富力地产二零二三年年报

2023 年报 目录 财务摘要3 致股东的信4 业务回顾7 投资者关系10 财务回顾11 企业管治报告书15 董事会报告书23 监事会报告书32 董事、监事及高级管理人员33 独立核数师报告38 综合财务报表43 补充资料144 五年财务概要145 主要物业列表146 公司资料161 股东资料162 关于富力地产 作为中国最大最知名的物业发展商之一，广州富力地产股份有限公司（“富力地产”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）成立于一九九四年，总部位于广州。经过三十年高速发展，本公司已成为一家主营房地产开发业务之大型企业，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、医疗康养及设计建造等领域多元化发展。截至二零二三年底，本集团总资产规模近人民币3,350亿元，拥有土地储备可售面积约4,400万平方米，并拥有九十家由知名酒店管理集团管理的在运营之豪华酒店。同时，运营中的投资性物业总建筑面积约200万平方米。本集团业务已经遍及超过一百四十五个城市和地区。三十年来，本集团秉承“紧贴城市脉搏，构筑美好生活”的发展策略，致力成为国际领先的美好生活运营商。 财务摘要 二零二三年二零二二年变动百分比 经营业绩（人民币千元） 营业额 36,238,835 35,192,5993% 毛利 1,919,239 3,826,936-50% 本公司所有者应占亏损 (20,164,485) (15,736,650)-28% 每股基本亏损（人民币元） (5.3738) (4.1938)-28% 财务状况（人民币千元） 现金 5,742,606 12,301,227 -53% 资产总额 334,868,229 368,920,936 -9% 负债总额 288,476,067 301,979,915 -4% 财务比率 每股净资产（人民币元） 9.0 14.5-38% 净负债与总权益比率（%） 262.0 170.853% 广州富力地产股份有限公司二零二三年年报3 致股东的信 全球以及中国继续面临众多挑战，直接影响本集团二零二三财政年度的业绩。在后疫情时代，经营环境适应新常态，经济复苏需时，并且需要进一步的刺激措施。于二零二三年最后数个季度，中国国内生产总值逐步回复，全年国内生产总值增长率达5.2%，超越了年增长5%左右的目标。然而，受全球贸易不明朗因素及国内财务困境的影响，中国发展前景仍然审慎。中国房地产行业的违约事件有所增加，此前一众可幸免的大型开发商如今亦受到影响，进一步降低消费者信心，导致原本处于历史低点的预售进一步大幅下降。二零二三年期间，因买家推迟新购房交易（部分原因是预见房地产开发商的违约风险），导致房地产交易环比下降。各种刺激措施，如降低首付、减低借贷成本及调低银行存款准备金比率，对恢复投资者或最终用户的买家信心收效甚微。借鉴金融危机后的经济复苏进程，尽管目前中国经济前景面临各种不明朗因素，本集团仍然保持审慎乐观，认为新政策及措施将回复市场稳定。 二零二三年专注现金流管理和避免财困 自推出抑制房地产投机及调控房价高企的紧缩措施以来，中国房地产行业正面临艰难的经营环境。这导致房地产公司依赖外部融资及银行提供替代资本，以承担负债及资本开支。显然，预售所产生之现金流已无法满足再融资或偿付成本的需要，令财困加速恶化，并呈螺旋式下降，情况更达到难以控制的地步。经营环境的巨变冲击市场信心引致高度警觉。于二零二三年，本集团重点避免财困，以免财务状况恶化对本集团经营状况造成更多不利影响。针对本集团面对的纠纷及可能到期的应付款项，管理层已成功解决问题或已在当前环境下寻求友好解决方案。对于未解决事项相关的或有负债，管理层迄今已设法积极寻求解决方案或有充分的理由驳回索偿。管理层将鞠躬尽瘁，努力确保此等事项得到妥善处理。 本集团通过现金流管理，有效地避免因市况恶化而导致进一步财困。