行业周报：新房成交环比微增，新一轮房改推进保障房建设

核心观点：新房成交环比微增，新一轮房改推进保障房建设 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降环比微增，17城二手房成交面积同比增长，环比下降。第43周土地成交溢价环比增长，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。我们认为当前销售端方面，新房市场展现出一定复苏迹象，二手房在此轮利好政策刺激下呈向好态势。本周我国增发万亿国债用于加大基建投入，有望继续提振市场信心。同时持续推进新一轮房改，未来供求关系将逐渐修复，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：增发万亿国债支持基建投入，持续推动新一轮房改 中央层面：中央财政将在2023年四季度增发2023年国债10000亿元，增发的国债全部通过转移支付方式安排给地方，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板；国发“14号文”近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。 明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。 地方层面：深圳提高无房缴存职工住房公积金租房提取额度标准；滨州申请首套住房公积金贷款，单方正常缴存的，贷款最高额度由原40万元提高至50万元； 四川对住房公积金贷款中住房套数认定标准作出调整；黄石生育二孩、三孩家庭购买新建商品住房的，在享受购房款补贴政策基础上，再分别给予100元/平方米、200元/平方米奖补；宜春在“四区”范围内购买新建商品房或进行二手房交易时可享受契税补贴政策。 市场端：新房成交环比微增，中海联合体摘得上海“新地王” 销售端：根据房管局数据，2023年第43周，全国64城商品住宅成交面积320万平米，同比下降23%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14662万平米，累计同比下降16%。全国17城二手房成交面积为180万平米，同比增速22%，前值32%；年初至今累计成交面积7006万平米，同比增速29%，前值30%。 投资端：2023年第43周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3383万平方米，成交土地规划建筑面积1487万平方米，同比下降67%，成交溢价率为4.4%。 上海三批次第二轮最终4宗摇号、2宗溢价、4宗底价成交，揽金约478.8亿元。 中海联合体以240亿元摘得年内新“地王”，华发、华润等央国企斩获其余地块。 融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第43周，信用债发行56.9亿元，同比减少67%，环比减少28%，平均加权利率3.39%，环比增加36BPs；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、增发万亿国债支持基建投入，持续推动新一轮房改 中央层面：（1）财政部：1-9月累计，全国政府性基金预算收入38683亿元，同比下降15.7%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3048亿元，同比下降7.9%； 地方政府性基金预算本级收入35635亿元，同比下降16.3%，其中，国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。（2）新华社：中央财政将在2023年四季度增发2023年国债10000亿元，作为特别国债管理。全国财政赤字将由38800亿元增加到48800亿元，预计赤字率由3%提高到3.8%左右。增发的国债全部通过转移支付方式安排给地方，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板，整体提升我国抵御自然灾害的能力。财政部表示，下一步将及时启动国债发行工作，确保如期完成国债发行任务；做好预算下达工作，推动加快形成实物工作量；加强国债资金监管，确保资金按规定用途使用。（3）国务院：8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。（4）国家统计局：1-9月份，全国规模以上工业企业实现利润总额54119.9亿元，同比下降9%，降幅比1-8月份收窄2.7个百分点；实现营业收入96.35万亿元，同比持平。9月份，规模以上工业企业实现利润同比增长11.9%。 地方层面：（1）江苏：支持各地区因城施策调整限制性房地产政策。用足用好专项借款、配套融资等政策措施，扎实做好保交楼工作。落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费优惠、首套房贷款“认房不用认贷”、降低存量房贷款利率等政策措施。鼓励各地区对新市民、青年人等住房困难群体购买商品住房给予住房补贴或优惠券等政策支持。（2）滨州：申请首套住房公积金贷款，单方正常缴存的，贷款最高额度由原40万元提高至50万元。调整后，申请首套住房公积金贷款，夫妻双方正常缴存家庭，贷款最高额度60万元；单方正常缴存，贷款最高额度50万元。申请二套住房公积金贷款，夫妻双方正常缴存家庭，贷款最高额度50万元；单方正常缴存，贷款最高额度40万元。（3）舟山：按住宅的产权面积段给予不同标准的购房消费补贴。购买90平方米以下（含90平方米）的，按已缴契税100％标准给予补贴；购买90平方米以上的，按已缴契税80％的标准给予补贴；单套补贴最高均不超过3万元。（4）黄石：生育二孩、三孩家庭购买新建商品住房的，在享受购房款补贴政策基础上，再分别给予100元/平方米、200元/平方米奖补。对在大冶城区、建制镇购买首套新建普通商品住房并已缴纳契税的，给予100%契税补贴。对居民换购住房的，给予个税予以退税优惠和增值税计税价格的1%补贴。 对购买“二手房”且已缴纳契税的，给予购房人50%契税补贴，并对房地产中介机构每交易一套“二手房”的，给予1000元奖励。（5）深圳：提高无房缴存职工住房公积金租房提取额度标准，明确职工本人及其家庭成员未在本市拥有商品住房、政策性住房和保障性住房，职工申请办理租房提取业务的，每月最高可按申请当月应缴存额提取。