房地产行业周报：五一不及往年，交易所表态支持房企合理融资需求

核心观点：五一市场不及往年，上深交所支持房企合理融资需求 受疫情散发影响，五一期间各地销售市场冷热不均，整体成交情况不及往年，市场信心仍在恢复过程中。伴随政治局会议释放积极信号，进入五月地方政府“因城施策”也在持续推进，更多城市开始降低购房门槛。与此同时，深交所和上交所接连发声支持房企的合理融资需求，助力缓解现金流危机，预计行业融资端将逐步回暖。我们认为，五月房地产行业政策将持续放松，待市场热度回升后，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 政策端：支持房企合理融资需求，地方因城施策持续推进 中央层面：国务院发文称将选择一批条件好的县城为基本单元推进城乡融合发展，发挥县城连接城市、服务乡村作用，促进县城基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖，强化县城与邻近城市发展。同时深交所和上交所均发文支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，促进房地产行业平稳健康发展。 地方层面：各地放松政策持续推进，惠州全市放开限购，南京、无锡、中山均扩大了取消限购的区域；徐州、贵阳等地政府鼓励金融机构下调房贷利率、降低首付比例；南昌、上饶、连云港、梅州等地明确提出降低首付比例；西安、嘉兴等地放松了公积金贷款政策；徐州将土拍保证金缴纳比例降至50%土地款。 市场端：单周成交同比持续下滑，三城完成首批次土拍 销售端：2022年第18周，全国30大中城市成交面积126万平米，同比下降51%，环比下降43%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3867万平米，累计同比下降41%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-41%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-63%、-39%、-60%，年初至今累计增速-39%、-37%、-49%。 土地端：2022年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3445万平方米，成交土地规划建筑面积1527万平方米，同比下降78%，成交溢价率为8.3%。 广州首轮土拍以“限地价+竞自持+摇号“出让，最终15宗底价出让，拿地企业以央企和国企为主，其中广州地铁竞得4宗，大华集团和兰园控股2家民企落子。 无锡首批次土拍采用“现金+保函”的保证金缴纳制度，8宗宅地全部成交，仅1宗溢价成交，地方国资平台竞得7宗地块。济南首批次土拍冷淡收场，21宗地块成交，14宗地块流拍，同样以地方国企拿地为主。 融资端：国内信用债规模减少，海外债无新增发行 2022年第18周，信用债发行38.5亿元，同比减少82%，环比减少83%，主要为中海地产发行了30亿公司债；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：支持房企合理融资需求，地方因城施策持续推进 中央层面：（1）国务院：印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，将选择一批条件好的县城作为示范地区重点发展，引导支持各类市场主体参与县城建设，以县域为基本单元推进城乡融合发展，发挥县城连接城市、服务乡村作用，促进县城基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖，强化县城与邻近城市发展。（2）深交所：发布“关于支持实体经济若干措施的通知”，支持房地产企业合理融资需求。 支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。（3）上交所：继续做好服务实体企业发展工作，服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围，合理把握IPO和再融资常态化。 地方层面：（1）惠州：全市放开限购。此前非本地户籍于大亚湾，惠阳地区限购1套（无社保/个税要求）。（2）南京：网传取消限购区域扩大至江北全域、江宁大部分区域，本地不限购，外地需要缴纳6个月社保可开具购房证明。（3）无锡：缩小限购范围，梁溪区广益、山北、瞻江街道、新吴区硕放街道、锡山开发区（厚桥、云林）取消限购，限购区购房资质从社保/个税累计2年缩短至6个月，个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。（4）中山：限购放松，限购区域从全市调整为东区、石岐街道，首套需工作证明+参保证明。（5）徐州：挂牌出让地块竞买保证金按土地挂牌起始价由原来的100%调整为50%缴纳，鼓励金融机构下调住房贷款利率，降低首付比例。（6）长春：明确认贷不认房：首贷已结清，二次贷款购房可执行首套政策。（7）长沙：长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。（8）贵阳：将降低购房门槛，将鼓励金融机构实行首套房贷款首付比例由30%降至20%。（9）南昌：江西银行、邮政银行无论限购与非限购区域，首套贷款首付比例均按首付2成、贷8成计算，只认贷不认房。（10）上饶：下调商贷最低首付比例。