本集团严格地重新评估可产生的流动资金，相应地将现金流作出妥善分配，以避免法律索偿。由于预售进一步减少，本集团继续调整资本开支，并优先处理还款和偿还利息。本集团竭尽全力将流动资金偿还给贷方和债权人，表明管理层锐意继续履行还款责任。 重新聚焦预售以产生短期流动资金、稳定预售组合 市场情绪低迷，对实现稳定的月度预售有一定挑战。本集团仍持有庞大的土地储备及发展中项目或已落成物业，因此，本集团继续积极探索如何通过预售产生现金流。由于现时买家高度警剔竣工风险，本集团的预售策略重点放在已落成待售物业，或发展周期即将结束的成熟项目。倘本集团持有待售资产或已落成物业，销售团队于市场透过出售单位以获取现金。随着近期实施政策调整及刺激经济措施，部分地区的物业交易有所加快。本集团将继续推出新落成项目，并积极推销剩余存货以产生可用现金。 酒店资产成为另一经常性现金来源 尽管中国房地产行业情绪低迷，且中国国内生产总值增长放缓，酒店及休闲行业继续呈现积极复苏势态。本集团在中国各地经营具规模的五星级时尚酒店品牌组合，形成强大的酒店网络，行业地位稳固。中国中央政府鼓励国内旅游及本地消费，本集团的酒店网络、零售商场租金收入及入住率均有所回升。本集团酒店组合于二零二二年，随着新冠疫情个案开始减少，国内旅游业好转，复苏最为明显。另外，中国游客认为在国内旅行比海外旅行更安全，因为中国中央政府实施了有效的措施，以控制染疫死亡人数。于二零二三年，酒店的表现逐渐 4广州富力地产股份有限公司二零二三年年报 致股东的信 回复至更正常的水平，该行业的现金流特质为本集团产生可应急的流动资金，以抵消部份预售下滑之影响。奢华型及超高端型酒店的整体入住率约为64%，平均房价为每晚人民币773元，高端型酒店的入住率为59%，平均房价为每晚人民币446元。随着中国中央政府支持当地企业并刺激国内经济增长，本土消费强劲，本集团预期此趋势将持续或进一步提升。至于酒店资产变现计划，本集团仍积极物色相关机会，将酒店以可行的商业条款出售予有兴趣的买家。 二零二三年业务摘要 于二零二三年，总营业额为人民币362亿元，主要来自物业销售。物业销售额达人民币278亿元，包括已售及已确认建筑面积3百万平方米，平均售价为每平方米人民币9,270元，相较于二零二二年上升。酒店营业额年增长54%，可抵消物业销售额的下滑。随着休闲和旅游活动的增加，酒店营业额预计在二零二四年将进一步恢复。因中国的国内外休闲和商务旅客增加，酒店入住率和房价上升，酒店营业额因此受益。整体经营成本保持稳定，与二零二二年相比略有上升。相较二零二二年，尽管预售环境进一步恶化，管理层相应地调整支出，因此二零二三年的经营业绩依然稳定。整体融资和利息成本确实有所优化，主要由于优先票据的现金利息得以延期，以及去杠杆化带来的整体改善所致。 由于市况恶化，影响本集团资产的账面价值，税前及税后溢利继续录得亏损，需要考虑巨额减值损失，以反映中国及海外资产减值。尽管如此，鉴于资产优秀的位置和开发质量将在市场恢复后展现真实价值，本集团认为这些资产仍具有吸引力。过去两个财政年度内，财务亏损主要来自会计处理，而非实际现金流量亏损。随着市场逐渐稳定，预期任何减值将进一步缩小。 二零二四年前景 二零二四年的整体前景谨慎。经营环境持续波动，经济前景不明朗，预售期不可预测。尽管可产生现金流的渠道有限，本集团持有可观的投资物业及酒店组合，且有持续复苏的迹象。尽管前景审慎，凭藉其以往应对更艰难环境的经验，管理层仍以乐观态度应对二零二四年的情况。如今，持份者亦采取务实的态度，承认没有一家公司能够免受经济环境和房地产行业负面情绪所造成的动荡影响。最后，管理层在与股东、银行和贷方接触时一直采取透明和负责任的处理方法，这增加了双方的沟通及信用度，透过企业行动以争取持份者的最佳利益。 迎难而上、继续执行负债管理计划 于过去十二个月，中国房地产公司无一例外地面临重大挑战，以避免陷入财务困境。鉴于过去几个财政年度的情况，管理层一直致力于积极且负责任地应对到期债务和负债管理等问题。