重庆住宅市场简报2014年第三季度

图片：财信渝中城，解放碑savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2014年12月Savills World Research Chongqing­ ­截至2014年8月，房地产开发投资额达到2,151亿元，同比上涨21.2%。 ­2014年第三季度，住宅交易面积超过470万平方米。 ­本季度的住宅成交均价环比下跌3.5%，达到每平方米人民币7,640元，为连续十个季度以来首次下跌。­由于信贷环境依然从严，开发商仍以“跑量”为主要策略，从而使2014年第三季度住宅价格明显走跌。 ­受全国住宅市场低迷影响，未来土地供应或将维持在低位。随着城市化进程的加快，未来土地供应将主要集中于悦来等新兴地区。“与二季度相比，今年第三季度土地市场相对冷清，供应量与交易量均明显下跌。” 罗元均，第一太平戴维斯研究及开发顾问部概述三季度住宅成交均价小幅下跌，交易量持续增长。 02 市场简报 | 重庆住宅 2014年12月宏观市场2014年第三季度，信贷环境持续紧缩。尽管全国多数城市已松绑限购，然而重庆市场受限购松绑影响不大，购房者仍多持观望态度，从而使项目降价幅度增大。而由于开发商提供优惠以去化存量，使得本季度成交量环比增长。三季度，房地产开发投资额实现平稳增长，反映投资者对本地市场依然充满信心。与二季度相比，三季度土地市场相对冷清，一方面因供应量大幅减少，另一方面由于开发商考虑到需尽快去化大量库存，因此拿地更为谨慎。2014年7月，重庆市房地产投资额达到人民币1,836亿元，同比增长22.4%。8月份，该数据达到人民币2,151亿元，同比增长21.2%。尽管住宅整体市场疲软，但投资者对于重庆市场依然充满信心。例如，万科以6亿元人民币竞得一幅69,160平方米地块。该地块位于九龙坡区，是两个月以来万科购得的第二块土地。反映出大型房企对重庆房地产市场的信心依旧。一些小型本地开发商同样在本季度有积极表现，如融创集团购得两块分别位于悦来和渝北的地块，共计321,611平方米，成交价约2亿元人民币，平均成交楼板价达到每平方米人民币3,053元。本季度住宅市场交易量总计超过470万平方米，同比下降9.1%，整体市场依然受紧缩的信贷环境影响。然而由于开发商在传统旺季时期采取各种降价促销方式，如“限时优惠”、“国庆特惠”等，从而使住宅交易量显著上升。此外，部分开发商年末面临较大销售指标压力，更不惜以成本价销售。这些因素使住宅成交均价同比下跌3.5%，达到每平方米人民币7,640元。第三季度住宅交易量数据显示，北部新区、九龙坡区和渝北仍为交易量最活跃的几个区域。北部新区交易主要集中在照母山，而渝北成交主要集中在悦来板块。这两个区域拥有大量的土地资源，且区位较好，因此受到不少开发商和置业者的关注。华岩新城与高新区的密集开发继续推动了住宅交易量。沙坪坝区与大渡口区住宅交易亦有良好表现。2014年第三季度，高端住宅成交均价约为每平方米人民币14,700元，环比上涨4.4%。这主要是由于部分高端项目在前期优惠促销后市场反应良好，从而适时上调报价。图 1房地产投资情况，2005年-2014年8月图 2整体住宅市场住宅成交量与成交均价，2010年第二季度 - 2014年第三季度数据来源：重庆市统计局来源：第一太平戴维斯研究及开发顾问部0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2010 2011 2012 2013 2014 人民币每平方米 百万平方米 成交量（左轴） 成交均价（右轴） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 50 100 150 200 250 300 350 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14YTD 十亿人民币 房地产投资 增长率 市场简报 | 重庆住宅03 2014年12月Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnIvan ChongDirector+8623 6370 3330ivan.chong@savills.com.cnEric WoDeputy Managing Director+8628 8672 1810eric.wo@savills.com.cnDave LawSenior Associate Director +8628 8658 7120dave.law@savills.com.cn图 3高端住宅价格指数，2011年第二季度 - 2014年第三季度来源：第一太平戴维斯研究及开发顾问部土地市场本季度土地市场相对冷清，供应与成交量同比、环比双双下跌，再次反映整体房地产市场的疲软。土地交易面积累计约242万平方米，仅成交19幅地块。成交地块平均溢价率为8.8%，为一较低水平。主城九区中，九龙坡和渝北区的供应量最多，而多数成交地块位于巴南和渝北。平均成交楼板价为每平方米人民币2,119元，环比下跌29%。市场展望由于整体住宅市场疲软，开发商将致力于给出优惠折扣。此外，随着住宅成交市场传统热季的到来，预计第四季度住宅成交量将见长，未来房价或将有所下跌。尽管本季度土地市场相对冷清，开发商拿地更趋谨慎，然而预计年内土地市场或将转好，土地供求均将有所增加。未来供应与成交依然将集中在渝北、北部新区和九龙坡区域。94 96 98 100 102 104 106 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2011 2012 2013 2014 Q1/2011 = 100 高端住宅价格指数 第四季度，预计约有80个全新住宅项目入市，其中一些为华润、九龙仓等知名开发商的项目，多数新项目位于渝北、北部新区和九龙坡区。而在未来几个月，预计将推出一些位于九龙坡和渝北的地块。年底将至，开发商之间竞争加剧，四季度土地溢价率与平均楼板价或将显著回升。