【华创宏观】政策观察双周报第66期：26城地产放松到哪？还有哪些空间？

宏观研究 证券研究报告 宏观快评2023年09月26日 【宏观快评】 26城地产放松到哪？还有哪些空间？——政 策观察双周报第66期 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 联系人：袁玲玲 邮箱：yuanlingling@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】当下日本通胀的“成色”如何？— —9月日央行会议点评》 2023-09-24 《【华创宏观】或不宜过度看重政策利率中枢的上移——9月FOMC会议点评》 2023-09-21 《【华创宏观】置换护航稳增长，债不慌股不悲观 ——财政长周期思考&8月数据点评》 2023-09-18 《【华创宏观】弱欧元或驱动美元“被动升值”突破——9月欧央行会议点评》 2023-09-16 《【华创宏观】回暖四条线，持续性如何？——8月经济数据点评》 2023-09-16 核心观点 我们统计了26个主要城市的地产放松情况，包括21个超大特大城市，以及厦 门等其他5个重点城市；并结合两个角度观察后续的放松空间：一是当前放松 的城市数量和力度；二是参考2014-2016年的情况，推断政策最终将行至何处 后续，放松的空间可能包括：限购方面，一线城市或放松非核心区，二线城市或陆续取消限购（参考2014-2016年）；首付比方面，北上深，以及厦门、杭州等部分二线城市仍有调降空间；房贷利率方面，北上深，以及成都、杭州等部分二线城市，二套房贷利率较高。 26城地产放松到哪？还有哪些空间？ （一）认房不认贷：各城市已基本落实，包括4个一线城市。 （二）限购：一线城市或放松非核心区，二线城市或陆续取消限购 当前，23城已放松、或本身限制较宽松。但一线城市中，目前仅广州局部放松。对比2014-2016年，这一轮一线城市放松更快、力度更大。上一轮中，仅上海广州对人才落户做了微调。而当下，广州已放开部分区域限购，后续北上深或陆续跟进，对非核心区限购做优化调整。 二线城市放松还有空间。上一轮中，22个二线城市最终全面取消限购，且时间点集中在2014年的8月-9月。参考上一轮的经验，后续这些城市，或也从部 分区域/房型放松，最终走向全局放松。如上一轮中，苏州先在2014年7月取 消90平米以上住房限购，并在9月全面取消限购；厦门在2014年8月取消岛 外四区限购，并在2015年1月全面取消限购。当下，苏州也是先取消120平米及以上商品房限购，厦门取消岛外四区限购，政策思路与上一轮有相似之处。 （三）首付比：北上深及部分二线或仍有调降空间 当前，16个城市已下调、或此前就处于较低水平。一线城市中，仅广州下调，北上深首付比，尤其是二套房首付比，处于较高水平，厦门、成都、天津、杭州等二线城市也还有下调空间。北上深当前二套房普宅首付比达到了50%-70%，非普宅达到80%。如北京普宅首付是60%、非普宅80%，核心二线城市 在30%-40%左右。 对比2014-2016年，本轮政策给予一线城市更大决策空间。2014-2016年，一线城市只允许调降公积金贷款首付比，商业贷款调降限于非限购城市。而当前商贷首付比调整，并未对“限购”、“非限购”城市作区分。 （四）房贷利率：北上深及部分二线城市，二套房贷利率较高 二套房贷利率方面，北上深及11个二线城市，仍高于央行新规定的下限 （LPR+20bp，4.4%）。其中上海、北京的二套房贷款利率较高，达到5.25%，深圳以及杭州、成都、郑州等11个二线城市，二套房贷利率为4.8%。 首套房贷利率方面，除北上广深及南京外，其余城市均已达到或低于央行新规定的下限（LPR-20bp，即4%）。 9月上半月，重点关注哪些政策？ （一）9月7日，十四届人大立法计划公布，房地产税法、个人所得税法修订未纳入本届立法规划，增值税法、消费税法、关税法、会计法（修改）、税收征收管理法（修改）明确在本届人大常委会任期内拟提请审议。