重庆住宅市场简报2015年第三季度

图片：金融街融御，北滨路savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2015年11月Savills World Research Chongqing­ ­由于7-8月份为住宅市场传统淡季，加之“金九月”意外地表现不佳，导致本季度整体住宅成交量同比环比均有下降。­1-8月，房地产投资额达到2,340亿元人民币，同比上涨8.8%。­第三季度，全市住宅交易量超过330万平方米，环比、同比分别下跌24.2%和28.0%。­住宅价格较上季度环比下跌1.0%，达到人民币每平方米6,976元。 ­本季度，由于一些开发商推迟了新项目在夏季的入市时间，使得现有库存跌至年内最低，进而导致均价持续下跌。“土地市场成交量大幅下跌，同上季度形成巨大反差。” 罗元均，第一太平戴维斯研究及开发顾问部概述由于三季度初的楼市淡季，重庆住宅成交量和价格环比双双走跌。 02 市场简报 | 重庆住宅2015年11月展望由于开发商已经出售大量库存且急于加推新项目，加之持续下跌的均价和传统“银十月”的到来，预计将吸引购房者在四季度重回住宅市场。随着整体市场进入2015年的最后冲刺，与上季度相比，预计住宅交易量与土地市场交易量均会有所增加。宏观市场由于本季度房地产利好政策有限，加上7-8月份为传统楼市淡季，使第三季度前两个月的成交量有所下降。传统的交易旺季并没有为整体市场带来促进作用，且该趋势一直持续到“金九月”。这主要是由于一些开发商仅出售了他们前两年累积的库存，却并未推出新项目。然而，开发商的这一策略并未奏效，因购房者选择观望并期待国庆期间的新入市项目。本季度，大量的购房促销活动导致成交均价持续下跌。与整体地产市场相呼应，本季度土地市场成交量较上季度亦有所下跌。然而，一些知名地产开发商在本季度的表现却十分活跃。如龙湖集团与香港置地在北部新区联合摘得两幅住宅用地，进一步表明在当前市场条件下，大型开发商将继续联合购入优质地块。1-8月，房地产投资额达到人民币2,340亿元，同比增长8.8%。其中，住宅投资额达到1,490亿元，同比增长2.1%，占比总投资额的64%。房地产投资增长率的持续放缓表明开发商愈加谨慎，现阶段暂时仅考虑出售库存。三季度初作为传统的楼市淡季，多数开发商选择出售在过去一年已成为主要压力来源的库存。相比之下，本季仅9个新住宅项目入市，为2015年以来的最低供应量。今年前两季度发布的图 1房地产投资情况，2004年-2015年8月数据来源：重庆统计局0%5%10%15%20%25%30%35%40%050100150200250300350400040506070809101112131415YTD十亿人民币 房地产投资 增长率 图 2整体住宅成交量和成交均价，Q3/2012-Q3/2015来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000012345678Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32012201320142015人民币每平方米 百万平方米 成交量（左轴） 成交均价（右轴） 图 3高端住宅价格指数，Q1/2013-Q3/2015来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部86889092949698100102104Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201320142015Q1/2011 = 100 高端住宅价格指数 市场简报 | 重庆住宅03 2015年11月Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnBacky FungSenior Director+8628 8658 7841backy.fung@savills.com.cnEric WoManaging Director+8628 8672 1810eric.wo@savills.com.cnDave LawSenior Associate Director +8628 8658 7120dave.law@savills.com.cn优惠政策对房产市场的影响已有所减弱，一些购房者选择等待新地段的新项目，期待其价格方面或更具优势。在这些因素的联合作用下，第三季度整体交易额录得30亿元人民币，环比和同比分别下跌24.2%和28.0%。与此同时，开发商为尽快售出库存，大力推广促销活动，导致住宅价格下跌至人民币每平方米6,976元，环比下跌1%。作为购房者一直喜爱的住宅区域，渝北区的成交量达到51万方，占整体成交量的17%，为第三季度成交量最高的区域。南岸区成为拥有最高供应量的区域，且集中分布在茶园新区，表明该区域的持续快速发展。九龙坡区和沙坪坝区作为新兴但人口密集的地区，供应量和交易量同样达到了较高水平，显示这两个区域购房者改善住房需求的增长。随着一些住宅项目价格发生变化—其中多数为下降，本季度整体高端住宅市场售价呈现波动情况。例如，依云江湾和东方剑桥两个楼盘项目的销售接近尾声，价格明显降低，环比分别下降31.0%和58.5%。尽管第三季度有两个新项目入市，整体均价依然仅为人民币每平方米15,838元，环比下跌5.2%。土地市场第三季度，土地成交量仅256万平方米，环比下跌21%，反映整体住宅市场并不尽如人意。值得一提的是，8月份土地成交量约120万平方米，占比总体成交量的46.9%。与上季度相比，尽管土地市场相对平静，但知名开发商在土地市场的表现较为积极。所有在7月份成交的五幅地块均被金科、龙湖、香港置地等大型房企收入囊中。金科购入的两幅地块均位于北部新区的大竹林，地块面积超过27万平方米，楼板价为人民币每平方米3,220元。龙湖和香港置地共同购得的两幅地块亦位于该区域，地块面积为34万平方米，折合楼板价为人民币每平方米3,704元。这些地块均占较大面积，且地理位置优越，因此吸引了许多知名开发商。然而，为降低风险和成本，开发商们纷纷采取联合拿地方式。值得关注的是，8月，鲁能地产集团以人民币22亿元总价购得位于渝北区和九龙坡区的两幅地块，交易金额占比本月总交易额的73%，鲁能集团也因此成为了当月出价最高的竞买方。由于优质土地的供应和知名开发商积极参与土拍，使得三季度平均成交楼板价上涨至人民币每平方米2,671元，环比涨幅为3%。展望第四季度临近，预计开发商将陆续推出新盘。就交易量来说，四季度通常为一年中最活跃的季度。新项目的入市与促销活动将吸引观望买家转为交易，从而推高交易量。然而由于整体经济面临下行压力，交易量难以大涨至前两年的水平。由于国庆期间购房促销活动增加，因此预计交易均价将继续下跌。 