北京-2023年1月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 写外部字环境楼复杂市多变场,写持字楼续市场承应对压挑战。 •位第于四通季度州,运北河京商甲务级区写的字新楼光市大场中迎心来5A一座个写新字项楼目,入为市市,场即带写字来楼76存,90量0增平加方至米1的,4新45增.6供万应平。方截米至(2含0自22用年面底积,全)。市甲级 第如需一了太解平更多戴资维讯,斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董北事京 VincentLi +861059252044 vincentx.li@savills.com.cn 中央管理层 董华事北长区 AnthonyMcQuade +861059252002 anthony.mcquade@savills.com.cn 交易与咨询服务业务 高北级京董事 GaryWen +861059252064 gary.wen@savills.com.cn 写字楼租户代表部 JohnsonLin 平方米,环比显著下降。 •体季度需内求,仍由较于为处疲在软疫,情全市防净控吸政纳策量优再化现的负转值折,时为期-1,1市,8场40整 •净20吸22纳年量全约年为的8吸.1纳万情平况方较米,去较年去相年去同甚期远显,著全市下全降年92累%计。 点,至16.3%的相对高位。 •平本均季空度置由率于环新比项、目同入比市分叠别加上需升求0暂.5缓个,百全分市点甲和级1写.3个字百楼分 •方同米期每,北月京32甲5.级8元写,字环楼比平、均同租比金跌继幅续分下别跌为,1至.7%人、民4币.4%每。平 •应由于端部压分力写。预字计楼来项年目北推京迟甲入级市写,导字致楼2市02场3将年迎仍来将超承7受4万供平压方力米。的新增供应,因而市场在短期内将面临较大去化 “从11月的疫情再次爆发到12外部环境不断变化也直接或间字楼市场在年末承载的压力有 增无减。” 接地抑制了租赁需求,北京写 月疫情防控措施的全面优化, 李想,第一太平戴维斯研究部 高级董事 北京 +861059252128 johnson.lin@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立,具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者,在全球设有600多家分公司与联营机构,广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可,任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性,但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有,未经第一太平戴维斯研究部书面许可,不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1:供应,吸纳量和空置率,2018至2022 1.8 1.5 1.2 0.9 0.6 0.3 0.0 20182019202020212022 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 供应与需求 2022年第四季度,北京甲级写字楼市场迎 来一个新项目入市,即位于通州运河商务区的新光大中心5A座写字楼,为市场带来76,900平方米的新增供应。截至年末,全市甲级写字楼存量增至1,445.6万平方米(含自用面积)。 四季度,在疫情防控政策优化的转折时期,市场整体需求仍较为疲软,全市单季度净吸纳量再现负值,为-11,840平方米,环比大幅下降。2022年全年,全市净吸纳量累计约8.1万平方米,较去年的百万级吸纳量相去甚远,同比下降多达92%。从供需两端来看,2022年北京写字楼市场经历了巨大的挑战。 租金与空置 四季度,由于新供应入市叠加租赁需求疲 软,使得全市空置率环比、同比分别上升0.5个百分点和1.3个百分点,至16.3%。分区域市场来看,大部分商务区面临空置面积增加的去化压力,但仍有一些商务区通过以价换量等租赁策略在本季度有效去化空置面积,空置率也相应下降。除了丽泽、亚奥、东二环、望京等实现正吸纳的区域,其他各商务区空置率均有不同幅度的上升。而通州区域因新项目入市导致空置率环比上升19.1个百分点,至48.8%的相对高位。 鉴于市场当前的行情,业主方不得不让渡出更多议价空间,通过降租金来拉动需求, 来源第一太平戴维斯研究部 分商务区来看,核心商务区如CBD、金融街、中关村等因为租户流动、需求收缩而出 导致大部分商务区的租金出现下滑。本季度,北京甲级写字楼平均租金为人民币每平 现空置增加、净吸纳量减少的情况。而次核 心及新兴商务区的表现参差,其中次核心商 方米每月325.8元,环比、同比分别下降 1.7%、4.4%。尽管核心和次核心商务区的 图2:各商圈空置率,Q1/2018至Q4/2022 CBD CBD 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 0% 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图3:各商圈租金指数,Q1/2018至Q4/2022 CBD CBD 务区中的亚奥、东二环和望京区域以及新兴商务区丽泽均录得正吸纳量,有效推动了空置率的下降。丽泽区域更是凭借极具竞争力的租金,成为全市商务区写字楼租赁交易最为活跃的区域,实现了全年四个季度均为正吸纳的良好表现。 分行业看,信息技术类企业不再盲目扩张,取而代之的则是频繁退租,租赁需求可谓“腰斩”。而金融类租户则成为今年的行业领头羊,甚至部分金融类租户能够逆周期扩张,成为市场上为数不多的亮点。其他主要行业在2022年普遍较为谨慎,导致北京写字楼市场全年缺乏其他亮点。 租户 行业 国籍 项目 商务区 (承平租方面米积) 量子之歌 消费者服务 内资 融新科技中心 望京 14,900 中植企业集团 金融 内资 东方金融中心 望京 9,000 绿色国能宁睿源能科技中企云链 能源金融 内资内资 民生金融中心 平安幸福中心 东长安街 丽泽 6,000 4,000 开泰银行 金融 外资 环球金融中心 CBD 730 表1:主要租赁成交案例,Q4/2022 租金有不同程度的下降,丽泽是唯一一个 租金实现环比正增长的商务区,同比、环比分别上涨1%、4.3%。 市场展望 由于部分写字楼项目推迟入市,供应压力将 延至2023年,在此形势下全市甲级写字楼将在短期内承受较大去化压力。考虑到三年疫情的后续影响叠加宏观经济增速放缓的诸多因素,预计未来一段时间,北京全市甲级写字楼的供需结构仍将迎来挑战,短期内全市空置率仍将维持在相对高位,并且租金水平因空置高企暂时难以实现快速反弹。 500 450 Q1/2000=100 400 350 300 250 200 150 100 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 来源第一太平戴维斯研究部