周观REITs2023年11月第2周：多只REITs原始权益人发布增持计划

证券研究报告|策略周报 策略周报 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《波动间的喘息2023年11月大类资产配置月报-》，2023.11.10 2.《金稳：国之大者》，2023.11.9 3《.减持保持低位，两融北向转流入微观流动性跟踪(2023.10.20-2023.11.05)-》，2023.11.7 4.《“鲸落”，科技升》，2023.11.5 5.《金融强国，反击窗口》， 2023.11.5 2023年11月11日 多只REITs原始权益人发布增持计划 周观REITs2023年11月第2周 投资要点： 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 建信中关村REIT原始权益人及其控股股东拟增持中关村REIT。11月7日，建信中关村REIT发布原始权益人及其控股股东增持计划的公告，增持主体为中发展集团以及软件园公司，计划自2023年11月6日起，不晚于2024年6月30日前累 计增持金额合计不超过20,000万元。 国泰君安临港创新产业园REIT发布原始权益人（及其控股股东）基金份额增持计划。上海临港园金投资有限公司通过上海证券交易所交易系统以二级市场买入或 交易所认可的其他方式对国泰君安临港创新产业园REIT进行增持，累计增持金额合计不超过30,000万元且累计持有份额不超过50%。增持计划的有效期限自2023 年11月7日起，不晚于2024年6月30日前。 安徽省交通控股集团有限公司拟增持中金安徽交控REIT。原始权益人安徽省交通控股集团有限公司计划自2023年11月22日起，增持中金安徽交控REIT基金份额不超过2000万份，占本基金已发行基金总份额的2.00%，增持金额不超过21760 万元，实施期限不超过12个自然月。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、0.01和0.09；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、0和0.09；经营 权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、 0.07和0.08。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证转债，相关系数为0.655。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.81。近20日中，能源设施 REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.92。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板 块之间的相关系数分别为0.18、0.18、0.27和0.2。近20日保租房REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.54、0.49、0.5、0.65、 0.51和0.63。REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭式REIT、 华安张江光大园REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相 关性，相关系数分别为0.17、0.13和0.13。近20日中，国金中国铁建高速REIT、鹏华深圳能源REIT和中航首钢绿能REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.51、0.49和0.48。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上行。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.5亿元，环比上周上升3.0%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.38和1.11亿元，环比上周分别变化了9.6%和-4.3%。细分来看，园区基础设施、能 源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.7、0.42、0.25、0.24、0.18、0.69亿元，环比上周分别变 化了-1.5%、35.5%、3.1%、46.7%、-3.3%、-13.5%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比28.2%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.61亿份，环比上周上升4.8%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.45 和0.16亿份，环比上周分别变化了9.3%和-6.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 的MA5成交量分别为0.24、0.05、0.08、0.1、0.04、0.1亿份，环比上周分别变化了-0.7%、34.1%、3.0%、45.4%、-9.2%、-11.7%，其中本周MA5成交量最大 的REITs类型是园区基础设施，占比39.6%。换手率方面，本周REITs换手率为 4.0%，环比上周上升3.6%，产权和经营权换手率分别为4.3%和3.3%，环比上周 分别变化了21.7%和-17.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为4.2%、5.7%、3.3%、4.5%、5.7%、2.7%，环比上周分别变化了3.6%、41.7%、41.8%、44.6%、-0.4%、-23.6%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.69；博时招商蛇口产 业园REIT的估值收益率最高，为6.77%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.03；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.05%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.87；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.89%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为0.99；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.56%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.03；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为7.54%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.51；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为13.11%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现11 4.相关性16 5.流动性20 6.估值22 7.风险提示23 图表目录 图1：近期REITs相关大事件概览8 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值9 图4：各大类资产本周表现对比12 图5：REITs指数趋势12 图6：中证REITs指数对比沪深30012 图7：中证REITs指数对比中证全债12 图8：中证REITs指数对比南华商品指数12 图9：各大类资产历史表现对比13 图10：REITs细分类别本周表现对比14 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅15 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅15 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅15 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅15 图17：REIT细分类别历史表现对比16 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性17 图20：REITs细分类别内部相关性18 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性18 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性19 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性19 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性19 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性19 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性19 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性19 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性19 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性19 图30：REITs细分类别历史成交额20 图31：REITs细分类别历史成交量21 图32：REITs细分类别历史换手率22 图33：REITs估值表现23 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计10 1.行业动态 11月7日，建信中关村REIT发布原始权益人及其控股股东增持计划的公告， 增持主体为中发展集团以及软件园公司，计划自2023年11月6日起，不晚于 2024年6月30日前累计增持金额合计不超过20,000万元。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间 相关主体 相关文件 内容要点 2023年6月30日 中金湖北科投光谷 REIT 上市 2023年6月30日，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称：中金湖北科投光谷REIT，基金代码：508019）在上海证券交易所成功上市。 2023年7月5日华安张江产业园 REIT 原始权益人增持 7月6日，华安基金发布公告称，华安基金于5月25日发布了《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“华安张江产业园REIT”）扩募并拟新购入资产的原始权益人及其控股关联方增持基金份额计划的公告》累计增持金额合计不超过2亿元。7月5日，华安基金收到原始权益人通知，上海张江高科技园区开发股份有限公司、上海张江（集团）有限公司关于二级市场增持华安张江产业园REIT的计划已获得上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的批复。 2023年7月6日 发改委 民生、消费、产业REITs发展峰国家发展改革委将支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施REITs， 会 不断提升民间投资积极性。国家发展改革委正积极推动消费、供热、水电、 旅游等基础设施项目，有望取得新突破。 2023年7月6日 中金普洛斯仓储物首次扩募流REIT 7月6日中金普洛斯仓储物流REIT首次扩募顺利完成。首次扩募购入三项 新资产，合计资产评估价值约15.7亿元，使整体资产组合价值扩张约22% 实际扩募单价录得4.23元/份额，以定价基准日（2023年5月25日）及管 理人预测2023年可供分配金额测算，扩募可使扩大后平台的单份额股息分派金额提升约2%。 7月12日，上交所发布关于支持常态化开展REITs业绩说明会的通知。上交所表示，REITs业绩说明会是基金管理人履行信息披露职责、回应投资者 2023年7月12日 上交所 REITs业绩说明会关切、保护投资者合法权益的重要渠道。为进一步推进“开门办审核、开门办监管、开门办服务”，提升REITs治理水平，促进REITs市场健康持续发 展，该所积极倡导已上市REITs产品通过业绩说明会等方式加强投资者交流。 2023年7月19日 万科 近日，消息称万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，申报目前正在首批申报阶段，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印 力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。 2023年7月24日 发改委 国家发展改革委发