）及有关投资利息收入减少16,800,000港元至4,300,000港元（二零二一年：21,100,000港元）；及(iii)于收到有关截至二零二一年十月三十一日的物业销售的完税单后，确认22,600,000港元的土地增值税。 股息 董事并不建议就截至二零二二年七月三十一日止年度派付任何股息。 流动性及财务资源 本集团继续保持流动性。于二零二二年七月三十一日，本集团持有银行结余及现金336,800,000港元（二零二一年：222,400,000港元）（主要以港元及人民币计值）及有价证券总值52,600,000港元（二零二一年：265,200,000港元）。 于二零二二年七月三十一日，概无尚未偿还的银行及其他借贷（列为“其他应付款项”的公司信用卡应付款项除外） （二零二一年：无）。 于二零二二年七月三十一日，本集团的总负债资本比率（以本集团总负债相对于股东资金的百分比列示）为 18.8%（二零二一年：20.0%）。 汇率风险 本集团数间主要附属公司的资产和负债及交易主要以人民币或港元挂钩的货币计值，使本集团承受外汇风险，而该项风险并未进行对冲。本集团的政策是监察该项风险，并于有需要时采用合适对冲措施。 主席报告书 业务回顾 截至二零二二年七月三十一日止年度，本集团的主要业务为物业开发、消费金融、酒店业务、金融投资及相关业务。 物业投资及发展 中华人民共和国（“中国”）佛山财神酒店侧的住宅项目销售活动持续进行中，而截至二零二二年七月三十一日止年度已确认物业销售收益55,700,000港元（二零二一年：109,900,000港元）。于二零二二年七月三十一日，录得待交付单位的按金约2,000,000港元（二零二一年：32,900,000港元），而此高层住宅发展项目约7.3%的尚未售出的可供出售楼面面积（主要涉及约170个停车位）预期短期内将会对本集团收益带来更多贡献。 消费金融 本集团于二零一八年以本集团持有的放债人牌照开展了放债服务。在目前的经济环境下，该业务的收益数年来持续增长，有可能成为本集团的重要收入来源。因此，本公司执行董事改变经营策略，在本年度更加注重发展消费金融业务，并将该收入视为本集团年内收益的一部分。 该服务包括通过自主研发具有人工智能的在线消费者贷款软件在香港提供无抵押的消费者贷款。以持续扩张为愿景，客户群稳步增长，于二零二二年七月三十一日，约有3,400名用户（二零二一年：约3,500名用户）。于二零二二年七月三十一日，该服务的贷款组合净额为67,200,000港元（二零二一年：54,900,000港元），向个人用户的贷款介于2,000港元至120,000港元（二零二一年：2,000港元至100,000港元）。年内，该等贷款录得利息收入27,500,000港元（二零二一年：15,900,000港元），而应收款项于预期信贷损失模式下的减值亏损为15,200,000港元（二零二一年：12,000,000港元）。虽然消费金融服务尚未达到收支平衡，但管理层致力于发展该服务作为本集团新的收益来源。 酒店业务 本集团拥有佛山财神酒店的75%有效权益。该酒店位于中国佛山市顺德区乐从镇，设有超过400间客房。截至二零二二年七月三十一日止年度，该酒店入住率跌至约6.6%（二零二一年：11.1%），及录得营业额约4,100,000港元，而截至二零二一年七月三十一日止年度的营业额则为约6,300,000港元。 本集团亦透过本集团的联营公司天福集团有限公司持有澳门财神酒店的32.5%权益。在疫情影响下，年内该酒店录得入住率约55.4%（二零二一年：72.4%）及营业额约89,500,000港元，而于二零二一年的营业额为约132,600,000港元。 金融投资 本集团在一般及正常业务过程中继续进行证券投资，作为主营业务之一。其策略为维持有价证券投资的多元组合，进行有效财务及风险管理。本集团将继续运用其盈余资金投资具吸引回报及满意评级的有价证券，包括债务证券及衍生工具。管理层密切监视下的投资组合预期将产生稳定收入，且可于需要时迅速变现以支持本集团的营运及现金需求。 于二零二二年七月三十一日，本集团经损益按公平值计算的金融资产投资组合包括上市股本证券52,600,000港元（二零二一年：117,700,000港元）及无账面值债务证券（二零二一年：147,500,000港元）。 