于二零二二年，本集团成功地同时重组十批美元票据，总额约为49亿美元，以及人民币境内债券约人民币135亿元，这是一项空前绝后的债务重组措施。于二零二三年，本集团亦成功避免重大财务困境及贷方之法律诉讼，以免对本集团造成不利影响。于二零二四年，这仍是一项关键任务，因为在当前现金流环境下，票据及贷款的偿付能力预计将变得越发重要和具挑战性。本集团近年能延期还款和偿付利息的，于二零二四年不再可行，除非能延期或修订条款。管理层认为，如我们能积极接触持份者，解决其关切并提供可行的执行计划，将会获得他们支持。 广州富力地产股份有限公司二零二三年年报5 致股东的信 面向市场务实推进预售及经营 在当前环境下，没有单一的经营对策或方法。市场波动及避险情绪已使行业回归房地产开发的根本，即资本及现金回笼。近年来，各种资金来源和结构性产品不再普遍，加上预售大幅减少，现金流周期失衡。为恢复现金流周期，房地产行业需要重振借贷或预售信心。这种信心需要趋向正常和可持续发展的实质数据所支持。因此，本集团将重点开发预售，以恢复贷款银行和投资者的信心。在当前的市场环境，推动预售的务实方法是确定可售物业并变现。当房地产行业随着时间展现出有能力维持经常性现金流水平，将回复正增长和收益，并吸引资本投资。经营环境波动对业内公司有不同的影响，每种方法于同行公司亦有所不同。但是，将现金流转正乃为彼此的共同目标。 寻求机会出售资产 本集团近年一直在进行境外及境内的资产出售计划，按市况及可接受的商业条款下，取得不同程度的成功。过去，资产出售一直有效地产生额外的现金流并减少负债，二零二一年和二零二二年的情况正是如此。销售策略主要针对账面值可观但收益较低的非核心战略资产。该等资产包括酒店、投资物业、零售及处于开发初期的项目。于二零二三年下半年，本集团一直积极商谈出售即将落成位于英国伦敦1区名为OneNineElms的资产。于财政年度结束后，本集团与一名潜在买家就出售OneNineElms订立意向书，估计市场总开发价值为13亿英镑，但取决于多项出售条款。该出售仍在进行，如果成功出售，本集团将有效减少超过6亿英镑的相关负债，显着改善本集团的财务状况。由于市场不明朗及融资成本上升，出售其他资产的步伐有所放缓，但本集团认为其投资组合中的部分资产优质且具吸 引力。因此，管理层有信心，未来这些资产将在出售完成时产生现金流。 致谢 与每个财政年度一样，我们感谢所有持份者在如此动荡的时期保持耐心并一如既往地支持我们。行业面临重大难关，外部因素对本集团的经营产生重大影响。我们的高级管理团队将继续致力于应对迎面而来的挑战，由始至终，致力维护股东和债权人的最佳利益。我亲身经历，并感受到高级管理团队在面对压力和挑战下，所展现的奉献精神和辛勤努力，并感谢他们坚定不移地敬业乐业。在此，我恳请各位股东在我们克服动荡之时保持耐心。我和我的高级管理团队将保持警惕，竭诚尽节，以保障所有持份者的利益为首要任务。 李思廉 董事长 6广州富力地产股份有限公司二零二三年年报 业务回顾 协议销售 二零二三年，本集团总协议销售约人民币199.5亿元，销售面积约1,344,800平方米。协议销售来自一百九十九个项目，分布在国内二十七个省份（含直辖市、自治区）以及海外的三个国家，共一百零九个城市。就省份及地区而言，广东、海南、海外、北京、天津、山东、山西、陕西、浙江及湖北为协议 销售额最高的十大省份及地区，合计贡献协议销售约人民币161.1亿元，占本集团总协议销售约81%。就城市而言，一线及二线城市贡献总协议销售之71%，三线及以下城市贡献21%，海外贡献8%。就业态而言，总协议销售的62%来自住宅、3%来自别墅、35%来自商业及其他，包括写字楼、公寓、商铺等。 地区 总值约数 总销售面积约数 （人民币百万元） （千平方米） 广东省 5,935.4 199.0 海南省 2,173.5 108.1 海外 1,625.1 93.1 北京市 1,346.2 67.0 天津市 1,221.7 103.6