重庆住宅市场简报2015年第四季度

图片：中海峰墅，弹子石CBDsavills.com.cn/research 01 市场简报 住宅2016年2月Savills World Research Chongqing­ ­随着年内一系列住房宽松政策的出台，2015年重庆市房地产市场平稳发展。开发商以价换量，以尽快去化库存。­ ­2015年11月，房地产投资额达到3,360亿元人民币，同比上涨3.3%。 ­ ­2015年第四季度，全市住宅交易量超过370万平方米。 ­ ­整体住宅均价较上季度环比下跌7%，达到人民币每平方米6,503元。 ­ ­为完成全年销售目标，开发商推出各种促销方式刺激销量，因而年末成交量明显上升，但价格继续下跌。“第四季度，土地供求双双下跌。2015年10月，土地市场无供应和成交。” 罗元均，第一太平戴维斯研究及开发顾问部概述第四季度，重庆住宅交易量上涨，而价格延续下行走势。 02 市场简报 | 重庆住宅2016年2月展望­对多数开发商而言，去化存量依然是来年的首要目标，同时在拿地方面会愈加谨慎。随着农历新年的临近，预计2016年第一季度住宅交易量将表现平平。宏观市场2015年第四季度，为刺激房地产市场，政府继续出台降息等宽松政策。这些举措加快库存和新供应的去化。因此成交量上升，但房价继续走跌。与上季度相比，土地市场稍显复苏，这主要是由于土地供应量增加，吸引一些知名开发商购地。2015年1-11月，重庆市房地产投资额约3,360亿元人民币，同比增长3.3%。其中，住宅投资约2,140亿元，同比下降2.9%。住宅投资占房地产投资的比重约为64%。房地产投资增速持续放缓，表明年末房企致力于去化库存，因此投资方面较为谨慎。鉴于楼市利好政策延续，第四季度住宅成交量达370万平方米，环比上升11.37%，但同比下降34%。这主要是由于经济增长放缓、产能过剩，从而反过来影响至房地产、消费和投资。为冲刺全年销售目标，开发商推出促销优惠，尽快消化库存。这使得本季度住宅成交均价环比下跌7%至6,503元/平米。本季度沙坪坝录得最多成交，成交面积累计约60万平方米。九龙坡和巴南同样表现不俗，成交量分别为41万平米和38万平米。表明开发商对这些区域持有信心。本季度高端住宅市场新增两个项目，分别是弹子石商圈的中海峰墅，平均销售价格为25,000元/平米；以及渝北区的融创玫瑰园，销售价格为22,000元/平米。两个新项目的入市使整体平均销售价格提升至16,803元/平米，环比上涨6.1%。图­1房地产投资情况，2004年-2015年11月数据来源：重庆统计局0%10%20%30%40%50%050100150200250300350400040506070809101112131415YTD十亿人民币 房地产投资 增长率 图­2整体住宅成交量和成交均价，Q3/2012-Q4/2015来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000012345678Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42012201320142015人民币每平方米 百万平方米 成交量（左轴） 成交均价（右轴） 图­3高端住宅价格指数，Q1/2013-Q4/2015来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部7880828486889092949698100102104Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4201320142015Q1/2011 = 100 高端住宅价格指数 市场简报 | 重庆住宅03 2016年2月Please contact us for further information Savills Research Savills Agency Savills Project Development & ConsultancySavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonalDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnEric WoManaging Director+8628 8658 7111eric.wo@savills.com.cnDave LawSenior Associate Director +8628 8665 7375dave.law@savills.com.cn土地市场第四季度，共计成交41幅地块，较上一季度多出10幅。尽管10月份土地市场无供应和成交，但因12月份土地市场表现突出，因此成交总量仍环比上升23%，共计315万平方米。然而由于经济下行，楼板价环比下跌18%，至人民币每平方米2,190元。本季度整体成交略显疲态，成交总量较去年同比减少7%，与房地产整体市场的疲软相一致。本季度，外地知名开发商在拿地中表现活跃。例如，鲁能地产购入位于巴南区和渝北区的三块地，土地面积达39.1万平方米，楼板价为人民币2,727元/平米。此外，碧桂园以本季度最高楼面价4,858元/平米购入渝北区位置较佳的一块地。另外值得一提的是，万达集团以17亿元人民币拿下北碚一商业用地，计划将建设重庆的第六座万达广场。2015年回顾2015年伊始，中央政府实施“330政策”。即二套房的首付比例从60%降低至40%；调整公积金首付比例，首套房由30%降低至20%；在首套房款付清后购置二套房的首付比例仍为30%。然而这些政策并未产生预期的作用。而营业税免征期由五年缩短为两年，则促使二手房成交量上升了15%。2015年，央行实现宽松的货币政策，五次降息三次降准。第二季度的三次降息两次降准颇有成效，全市成交量达全年最高水平为450万平方米，环比增长46%，同比增长16.25%。2015年，土地市场表现不容乐观，与房地产市场的疲软相呼应。许多开发商拿地态度十分谨慎，持观望态度。由于成熟的基础设施和居住环境，沙坪坝区和两江新区是2015年土地交易最集中的区域，巴南区和九龙坡区亦表现不俗，这进一步显示出城市的快速向外扩张发展。但是传统的大热区域-渝北区2015年的土地成交量仅为65万平方米，这主要因去年成交的大量地块仍待开发。即使房地产投资保持增长，但今年的增速远不及去年，这表明当前市场情况严峻，投资者更趋谨慎和理性。2015年，重庆市整体房地产市场稳定发展。2016年展望由于宏观经济发展进一步放缓，预计来年仍将推行一系列经济刺激措施和房地产市场货币政策。未来，房贷利息抵扣个税（即住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项）的政策有望实施。同时，户籍制度改革等其他救市的住房政策亦有望在如重庆等国内主要的城市中推出。由此，预计未来重庆房价将维稳，而供应和需求均将增加。2016年，去化库存依然是开发商的主要目标，这是由于其欲从两到三年前购入的地块、现已成为成熟项目中获得预期的回报。预计这将使交易量增加、价格下跌——类似于2014年下半年的市场表现。此外，因大量新项目即将入市，预计两江新区、九龙坡区和巴南区将在未来几个季度更多吸引市场关注。此外，预计未来土地供求量均将持稳。长远来看，随着成交地块的减少和当前库存的抛售，全新项目或将明显减少，因此未来市场供求关系更加趋于平衡。 