预算法（修改） 则需要抓紧工作，条件成熟时提请审议。 （二）城中村改造：涉及城中村扩围、金融支持。1）9月14日，自然资源部发布文件，决定在北京市等43个城市开展为期4年低效用地再开发试点，规 定未纳入试点范围的超大特大城市及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市可参考文件执行。2）9月20日，央行在国务院政策例行吹风会上表态，“加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持”。 （三）活跃资本市场：9月10日，金融监管总局发布《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》，下调保险资金投资股市的风险因子。 （四）新兴产业：9月8日，工信部等�部门发布《元宇宙产业创新发展三年行动计划（2023－2025年）》。 （🖂）区域发展：1）9月7日，总书记在黑龙江考察并主持召开新时代推动东北全面振兴座谈会。2）9月14日，中共中央国务院关于支持福建探索海峡两岸融合发展新路建设两岸融合发展示范区的意见。 风险提示： 政策更新不及时；地产政策放松超预期。 目录 一、26城地产放松到哪？还有哪些空间？5 （一）当下：主要城市放松基本情况5 （二）后续：两个角度看放松空间6 1、限购政策推断：一线城市或放松非核心区，二线城市或陆续取消限购6 2、首付比：北上深及部分二线或仍有调降空间7 3、房贷利率：北上深及部分二线城市，二套房贷利率较高9 二、9月上半月政策跟踪10 （一）各类会议10 （二）新闻发布会/公开演讲/重要文章12 （三）法律法规及各类规范性文件14 图表目录 图表126个主要城市地产政策放松情况6 图表2主要城市限购放松情况及历史对比7 图表3主要城市首套及二套房首付比8 图表42014-2016年，一线城市首付相关政策调整情况9 图表5主要城市首套房及二套房贷款利率（下限）情况10 图表69月上半月各类会议一览11 图表79月上半月各类发布会及重要文章一览13 图表89月上半月各类政策一览15 图表9低效用地再开发试点城市名单16 一、26城地产放松到哪？还有哪些空间？ （一）当下：主要城市放松基本情况 7月政治局会议部署“适时调整优化房地产政策”后，8月以来房地产政策迎来重大调整，当前存量房贷利率调降、一线城市认房不认贷、城中村改造、首付比、二套房贷款利率下限等政策已在推进实施。 地方层面，我们统计了26个主要城市政策调整情况，包括21个超大特大城市以及其他 5个主要城市（厦门、苏州、宁波、合肥、福州）。当前，主要城市基本已落实“认房不认贷”，限购、首付比、贷款利率下限还在陆续调整中（注：如非特殊说明，下文中的二线城市、主要城市，均指我们统计的26个城市）。 认房不认贷：各城市已基本落实，包括4个一线城市。 限购：20个城市放松，另外重庆、昆明等3城本身限制较为宽松。但一线城市中，目前仅广州局部放松。这20个城市中，南京、青岛、济南、郑州、大连等11个城市已全面取消限购，广州、苏州、武汉、厦门、天津等其他9个城市，放松部分区域/人群/房型的限购，如广州限购区域由9个区调整为市内六区；苏州“对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核”，更好满足改善性住房需求。 首付比：16个城市已下调（或此前就处于较低水平）。一线城市中，仅广州下调，据每日经济新闻报道，“此前二套房（非普通商品住房）最低首付比例为70%，现在降到40%”。北京、上海、深圳二套房首付比仍处于较高水平。 贷款利率下限：首套房方面，除北、上、深等个别城市外，其余城市均已下调/满足新政要求。二套房方面，一线城市中仅广州有调整，9月初广州将二套房利率下限从LPR+60个基点下调至LPR+30个基点。