房地产行业政策周报：城中村改造加快推进，认房又认贷有望松绑

2023-07-19 证券研究报告 太平洋证券股份有限公司证券研究报告房地产研究 城中村改造加速推进，认房又认贷有望松绑 ——房地产政策周报20230730 太平洋证券房地产行业首席：徐超执业证号：S1190521050001 2022年以来历次中央政治局会议涉及房地产的表述 2023年4月28日召开的中央政治局会议首次提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津等7城，特大城市包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连等14城。2023年7月24日政治局会议再次提到：积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 2023年7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。 2023年7月28日下午，合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。会议明确“城 中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。 到目前为止，尚没有文件公开说明城中村改造的资金来源问题，后续需要持续关注。 3、认房又认贷有望松绑，关注北京等一线城市落地情况 2023年7月27日晚，中国建设报获悉，近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 2023年7月28日，经济日报发表文章《住建部释放积极信号，“认房又认贷”政策有望优化》，文章写到：目前，仍有一线等热点城市执行“认房又认贷”政策，这属于房地产市场过热阶段，为避免投机炒房出台的信贷政策。所谓“认房又认贷”指的是如果有些购房者想卖掉手中的一套房子置换成另一套，由于购买第一套住房时曾经使用购房贷款，哪怕已经还清了贷款，因为有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例的首付标准以及房贷利率。以北京为例，一位名下无房但曾经有贷款记录的购房者，再购房时商业贷款的最低首付需要付到60%，购买非普通住宅则要付80%的首付。贷款利率也要按照购买第二套住房执行，比首套高，购房成本就更高。在当前形势下，“认房又认贷”政策可能会“误伤”一些改善性需求购房者，在对改善性需求进行合理支持的要求下，有必要将“认房又认贷”调整为“认房不用认贷”，切实降低购房者资金压力。至于哪些城市会调整“认房又认贷”政策，是否调整，还需要在坚持“房住不炒”的基础上，兼顾大力支持刚性和改善性住房需求的方针，“因城施策，一城一策”。 2023年7月29日晚，北京市住建委表态，将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更 好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。 风险提示：销售复苏的持续性仍值得观察 年初房地产市场的复苏有一部分原因是前期被疫情压制的需求延后释放。这部分需求释放完之后，如果后续需求侧刺激政策不及预期的话，房地产销售有可能持续不及预期。 投资评级说明 1、行业评级 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上； 中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数－5%与5%之间； 看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数5%以下。 2、公司评级 买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上； 增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间；持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间；减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间。 销售团队 职务 姓名 手机 邮箱 全国销售总监 王均丽 13910596682 wangjl@tpyzq.com 华北销售总监 成小勇 18519233712 chengxy@tpyzq.com 华北销售 常新宇 13269957563 changxy@tpyzq.com 华北销售 佟宇婷 13522888135 tongyt@tpyzq.com 华北销售 王辉 18811735399 wanghui@tpyzq.com 华北销售 巩赞阳 18641840513 gongzy@tpyzq.com 华东销售总监 陈辉弥 13564966111 chenhm@tpyzq.com 华东销售 徐丽闵 17305260759 xulm@tpyzq.com 华东销售 胡亦真 17267491601 huyz@tpyzq.com 华东销售 李昕蔚 18846036786 lixw@tpyzq.com 华东销售 张国锋 18616165006 zhanggf@tpyzq.com 华东销售 胡平 13122990430 huping@tpyzq.com 华东销售 周许奕 021-58502206 zhouxuyi@tpyzq.com 华东销售 丁锟 13524364874 dingkun@tpyzq.com 华南销售副总监 查方龙 18565481133 zhafl@tpyzq.com 华南销售 张卓粤 13554982912 zhangzy@tpyzq.com 华南销售 何艺雯 13527560506 heyw@tpyzq.com 华南销售 李艳文 13728975701 liyw@tpyzq.com 华南销售 郑丹璇 15099958914 zhengdx@tpyzq.com 研究院/机构业务部 中国北京100044 北京市西城区北展北街九号 华远·企业号D座 投诉电话：95397 投诉邮箱：kefu@tpyzq.com 重要声明 太平洋证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格，经营证券业务许可证编号13480000。 本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归太平洋证券股份有限公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。任何人使用本报告，视为同意以上声明。