福州写字楼 2022年下半年

福州-2023年2月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 租需户求在租缩赁决减策上，愈市加谨场慎。承压 4.0个百分点。 •250.82%2年，至前人三民季币度8，2福4.州3亿市元地，区增生幅产较总20值21同年比同增期长下降 •未来六个月，预计整体租金将保持相对稳定。 第一太平戴维斯 高中国级区董事 如请联需了系解更多资讯，市场研究部JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南区事 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理部 •2写0字22楼年总下存半量年维，无持新在项15目7.入1万市平。方截米至。年末，全市甲级 总经理 JunWu 福建 分区域退租现象明显。 •写项目字运楼营租方户面在承租压赁。决此策外方受面疫愈情加和谨经慎济，业放主缓则影在响稳，部定 点，至26.0%。 •期均空内，置全率市环净比吸上纳升量1.录5个得百-2分.3点万、平同方比米上，升推5升.9下个半百年分平 元。 •下比下半跌年，7.全7%市，甲平级均写租字金楼降租至金人指民数币环每比平下方跌米5每.7月%9、3同.6 而立马推进租赁计划仍有待验证。 •2跃0度22。年然底而防，疫企政业策是的否优会化根料据将经增济加及未市来场办情公绪市的场改活善 “给福20州22经年济下及半房年地，疫产情市的场反带复来了赁挑市战场。整截体至入年驻末率，和写租字金楼均租 有下降。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 +865928064608Ext 4588 jun.wu@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 25 ()()() 50% 20 40% 15 30% 10 20% 5 10% 0 0% 20182019202020212022 图201：8至福2州0甲22级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率， 来源第一太平戴维斯研究部 市场综述 2022年下半年，受疫情反复的影响，福州 经济增速有所放缓，甲级写字楼市场发展亦承压。根据福州统计局数据，2022年前三季度，福州市地区生产总值同比增长5.8%，至人民币824.3亿元，同比下降4.0个百分点。同期，写字楼租赁需求萎缩，全市入驻率和租金均呈下跌趋势。 供应 2022年下半年，市场无新项目入市。截至 年末，全市总存量维持在157.1万平方米。 需求 口信用保险公司在福建外贸大厦承租3,200平方米，北京乾成律师事务所在福晟乾隆广场租赁1,000平方米。除上述成交外，市场亦录得一些小面积成交。尽管如此，这仍无法抵冲普遍退租所致影响。下半年，全市甲级写字楼市场净吸纳量录负值，为-2.3万平方米。相应地，全市平均空置率环比上升1.5个百分点、同比上升5.9个百分点，至26.0%。 租金 疫情的反复倾扰迫使业主不得不主动下 调租金预期，以适应不断变化的市场条件并换取稳定的入驻率。然而，租户则仍多暂缓扩张直至明确未来一年经济与政策激励措施及市场环境足以支持其企业 疫情反复倾扰令大多数租户在制定租赁房地产需求为止。在此背景下，全市平均 图2：各子市场空置率，1H/2018至2H/2022 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H 20182019202020212022 来源第一太平戴维斯研究部 图3：各子市场租金指数，1H/2018至2H/2022 120 110 决策过程中愈加谨慎，因而业主在稳定项目出租率方面持续承压。下半年，市场退租趋势明显，尤其是在台江和金融街子市场，小微企业受疫情冲击较大，因此退租情况在这两片区更为明显。而鼓楼及其它核心片区中的优质写字楼项目因租户品质较高更具韧性，其入驻率及租金表现均保持相对稳定。这也体现出在项目定位和预租阶段有前瞻性地制定合理租户管理策略的重要性。 期内，部分大型金融和专业服务类企业达成了数宗瞩目租赁成交。例如，兴业银行在宝地广场承租8,300平方米，中国出 租户 行业 项目 子市场 (约承，租平面方积米) 兴业银行 金融 宝地广场 金融街 8,300 中保国险出口公信司用 金融 福建外贸大厦 五四路 3,200 律北师京事乾务成所 专业服务 福晟钱隆广场 闽江北 1,000 表1：租赁成交甄选,2H/2022 租金降至人民币每平方米每月93.6元，租金指数环比下跌5.7%、同比下跌7.7%。 市场展望 鉴于当前整体经济环境，大多数企业将 继续对其选址策略持谨慎及观望态度。此外，2023年预计有6.2万平方米新增供应入市，市场总存量将扩容至163.3万平方米。上述因素预计使市场去化承压。而另一方面，出于对资本性支出及其它成本支出的考虑，部分带精装的新单元或受到更多租户的青睐。未来六个月，预计全市甲级写字楼租金上涨的可能性较小。 100 1H/2014=100 90 80 70 60 来源第一太平戴维斯研究部 50 1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H 20182019202020212022 备注晋所安有子–2市H场/2租014金；指闽数江计北算–均2H始/2于0114H/2014,以下子市场例外： 来源第一太平戴维斯研究部