增设多子女家庭住房公积金倾斜性支持政策，明确二孩及以上且至少有一个未成年子女的家庭，职工本人及其家庭成员未在本市拥有商品住房、政策性住房和保障性住房，办理租房提取业务的，在市住房主管部门办理房屋租赁合同备案，提供租房合同、租房发票后则可按实际月租金提取，不受月应缴存额的限制； 并明确该类职工办理租房提取业务还应当提交户口簿或出生医学证明等家庭成员关系材料。（6）山东：山东省近日出台《山东省城市更新行动实施方案》，其中围绕老旧片区综合改造，方案提出科学划分老旧片区改造地块范围和实施时序，整体设计、一体打造，干一片、成一片，分批开展30个左右省级城市更新试点片区建设。该方案还提出，到2025年完成2000年前建成的老旧小区改造，基本完成2005年前建成的老旧小区改造。（7）宜春：在袁州区、宜春经开区、宜阳新区、明月山温泉风景名胜区（简称“四区”）范围内购买新建商品房（以合同网签备案为准，且在2025年6月30日前缴清契税），以及进行二手房买卖交易等两种情况，可享受契税补贴政策。（8）四川：对住房公积金贷款中住房套数认定标准作出调整。无住房的，认定为购买首套住房，执行首套房住房公积金贷款政策；有一套住房的，认定为购买第二套住房，执行第二套房住房公积金贷款政策；有两套及以上住房的，不予住房公积金贷款。 表1：增发万亿国债支持基建投入，持续推动新一轮房改 2、销售端：新房成交同环比微增，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交环比微增 根据房管局数据，2023年第43周，全国64城商品住宅成交面积320万平米，同比下降23%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14662万平米，累计同比下降16%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比微增 图3：2023年第43周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第43周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第43周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第43周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第43周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-16%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-7%、-14%、-50%，年初至今累计增速2%、-11%、-31%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第43周，全国17城二手房成交面积为180万平米，同比增速22%，前值32%；年初至今累计成交面积7006万平米，同比增速29%，前值30%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，中海联合体摘得上海“新 地王” 2023年第43周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3383万平方米，成交土地规划建筑面积1487万平方米，同比下降67%，成交溢价率为4.4%。一线城市成交土地规划建筑面积98万平方米，同比下降61%；二线城市成交土地规划建筑面积418万平方米，同比下降77%；三线城市成交土地规划建筑面积971万平方米，同比下降61%；南京七批次12宗涉宅地块出让成功，仅河西中108亩地块触顶摇号，由绿城中国斩获。其余11宗地块均以底价成交，最终总成交面积约50.4万m，总规划建面约93.56万m，揽金约146.6亿元；无锡六批次土拍完成出让，最终14宗地块均以底价成交，央国企依旧是此次土拍的主力，揽金147.5亿元，总成交面积 万m。最终4宗摇号、2宗溢价、4宗底价成交，揽金约478.8亿元。其中中海+西岸开发以240亿元摘得年内新“地王”，华发、建发、华润等央国企斩获其余地块。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第43周，信用债发行56.9亿元，同比减少67%，环比减少28%，平均加权利率3.39%，环比增加36BPs；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年10月23-27日，下同）房地产指数上涨0.22%，沪深300指数上涨1.48%，相对收益为-1.26%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第24位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：顺发恒业、*ST云城、*ST银亿、万通发展、黑牡丹，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、中润资源、天健集团、金科股份、城建发展。 图15：房地产指数上涨0.22%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中顺发恒业、*ST云城、*ST银亿涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中泛海控股、中润资源、天健集团跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降环比微增，17城二手房成交面积同比增长，环比下降。第43周土地成交溢价环比增长，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。我们认为当前销售端方面，新房市场展现出一定复苏迹象，二手房在此轮利好政策刺激下呈向好态势。本周我国增发万亿国债用于加大基建投入，有望继续提振市场信心。同时持续推进新一轮房改，未来供求关系将逐渐修复，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，行业估值将陆续修复，新房市场有望企