首套由30%下调至20%，二套由50%下调至30%，满足条件购房者给予200-500元/㎡补贴。（11）连云港：商贷首套房首付比例由30%下调至20%； 将引导银行逐步下调房贷利率（目前5.1%-5.2%）、缩短审批放贷周期。（12）梅州：降低商贷首付比例，首套由30%降至25%，二套30%，公积金二套首付比例由30%降至20%。（13）嘉兴：提高公积金贷款额度，其中首贷首套自住住房单人最高贷款额度40万（原30万），双人80万（原60万）。（14）西安：住房公积金提取政策有调整，职工贷款未还清前每年也可申请提取公积金。 表1：深交所、上交所支持房企合理融资需求，地方因城施策持续推进 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低 根据房管局数据，2022年第18周，全国30大中城市成交面积126万平米，同比下降51%，环比下降43%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3867万平米，累计同比下降41%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比下降明显 图3：2022年第18周30大中城市成交面积同比增速持续下行 图4：2022年第18周30大中城市中一线城市成交面积同比增速持续下行 图5：2022年第18周30大中城市中二线城市成交面积同比增速持续下行 图6：2022年第18周30大中城市中三线城市成交面积同比增速持续下行 根据房管局数据，2022年第18周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-41%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-63%、-39%、-60%，年初至今累计增速-39%、-37%、-49%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 2022年第18周，全国11城成交面积为41万平米，同比增速-7%，前值-32%； 年初至今累计成交面积1629万平米，同比增速-34%，前值-35%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图9：北京二手住宅成交套数环比下降 图10：深圳二手住宅成交套数环比下降 3、投资端：土地市场成交持续低位，三城完成首批次土拍 2022年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3445万平方米，成交土地规划建筑面积1527万平方米，同比下降78%，成交溢价率为8.3%。一线城市成交土地规划建筑面积105万平方米，同比下降88%；二线城市成交土地规划建筑面积813万平方米，同比下降65%；三线城市成交土地规划建筑面积609万平方米，同比下降83%。广州首轮土拍18宗涉宅地以“限地价+竞自持+摇号“出让，最终成交17宗，15宗底价出让，中心六区成交10宗，占比6成，拿地企业以央企和国企为主，如中海、越秀、广州地铁、广州建筑等，其中广州地铁竞得4宗，大华集团和兰园控股2家民企落子。无锡首批次土拍采取“现金+保函”的保证金缴纳制度，8宗宅地全部成交，仅1宗溢价成交，地方国资平台竞得7宗地块。济南首批次土拍冷淡收场，21宗地块成交，14宗地块流拍，同样以地方国企拿地为主。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债规模减少，海外债无新增发行 2022年第18周，信用债发行38.5亿元，同比减少82%，环比减少83%，主要为中海地产发行了30亿公司债；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比环比下降 图14：海外债无新增发行 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年5月2-6日，下同）房地产指数下跌5.44%，沪深300指数下跌2.67%，相对收益为-2.77%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中润资源、华夏幸福、荣安地产、空港股份、广宇集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为南国置业、天地源、招商蛇口、南山控股、中天金融。 图16：本周房地产指数下跌5.44%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中中润资源、华夏幸福、荣安地产涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中南国置业、天地源、招商蛇口跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 受疫情散发影响，五一假期期间各地销售市场冷热不均，整体成交情况不及往年，市场信心仍在恢复过程中。伴随政治局会议释放积极信号，进入五月地方政府“因城施策”也在持续推进，更多城市开始降低购房门槛。与此同时，深交所和上交所接连发声支持房企的合理融资需求，助力缓解现金流危机，预计行业融资端将逐步回暖。我们认为，五月房地产行业政策将持续放松，待市场热度回升后，板块仍具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。