据我们统计，22个二线城市中，仍有一 半左右是LPR+60个基点（4.8%）。 图表126个主要城市地产政策放松情况 城市 限购 限售 认房不认贷 首付比 首套房贷款利率下限 二套房贷款利率 上海 √ 北京 √ 深圳 √ 广州 √* √ √ √ √ 重庆 √ √* √ √ √ √ 成都 √* √ √ 天津 √* √ √* √ √ 武汉 √ √ √ √ √ 东莞 √ √* √ √ √ 西安 √* √* √ √ √ 杭州 √* √ √ 佛山 √ √ √ √ 南京 √ √ √ √ √ 沈阳 √ √ √ √ √ √ 青岛 √ √ √ √ √ √ 济南 √ √ √ √ √ 长沙 √* √ √ √ √ 哈尔滨 √ √ √ √ √ 郑州 √ √ √ √ √ 昆明 √ √ √ √ 大连 √ √ √ √ √ 厦门 √* √* √ √ √ 苏州 √* √* √ √ √ 宁波 √* √* √ √ 合肥 √ √ √ √ √ 福州 √ √ √ √ 注：限售、限购中的√*表示部分优化，未完全放松；重庆、哈尔滨不限购；首付比、贷款利率中的√表示近期已经下调，或本身已符合政策要求（首套房首付比20%，二套房首付比30%；首套房贷款利率下限LPR-20个基点，二套房贷款利率下限LPR+20个基点） 资料来源：相关地区政府官网，相关地区住房公积金管理机构官网，光明网，新华网，人民资讯，央广网，21世纪经济报道，宁波晚报，环球网，财联社，福州新闻网，每日经济新闻，澎湃新闻，京报网，新京报，北青网，凤凰网房产，中国质量新闻网，红网，齐鲁壹点，中安在线，乐居沈阳，青岛新闻网房产，华创证券整理 （二）后续：两个角度看放松空间 后续，主要城市地产政策的放松空间，可以从两方面观察，一是当前放松的城市数量以及放松力度；二是可以参考2014-2016年，推断政策最终将行至何处。当前的政策剧本， 和2014-2016年有非常大的相似性，其中就包括了地产这一领域。 1、限购政策推断：一线城市或放松非核心区，二线城市或陆续取消限购对比2014-2016年和这一轮的限购放松，可以发现： 1）这一轮一线城市放松更快、力度更大。2014-2016年那一轮，一线城市房价上涨预期较强，期间北上广深严守限购政策，仅上海、广州对人才落户做了微调。而当前广州已率先放开部分区域限购，率先打响一线城市限购放松的“第一枪”。后续，北、上、深或陆续跟进，对非核心区限购做优化调整。 2）目前二线城市放松力度不及2014-2016年，后续或陆续取消限购。2014-2016年，我 们统计的19个二线城市（不包括限制较少的昆明、哈尔滨、重庆），最终都全面取消限 购，放松时间点集中在2014年的8月-9月。而当前这19个城市中，天津、成都、杭州、 苏州、厦门等8个重点城市尚未完全落实。参考上一轮的经验，后续这些城市，或也从 部分区域/房型放松，最终走向全局放松。如苏州先在2014年7月取消对90平米以上住 房限购，后来在9月全面取消限购；厦门先在2014年8月取消岛外四区限购，后来在 2015年1月全面取消限购。当下，苏州也是先取消120平米及以上商品住房限购，厦门先取消岛外四区限购，政策思路与上一轮有相似之处。 图表2主要城市限购放松情况及历史对比 城市 是否放松限购 放松时间点 具体调整情况 2023年 2014-2017年 2023年 2014-2017年 2023年 力度对比 2014-2017年 上海 × √* ？ 2015年7月 ＜ 人才落户：将居住证转户籍的周期由此前的7年缩短到2-5年 北京 × × 深圳 × × 广州 √* √* 2023年9月21日 2016年6月 缩小限购区：从9区减少为6区（剔除黄埔、番禺、花都）；缩短社保年限：非本市户籍家庭限购区域购房社 ＞ 人才落户：广州正式实施人才绿卡制度，满足一定前置条件的、暂无落户意向的，但成功申领人才绿卡的非户籍国内外优秀人才，可在购房方面 成都 √* √ 2022年11月 2014年7月 优化区域限购措施：将若干个区域统一为一个住房限购