房地产行业周报：保障房建设提速，新房成交同比转正

行业研究 证券研究报告 房地产2023年10月31日 房地产行业周报（2023年第43周） 保障房建设提速，新房成交同比转正 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2022-10-31~2023-10-31 28% 16% 5% -7% 22/1023/0123/0323/06 23/08 沪深300 23/10 房地产 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第42周）：杭州调整限购区域，二手房成交持续回暖》 2023-10-24 《房地产行业重大事项点评：新均衡点有望加速到来》 2023-10-19 《成交环比提升，绝对规模仍处于历史低位——头部房企月报（9月）》 2023-10-17 板块行情：（10月23日-10月27日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 0.2%，在31个一级行业板块中排名第25位。 政策要闻：中央层面：1）国务院：提出加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性， 股票家数(只) 111 占比% 0.01 总市值(亿元) 13,141.84 1.49 流通市值(亿元) 12,334.47 1.81 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -7.3% -11.5% -8.4% 相对表现 -4.4% -0.4% -9.6% 满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。2）央行2022年第四季度以来金融工作情况作报告：对房地产市场风险，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，下调二套房利率政策下限，统一全国层面首付款比例政策下限，配合相关部门将首套房认定标准调整为“认房不认贷”，更好支持刚性和改善性住房需求。3）第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议决定，批准增发国债和2023年中 央预算调整方案，将在今年四季度增发1万亿元国债，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板。地方层面：1）上海金山区：满足条件的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市 无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。2）杭州职工家庭名下无住房，且无住房公积金贷款记录的，执行首套房政策；名下拥有1套住房，或有1次住房公积金贷款记录且相应贷款已结清的，执行二套房政策。3）成都：一站式住房交易业务办理平台“蓉易住”已于近日完成调试并正式上线。4）四川：在成都市、德阳市、眉山市、资阳市、攀枝花市行政区内申请公贷，实施“认房不认贷”，执行首套房住房公积金贷款政策。 公司动态：1）万科A：控股子公司万物云已于2023年10月24日完成将10.5亿股未上市股份转换为H股；深铁董事长辛杰担任公司第二十届董事会副主席；发布项目跟投制度7.0版，万科新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投 范围。2）华润置地：关于公开募集基础设施证券投资基金的建议分拆及在深圳证券交易所独立上市。预计公募基金将募集人民币69.78亿元。3）中国金茂：中国证监会及上海证券交易所已受理华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金注册及上市的申请材料以作进一步审批，REITs的相关资产为位于湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号的项目；北京产权交易所披露西安润茂置业有限公司增资项目，该增资项目要求融资方所属行业为房地产业。 销售端：新房成交同比转正，二手房成交连续3周位于历史高位。1）本周21 城商品房成交面积339.1万方，环比上升11%，同比上升13%；年初至今21 城成交面积1.29亿方，累计同比增速下降3.9%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为102.8万方、172.4万方、63.9万方，周环比增速分别为13%、15%、1%，周同比增速分别为-1%、33%、-6%。3）本周11城二手房成交面积175.4万方，环比下降6%，同比上升25%；年初至今11城二手房成交面积6669万方，同比上升27%。 投资策略：新均衡到来，考验房企重塑商业模式的能力。随着核心区地价限价的逐步放开，则更加考验房企在核心区的操盘能力；而郊区盘容积率的放开，则让住宅形态有更多发挥空间，部分对客户理解更为深刻的房企可能找到新的 竞争优势，上述逻辑仍需中期验证。短期我们仍重点推荐推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：股市普遍上涨，地产板块排名25位4 二、政策要闻：14号文提出加大保障房建设，各地进一步放宽购房政策5 三、销售端：新房成交环比和同比均上升，二手房成交同比处于历史高位9 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升11%，同比上升13%9 （二）二手房市场：本周11城成交面积同比上升25%10 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企11 �、投资建议12 六、风险提示12 图表目录 图表1本周申万地产板块上涨0.2%，板块排名第25位4 图表2顺发恒业周涨幅达61.8%4 图表3天健集团周跌幅达8.9%4 图表4本周华润万象生活涨幅达8.7%5 图表5本周恒大物业跌幅达15.4%5 图表614号文提出加大保障房建设，增发万亿国债支持灾后恢复重建等5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8深铁董事长辛杰兼任万科董事会副主席，华润、金茂拟发行REITs8 图表9本周21城商品房单日平均成交面积48.4万方9 图表10本周21城周度成交面积339.1万方10 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积25万方10 图表12本周11城二手房成交面积175.4万方11 图表13本周张江高科发行10亿超短期融资债券11 一、行情回顾：股市普遍上涨，地产板块排名25位 本周申万地产板块上涨0.2%。