房地产行业周报（2023年第41周）：城中村改造稳步推进，销售热度有待观察

行业研究 证券研究报告 房地产2023年10月17日 房地产行业周报（2023年第41周） 城中村改造稳步推进，销售热度有待观察 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2022-10-17~2023-10-16 12% 3% -6% -15%22/1022/1223/0323/0523/0823/10 房地产沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第39周&第40周）：地产销售同环比均下滑，因城施策持续放松》 2023-10-12 《房地产行业周报（2023年第38周）：广州解除部分区域限购，新房二手房销售持续回暖》 2023-09-27 《销售低温延续，政策端发力复苏有望——头部房企月报（8月）》 2023-09-20 板块行情：（10月9日-10月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 3.4%，在31个一级行业板块中排名第26位。 政策要闻：中央层面：1）住建部：超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类实施。坚持依法征收、净地出让。城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。2） 股票家数(只) 111 占比% 0.01 总市值(亿元) 13,495.70 1.51 流通市值(亿元) 12,656.93 1.84 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -7.8% -14.9% -14.7% 相对表现 -5.6% -3.5% -9.1% 上海、深圳证券交易所：同意中国人寿、泰康、太平洋、中国人保、平安5家保险资产管理公司试点开展ABS及REITs业务。地方层面：1）上海：上线存量房交易资金监管平台。2）广州：直管房住宅主要用于历史租户的居住使 用，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔住建房管部门及市城市更新项目建设管理办公室为直管房具体管理部门，负责直管房的具体管理工作；拟放宽公积金提取范围，可用于市行政区域内本人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯。3）北京：拟规定新房竣工前应组织业主查验。4）绍兴：全面取消限售；调整首套房、二套房商贷首付比下限至20%、30%，利率下限分别为LPR-20BP、LPR+20BP；加大推进城市有机更新力度，全面推进房票安置政策，市区内加快房票跨区域使用等。5）赤峰：实施“认房不认贷”；已有首套房且名下无贷款，三代及以上共住家庭、二孩及以上等家庭购买第二套房均按首套住房执行住房信贷政策。6）崇左实施“认房不认贷”，贵港：拟实施“认房不认贷”。7）海南：首套住房公积金房贷首付下限降至25%。8）舟山：支持公积金支付首付。9）潍坊：公积金可用于支付电梯、房租费用。10）宝鸡提高公积金最高贷款额度至单人50万元；扩大异地公积金贷款范围至全国范围内。11）嘉兴：延续“卖旧换新”予以个人所得税退税优惠政策。 公司动态：1）保利置业：100亿元小公募债券项目获上交所受理。2）碧桂园：计划正式启动境外债重组。3）融创地产：“PR融创01”等债券本息已足额划付，10月10日起复牌。 销售端：22年国庆假期主要在41周，低基数效应导致本周成交同环比大幅上涨，二手房成交处于历史高位。1）本周21城商品房成交面积278万方，环比上升231%，同比上升215%；年初至今21城成交面积1.23亿方，累计同比 增速下降4.1%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为89万方、130万方、59万方，环比分别上升282%、227%、182%，同比分别上升261%、335%、76%。3）本周11城二手房成交面积184万方，环比上升591%，同比上升731%；年初至今11城二手房成交面积6308万方，同比增长27%。 投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高 品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名靠后4 二、政策要闻：超大特大城市稳步推进城中村改造，各城市持续因城施策5 三、销售端：新房成交同环比提升，二手房热度位于历史高位8 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升231%，同比上升215%8 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比上升591%，同比上升731%9 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企10 �、投资建议11 六、风险提示11 图表目录 图表1本周申万地产板块下跌3.4%，板块排名第26位4 图表2张江高科周涨幅达13.7%4 图表3京基智农跌幅15.3%4 图表4本周中海物业跌幅达26%5 图表5本周绿城管理控股涨幅达6.7%5 图表6城中村改造项目已入库162个，上、深交所同意5家保险资管公司试点ABS、REITs业务5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8保利100亿元小公募债获上交所受理，碧桂园着手境外债重组8 图表9本周21城商品房单日平均成交面积40万方9 图表10本周21城周度成交面积278万方9 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积26万方10 图表12本周11城二手房成交面积184万方10 图表13本周苏高新集团共发行4种共9亿超短期融资债券11 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名靠后 本周申万地产板块下跌3.4%。