房地产行业周报（2023年第29周）：积极推进超大特大城市城中村改造

板块行情：本周（7月17日-7月21日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.6%，在31个一级行业板块中排名第1位。 公司动态：碧桂园：1）多地试水“现房销售”，将持续落地湖南、河北等地区； 2）加大力量自主研发制造建筑机器人，深耕发展科技建造产业。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上涨3%，同比下降26%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比下降2%。 政策要闻：中央层面：1）国务院通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。2）商务部等13部门支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行REITs。3）发改委强调稳妥处置房地产、地方债等领域风险。地方层面：1）郑州：调整公积金政策，恢复月还款额不超过家庭月收入60%的规定。2）海南：拟支持购房人使用住房公积金与自筹资金相结合方式支付购房首付款。3）南京：购买共有产权住房不限户籍，保障对象首次购买的产权份额比例为50%~80%，定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低。4）北京：拟要求房产中介在经营场所、网络服务端的醒目位置公示收费事项和标准等信息，进一步规范北京市房地产经纪机构、住房租赁企业经营行为。5）厦门：实行二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。6）佛山：明确港澳居民提供自用自住书面承诺者可获得购房资格。 投资策略：政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，托底地产销售下行，建议积极参与博弈机会，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：地产板块领跑A股，涨幅达3.6% 本周申万地产板块上涨3.6%。本周（7月17日-7月21日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.6%，在31个一级行业板块中排名第1位。 图表1本周申万地产板块上涨3.6%，板块排名第1位 本周A股板块内涨幅第一为荣盛发展，累计涨幅达48.8%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为荣盛发展、大龙地产、中南建设、粤宏远A、天房发展，跌幅前五的个股分别为广汇物流、万业企业、铁岭新城、同济科技、莱茵体育。 图表2荣盛发展周涨幅达48.8% 图表3广汇物流周跌幅9.1% 本周港股板块内涨幅第一的为绿城管理控股，上涨7.3%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为绿城管理控股、融信中国、宝龙地产、中海物业、华润置地，跌幅前五的个股分别中骏集团控股、远洋集团、碧桂园、龙光集团、佳兆业集团。 图表4本周绿城管理控股上涨7.3% 图表5本周中骏集团控股下跌10.4% 二、政策要闻：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，南京支持发展共有产权住房 中央层面：1）国务院通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。2）商务部等13部门支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行REITs。3）发改委强调稳妥处置房地产、地方债等领域风险。 图表6国务院积极稳步推进超大特大城市城中村改造，商务部支持家居卖场等发行REITs 地方层面：1）郑州：调整公积金政策，恢复月还款额不超过家庭月收入60%的规定。2）海南：拟支持购房人使用住房公积金与自筹资金相结合方式支付购房首付款。3）南京：购买共有产权住房不限户籍，保障对象首次购买的产权份额比例为50%~80%，定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低。4）北京：拟要求房产中介在经营场所、网络服务端的醒目位置公示收费事项和标准等信息，进一步规范北京市房地产经纪机构、住房租赁企业经营行为。5）厦门：实行二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。6）佛山：明确港澳居民提供自用自住书面承诺者可获得购房资格。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：碧桂园：1）多地试水“现房销售”，将持续落地湖南、河北等地区；2）加大力量自主研发制造建筑机器人，深耕发展科技建造产业。 图表8碧桂园今年将推行现房销售政策，上半年交付量稳居行业第一 三、销售端：需求端仍较为疲弱 （一）新房市场：21城成交面积环比上涨3%，同比下降26% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上涨3%，同比下降26%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市合计商品房日平均成交面积33万方，环比上涨3%，同比下降26%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积9294万方，同比增长2.76%，其中一线城市商品房成交建面2640万方，同比增长21.90%。监测的6个二线城市商品房成交建面4325万方，同比下降4.48%，11个三四线城市商品房成交建面2328万方，同比下降0.93%。 图表9本周21城合计商品房单日平均成交面积达33万方 21城周度成交面积230万方，环比增长3%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为78万方、88万方、63万方，环比分别变化+4%、-12%、+32%，相较去年同期-13%、-45%、+2%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别变化+11%、0%、+12%、-9%；二线城市中南京环比增长93%，其余城市环比为负； 三四线城市中，佛山环比增长94%，温州环比增长83%。 图表10本周21城周度成交面积230万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比下降2%，同比下降15% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比下降2%。1）从单日平均数据来看，11城合计二手房日平均成交面积19万方，环比下降2%，同比下降15%，二手房热度小幅回落。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积4726万方，同比增长37%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积19万方，热度小幅回落 本周11城二手房成交面积134万方，三四线城市市场需求收缩。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为30万方、84万方、21万方，环比分别变化+2%、+2%、-19%，相较去年同期变化-16%、-18%、+6%。2）一线城市中深圳二手房成交面积5.9万方，环比下降8%，同比下降8%，北京二手房成交面积23.8万方，环比上涨4%，同比下降18%。 图表12本周11城二手房成交面积134万方 四、融资端：本周发债主要为国央企，仅一家民企参与 本周发债主要为国央企，仅一家民企参与。1）发行规模最大的为城建发展，本周共发行15亿公司债。2）信达地产发行的5亿元中期票据票面利率最高，为4.5%；张江高科本周发行的10亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.2%。 图表13城建发展发行15亿公司债，中国铁建13亿中期票据 五、投资建议 政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，托底地产销售下行，建议积极参与博弈机会，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点。1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。