北京投资 2022年第四季度

北京-2023年1月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 但北全京年表投现较资为平市淡，场成交有金额所同比改明显善回落。 •205202,5年77第平四方季米度，，环北比京上一升手18散5售.4%写；字同楼期市，场成新交增面供积应为为 第一太平戴维斯 高中国级区董事 如请联需了系解更多资讯，市场研究部JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董北事京 VincentLi +861059252044 vincentx.li@savills.com.cn 中央管理层 董华事北区长 AnthonyMcQuade +861059252002 anthony.mcquade@ 198,800平方米，环比下降23.7%。 30.4%。 •上同期升1，8北0%京；一同手期散，售成商交铺面新积增为供18应0,165962,平43方8平米方，环米比，环下比降 亿元。 •改北善京，大季宗度投内资投市资场市在场第累四计季成度交的金整额体合表计现约有为一人定民程币度9的1.4 下降。 •低但在迷2，0累2计2年成全交年金，额北约京为大人宗民投币资2市83场.4整亿体元表，较现去仍年然大较幅为 •元第，四甲季级度写，字甲楼级写的字毛楼收资益本率价约值为为5.1每%平。方米人民币81,130 用地成交2宗，工业用地成交7宗。 •人第民四币季1度75，.北1亿京元土。地成市交场地共块成中交，住15宅宗用地地块成，总交成6宗交，金商额办为 “资市20场22有年一第定四程季度度的，北改京善，大累宗计投成这交无金法改额较变全上季年度投明资显市反场弹表。现但低迷去年的腰现斩状。，全20年23累年计投成资交市金场额将较迎来企关稳键复转苏折时，点北，当京国投内资经市济场开也始有 望回归常态。” 李想，第一太平戴维斯研究部 savills.com.cn 投资部 高华级北区董事 TedLi +861059252068 ted.li@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 图1：写字楼一手散售成交额,Q1/2017至Q4/2022 25 20 15 10 5 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 0 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图2：甲级写字楼资本值与毛收益率，Q1/2017至Q4/2022 ()() 写字楼散售市场 2022年第四季度，北京一手散售写字楼市 场新增供应为250,577平方米，环比上升185.4%、同比下降9.1%；同期，成交面积为198,800平方米，环比、同比分别下降23.7%、35.4%。 季度内，北京写字楼散售成交金额为人民币61.87亿元，环比、同比分别下降6.7%、14.5%；同期，写字楼散售平均成交价格为每平方米人民币31,120元，环比、同比分别上升22.3%、32.5%。 2022年第四季度，全市的甲级写字楼资本值为人民币每平方米81,130元，同期毛收益率基本保持平稳，为5.1%。 商铺散售市场 2022年第四季度，北京一手散售商铺新增 供应156,438平方米，环比上升180%、同比下降8.3%；同期，成交面积为180,692平方米，环比、同比分别下降30.4%、18%。 市场的整体表现相较往年仍显低迷，累计成交金额约为人民币283.4亿元，较去年全年下降约53%。四季度重点交易包括： -位于CBD的甲级写字楼博瑞大厦以人民币20.37亿元的价格通过法拍顺利拍出，竞得方为凯德（中国）商用有限公司。 -富力地产将通州富力中心C-02写字楼出售予中国建筑一局，出售价格为人民币26.1亿元。 -北京雅诗阁盛世博瑞服务式公寓所在项目的不动产权通过法拍由鼎一投资购得，收购价格为人民币6.98亿元。 -建信住房租赁基金收购华润有巢公寓三元桥项目，代价为人民币8.4亿元。 土地市场 2022年第四季度，北京土地市场共成交15 宗地块，总成交金额为人民币175.1亿元。 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 201720182019202020212022 15% 12% 9% 6% 3% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 0% 季度内，北京一手散售商铺总成交金额为人民币39.74亿元，环比上升5.3%、同比下降30%；同期，散售商铺平均成交价格为每平方米人民币21,993元，环比上升51.2%、同比下降14.6%。 整售投资市场 2022年第四季度，北京大宗投资市场表现 有一定程度的改善，该季度投资市场累计成交金额约为人民币91.4亿元，较上季度增加约68%。2022年全年，北京大宗投资 成交地块中，住宅类用地成交6宗，商办用 地成交2宗，工业用地成交7宗。 市场展望 2022年北京大宗投资市场全年的表现均 较为平淡，缺乏亮点，这与疫情及国内外宏观经济走势紧密关联。展望未来，随着疫情的负面影响逐渐消退、国内经济回归常态，2023年的大宗投资市场的活跃度与投资额将会出现大幅改善，市场上也有望出现更多亮眼的交易。 来源第一太平戴维斯研究部 图3：商铺一手散售成交额，Q1/2017至Q4/2022 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 0 表1：主要一手散售写字楼项目，Q4/2022 保利佲悦大都汇 中海学仕里 徜徉集 区位 丰台区 石景山区 房山区 开发商 保利发展 中海地产 北京城建 （成平交方面米积） 19,610 13,815 5,980 （元成/交平均方价米） 48,663 34,865 30,276 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部来源第一太平戴维斯研究部 图4：整售投资成交额，2017至2022 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Q1Q2Q3Q4 表2：主要一手散售商铺项目，Q4/2022 通州万国城MOMA 通州富力中心 京西大悦城 区位 通州区 通州区 石景山区 开发商 当代置业 富力地产 大悦城控股 （成平交方面米积） 2,500 3,000 3,300 （元成/交平均方价米） 48,100 45,146 45,000 来源第一太平戴维斯研究部 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图5：按业态整售投资成交额，2017至2022 表3：主要整售交易，Q4/2022 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 博瑞大厦 通C州-0富2写力字中楼心 服盛务世式博公瑞寓 华（润三有元巢桥公）寓 买方 凯德商用 中国建筑一局 鼎一投资 建信住房租赁基金 卖方 法拍 富力地产 法拍 华润置地 位置 CBD 通州运河商务区 朝阳区 朝阳区 地（上平建方筑米面）积 44,759 50,823 32,793 23,206 （人成民交币金亿额元） 20.37 26.11 6.98 8.4 （元成/交平单方价米） 45,510 49,000 21,271 36,197 交易方式 资产交易 资产交易 资产交易 资产交易 来源第一太平戴维斯研究部 图6：土地市场成交额，2017至2022 300 250 200 150 100 50 0 Q1Q2Q3Q4 表4：主要土地成交案例，Q4/2022 地块编号 区位 规（划平建方筑米面）积 用地性质 总（成亿交元金）额 竞得方 〔京2土0储22挂〕（06朝6）号 朝阳区 70,864 住宅 32.32 金隅地产 〔京2土0储22挂〕（06石7）号 石景山区 70,795 住宅 28.4 中海地产 〔京2土0储22挂〕（06朝4）号 朝阳区 49,010 住宅 25.53 北保京利建发工展地/产 〔京2土0储22挂〕（06朝5）号 朝阳区 46,703 住宅 24.38 三元嘉业 来源北京市规划和自然资源委员会;第一太平戴维斯研究部 201720182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部