本周（10月9日-10月13日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业板块中排名第26位。 图表1本周申万地产板块下跌3.4%，板块排名第26位 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% 电汽医计通有银公基钢非煤家综电国农食机美环交轻石纺子车药算信色行用础铁银炭用合力防林品械容保通工油织 传建商建社媒筑贸筑会 生机金事化金电物属业工融器 设军牧饮设护备工渔料备理 运制石服输造化饰 材零装服料售饰务 房地产 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为张江高科，累计涨幅达13.7%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为张江高科、中迪投资、福瑞达、万业企业、西藏城投，跌幅前�的个股分别为京基智农、华夏幸福、金科股份、空港股份、万通发展。 图表2张江高科周涨幅达13.7%图表3京基智农跌幅15.3% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 江 迪瑞 业 藏 -2%张中福万西 -4%高投达企城科资业投 莱皇深招中茵庭深商华体国房蛇企育际口业 京华金空万基夏科港通智幸股股发农福份份展 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% 金京国中中地投创南交集发高建地团展新设产 A A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为绿城管理控股，上涨6.7%。从港股表现来看，涨幅排名前 �的个股分别为绿城管理控股、恒大物业、中国金茂、贝壳-W、龙光集团，跌幅前�的个股分别为中海物业、中骏集团控股、旭辉控股集团、碧桂园、融创中国。 图表4本周中海物业跌幅达26%图表5本周绿城管理控股涨幅达6.7% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 中旭 骏辉 中集控融海团股碧创物控集桂中业股团园国 中国海 花佳外 样兆世融宏年业茂创洋控集集服集股团团务团 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -W 绿恒中贝城大国壳管物金 理业茂控 股 龙建金 光发茂 集国服 团际务集 团 华远华 润洋润 万集置 象团地生 活 港股跌幅前十 -30% 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 港股涨幅前十 二、政策要闻：超大特大城市稳步推进城中村改造，各城市持续因城施策 中央层面：1）住建部：超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类实施。坚持依法征收、净地出让。城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。2）上海、深圳证券交易所：同意中国人寿、泰康、太平洋、中国人保、平安5家保险资产管理公司试点开展ABS及REITs业务。 图表6城中村改造项目已入库162个，上、深交所同意5家保险资管公司试点ABS、REITs业务 时间 发布单位 内容 2023/10/12 中华人民共和国住房和城乡建设部 超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。 2023/10/13 上海、深圳证券交易所 上海、深圳证券交易所在中国证监会、金融监管总局的统筹指导下，向中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司等首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。 资料来源：中华人民共和国住房和城乡建设部，上海证券交易所，深圳证券交易所，华创证券整理 地方层面：1）上海：上线存量房交易资金监管平台。2）广州：直管房住宅主要用于历史租户的居住使用，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔住建房管部门及市城市更新项目建设管理办公室为直管房具体管理部门；拟放宽公积金提取范围，可用于市行政区域内本人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯。3）北京：拟规定新房竣工前应组织业主查验。4）绍兴：全面取消限售；调整首套房、二套房商贷首付比下限至20%、30%，利率下限分别为LPR-20BP、LPR+20BP；加大推进城市有机更新力度，全面推进房票安置政策，市区内加快房票跨区域使用等。5）赤峰：实施“认房不认贷”；已 有首套房且名下无贷款，三代及以上共住家庭、二孩及以上等家庭购买第二套房均按首套住房执行住房信贷政策。6）崇左实施“认房不认贷”，贵港：拟实施“认房不认贷”。7）海南：首套住房公积金房贷首付下限降至25%。8）舟山：支持公积金支付首付。9）潍坊：公积金可用于支付电梯、房租费用。10）宝鸡：提高公积金最高贷款额度至单人50万元；扩大异地公积金贷款范围至全国范围内。11）嘉兴：延续“卖旧换新”予以个人所得税退税优惠政策。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2023/10/8 钦州 拟调整公贷首付比例 《钦州市住房公积金管理委员会关于进一步优化调整住房公积金政策的通知（征求意见稿》指出，缴存人家庭购买一手商品住房，属于首套住房公积金贷款的，首期付款比例不低于20%；属于第二套住房公积金贷款的，首期付款比例不低于30%。缴存人家庭购买二手商品住房，申请住房公积金贷款的首期付款比例不低于40%。此外还规定了住房公积金贷款的套数认定标准等等。 2023/10/8 宁波前湾 购房补贴 10月8日，为贯彻落实宁波市住房和城乡建设局等8部门联合印发的《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》，自2023年10月1日至2024年6月30日在前