本周（10月23日-10月27日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.2%，在31个一级行业板块中排名第25位。 图表1本周申万地产板块上涨0.2%，板块排名第25位 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 农医食汽环纺交钢国基商建综轻电机社家有建公传计电林药品车保织通铁防础贸筑合工子械会用色筑用媒算力 非石银煤通美银油行炭信容 牧生饮渔物料 服运军化零装制饰输工工售饰造 设服电金材事备务器属料业 机设金石护 备融化理 房地产 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为顺发恒业，累计涨幅达61.8%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为顺发恒业、云南城投、万通发展、黑牡丹、大龙地产，跌幅前�的个股分别为天健集团、金科股份、城建发展、荣盛发展、招商蛇口。 图表2顺发恒业周涨幅达61.8%图表3天健集团周跌幅达8.9% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 顺云万黑大发南通牡龙恒城发丹地业投展产 广万西中京汇业藏迪基物企城投智流业投资农 天金城荣招健科建盛商集股发发蛇团份展展口 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -10% 中滨津张城华江投江投企集城高控业团开科股 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为华润万象生活，上涨8.7%。从港股表现来看，涨幅排名前 �的个股分别为华润万象生活、绿城管理控股、绿城服务、贝壳W、越秀地产，跌幅前 �的个股分别为恒大物业、中国恒大、旭辉控股集团、碧桂园、世贸集团。 图表4本周华润万象生活涨幅达8.7%图表5本周恒大物业跌幅达15.4% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -W 华绿绿贝越保润城城壳秀利万管服地物 象理务产业生控 活股 中龙中绿骏光国城集集金中团团茂国控 股 恒大物业 港股跌幅前十 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 旭辉 中控世国股碧茂恒集桂集大团园团 建 花雅发万样居宝国科年乐龙际企控集地集业股团产团 -18% 港股涨幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：14号文提出加大保障房建设，各地进一步放宽购房政策 中央层面：1）国务院：印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），提出加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。2）中国人民银行2022年第四季度以来金融工作情况作报告：对房地产市场风险，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，下调二套房利率政策下限，统一全国层面首付款比例政策下限，配合相关部门将首套房认定标准调整为“认房不认贷”，更好支持刚性和改善性住房需求。3）第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议决定，批准增发国债和2023年中央预算调整方案，中央 财政将在今年四季度增发2023年国债1万亿元，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板。 图表614号文提出加大保障房建设，增发万亿国债支持灾后恢复重建等 时间 发布单位 内容 2023/10/21 中国人民银行 中国人民银行行长潘功胜在第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议上，就2022年第四季度以来金融工作情况作报告。对房地产市场风险，按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，下调二套房利率政策下限，统一全国层面首付款比例政策下限，配合相关部门将首套房认定标准调整为“认房不认贷”，更好支持刚性和改善性住房需求。加大保交楼金融支持力度，一视同仁支持房地产企业合理融资需求，保持房地产融资平稳。稳妥化解大型房地产企业债券违约风险，强化城投债券风险监测预警和防范。 2023/10/25 国务院 第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议决定，批准增发国债和2023年中央预算调整方案，中央财政将在今年四季度增发2023年国债10000亿元，增发的国债全部通过转移支付方式安排给地方，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板，整体提升我国抵御自然灾害的能力。国务院新闻办公室于2023年10月25日（星期三）上午10时举行国务院政策例行吹风会，财政部副部长朱忠明、国家发展改革委副秘书长张世昕、国家发展改革委固定资产投资司司长罗国三介绍增加发行国债，支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力等工作有关情况。 2023/10/26 国务院 10月26日，经济观察网获悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。 该文件由国务院于9月1日正式印发，要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。且明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。 资料来源：中国人大网，国新网，经济观察网，华创证券整理 地方层面：1）上海金山区：满足条件的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套