上市股本证券52,600,000港元（二零二一年：117,700,000港元），占投资组合的约100.0%（二零二一年：44.4%），包括3只（二零二一年：6只股本证券）于香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市的股本证券。组合内最大单一股本证券的市值占本集团总资产的约3.5%（二零二一年：4.5%），三大（二零二一年：五大）股本证券的市值占约5.4%（二零二一年：10.4%）。该等股本证券的约90.0%（二零二一年：64.7%）为恒生指数成份股。于二零二一年七月三十一日，本集团所持股本证券的约24.2%为交银国际控股有限公司（股份代号：3329）的股份。有关于交银国际控股有限公司投资的详情载于本公司日期为二零一七年五月五日及二零一七年五月十八日的公告。 年内，股本组合产生公平值亏损净额16,100,000港元（二零二一年：公平值收益3,000,000港元）及股息收入 7,200,000港元（二零二一年：5,500,000港元）。 于二零二二年七月三十一日，本集团并无上市（二零二一年：14只）及拥有1只未上市（二零二一年：1只）债务证券，占投资组合的约0.0%（二零二一年：55.6%）。于二零二二年七月三十一日所持有的债务证券已违约且并无账面值。于二零二一年七月三十一日，组合内最大单一债务证券的市值占本集团总资产的约2.3%，五大债务证券的市值占本集团总资产的约7.7%。于二零二一年七月三十一日持有的剩余10只债务证券占本集团总资产的5.3%，各介乎0.3%至0.9%。全部该等债务证券与中国房地产公司有关。 年内，债务组合产生公平值亏损净额23,500,000港元（二零二一年：34,900,000港元）及利息收入4,300,000港元（二零二一年：21,100,000港元）。 年内，本集团亦就本集团持有的上市股本证券订立若干衍生品合同。于二零二二年七月三十一日，本集团的衍生品负债为1,000,000港元，并于年内录得1,000,000港元的公平值亏损。 主席报告书 保留意见之详情 本集团截至二零二二年七月三十一日止年度之综合财务报表已被本公司独立核数师德勤•关黄陈方会计师行按本年报中独立核数师报告内“保留意见基准”一段所载基准而作出保留意见。于审核过程中，本公司独立核数师认为其未能获得其认为必须的充足适当审核凭证，以评估(i)天福集团有限公司（“天福”）截至二零二二年七月三十一日止年度的综合财务报表中，于二零二二年七月三十一日本集团拥有32.5%权益的联营公司天福向萧德雄先生（“萧先生”）提供贷款的预期信贷亏损（“预期信贷亏损”），以及于二零二二年年七月三十一日就天福及其附属公司（统称“天福集团”的酒店业务作出的物业、机器及设备的减值，(ii)于二零二二年七月三十一日一间联营公司权益的减值，及(iii)于二零二二年七月三十一日就应收一联营公司款项及应收一间联营公司股息的预期信贷亏损。本公司独立核数师亦认为，并无其可采纳的其他令人信纳审核程序，以使其信纳(i)天福集团截至二零二二年七月三十一日止年度的综合财务报表中入账的于二零二二年七月三十一日向萧先生提供的贷款、于二零二二年七月三十一日有关天福集团酒店业务的物业、机器及设备以及天福集团截至二零二二年七月三十一日止年度的亏损；及因此于本集团的综合财务报表入账的于二零二二年七月三十一日的联营公司权益及截至二零二二年七月三十一日止年度的应占一间联营公司亏损，(ii)于本集团的综合财务报表中就一间联营公司权益的减值评估，及(iii)于本集团的综合财务报表入账的于二零二二年七月三十一日应收一间联营公司款项及应收一间联营公司股息均不存在重大错误陈述（“保留意见”）。 管理层就保留意见之看法 就保留意见而言，本公司管理层（“管理层”）认为： 于一间联营公司之权益 (1)(a)有关天福向萧先生提供之贷款 根据天福集团管理层（“天福管理层”）目前可得的资料，天福管理层认为，针对萧先生的刑事指控不会对萧先生的个人财务状况产生任何重大不利影响，亦不会影响天福集团的经营。此外，鉴于贷款已约务更替予一间由萧先生的家族拥有大部分资产的实体及有关贷款的偿还日期已延长至二零二三年九月，天福管理层认为，贷款的信贷风险不会大幅上升，因此并无确认预期信贷亏损拨备。根据彼等目前可得的资料，管理层认同天福管理层的上述看法及理由。