宏观周报：还有哪些地产放松政策有望落地？

宏观周报20230904 证券研究报告·宏观报告·宏观周报 还有哪些地产放松政策有望落地？2023年09月04日 8月末地产政策预期集中兑现。二套房认定、住房信贷以及存量利率三方面均有重磅放松政策落地，与此同时包括一线城市在内的各地方对“因城施策”型政策积极响应落实，我们认为本轮地产放松的力度与范围很可能超过2015年，那么往后看，地产政策还有哪些方面有望迎来 松绑？ 限购限售或迎来放松，以进一步支持刚性购房需求。目前落地的“认房不认贷”以及存量房贷利率下调更多面向的是已有住房的人群，降低其住房改善型置换及利息支出成本，而“卖一买一”的需求扩张离不开刚需购房者入市的支撑。本轮落地的政策中“限购城市首套首付比下限低 至20%”（之前仅非限购地区下限低至20%）主要面向刚需购房人群，但在主要一二线城市核心区域的限购限售政策的制约下，刚需需求的释放可能有限，我们认为从政策接力角度来看，各城市限购限售的解绑或是地产放松接下来重要方向。 限购限售政策现状如何？我们统计了主要一、二线城市现行的住房限购限售的范围、条件，绝大部分省会城市仍在部分城区施行限购，且对外地户籍购房有社保月数要求，住房出售则需要持有产权证明满一定年数。今年8月以来已有郑州、嘉兴、重庆等地明确出台政策放松或取消 限售，建议持续关注后续其他城市的跟进情况。 上周高频数据显示，暑期进入尾声，汽车消费与观影热度同比仍强，居民出行保持高位。地产销售季节性回升，但仍处近�年同期低位。生产端节奏偏缓，但近期政策密集落地，宏观面利好下工业品价格续涨。食品价格季节性回升。8月末资金面趋紧，票据利率大幅攀升，债市杠杆 率一度回落至107.8%水平。 风险提示：地产政策落地时间不及预期；政策定力超预期；出口超预期萎缩；信贷投放不及预期。 证券分析师陶川 执业证书：S0600520050002 taoch@dwzq.com.cn 证券分析师邵翔 执业证书：S0600523010001 shaox@dwzq.com.cn 相关研究 《未完待续的最强“政策加速期”》 2023-09-03 《美联储“减负”，欧央行“加压 —海外宏观经济周报》 2023-09-03 1/19 东吴证券研究所 内容目录 1.还有哪些地产放松政策有望落地？4 2.周度高频跟踪5 3.风险提示18 2/19 东吴证券研究所 图表目录 图1：主要一、二线城市住房限购限售政策5 图2：近一周（8.28-9.3）国务院领导活动轨迹一览6 图3：汽车零售回升7 图4：开学后观影热度回落7 图5：地铁客运量保持近5年最高位的“亮眼成绩”8 图6：地面交通人流量小幅上升8 图7：国内航班执飞班次略有下滑8 图8：国际航班执飞班次仍在高景气度水平8 图9：今年暑运“火热”收官9 图10：整车货运流量指数略有下滑9 图11：一二线城市引领的新房销售季节性上升10 图12：二手房销售实际复苏时点还未到来11 图13：一线城市二手房市场表现比二线城市“略胜一筹”11 图14：土地成交面积大幅下降12 图15：土地溢价率持续下跌12 图16：高炉开工率有所提升12 图17：沿海七省电厂负荷率继续下行12 图18：铁路货运量转而下滑13 图19：煤炭吞吐量先上升后下降13 图20：近期粗钢生产节奏继续加快13 图21：螺纹钢去库速度较为稳定13 图22：磨机运转率上升明显14 图23：沥青开工率有所上升14 图24：水泥发运率有所提高14 图25：汽车钢胎生产节奏稳中有增14 图26：PTA开工率总体提高15 图27：江浙织机开工率继续上升15 图28：猪价回升告一段落15 图29：农产品价格回升15 图30：铁矿石价格继续回升16 图31：螺纹钢表需边际回升16 图32：水泥价格难企稳16 图33：国际油价大幅回升16 图34：一周广谱利率变动17 图35：票据利率月末大幅回升17 图36：月末央行逆回购投放量偏高17 图37：近期质押式回购成交量回落18 图38：债市杠杆率在月末大幅回落后月初反弹18 3/19 东吴证券研究所 1.还有哪些地产放松政策有望落地？ 8月末地产政策预期集中兑现。二套房认定、住房信贷以及存量利率三方面均有重磅放松政策落地，与此同时包括一线城市在内的各地方对“因城施策”型政策积极响应落实，我们认为本轮地产放松的力度与范围很可能超过2015年，那么往后看，地产政策还有哪些方面有望迎来松绑？ 限购限售或迎来放松，以进一步支持刚性购房需求。目前落地的“认房不认贷”以 及存量房贷利率下调更多面向的是已有住房的人群，降低其住房改善型置换及利息支出成本，而“卖一买一”的需求扩张离不开刚需购房者入市的支撑。本轮落地的政策中“限购城市首套首付比下限低至20%”（之前仅非限购地区下限低至20%）主要面向刚需购房人群，但在主要一二线城市核心区域的限购限售政策的制约下，刚需需求的释放可能有限，我们认为从政策接力角度来看，各城市限购限售的解绑或是地产放松接下来重要方向。 限购限售政策现状如何？我们统计了主要一、二线城市现行的住房限购限售的范围、条件，绝大部分省会城市仍在部分城区施行限购，且对外地户籍购房有社保月数要求，住房出售则需要持有产权证明满一定年数。今年8月以来已有郑州、嘉兴、重庆等地明 确出台政策放松或取消限售，建议持续关注后续其他城市的跟进情况。 4/19 图1：主要一、二线城市住房限购限售政策 主要一、二线城市限购限售政策 限购限售 限购范围结婚是否影响 限购套数 外地户籍社保月数要求 新房二手房 -北京全市√60 城广州 部分区域 √ 60 不动产权证满2年（单位、人才政策购房满3年） 市深圳 全市 √ 60 不动产权证满2年 天津 部分区域 √ 6 不动产权证满2年 石家庄 部分区域 × 24 不动产权证满5年 太原 全市 × 无 办理房屋网签满2年 呼和浩特 全市 × 12 不限售 沈阳 部分区域 × 无 网签备案满5年不动产权证满2年 大连 部分区域 × 12 网签备案满5年不动产权证满3年 线上海全市√60 不限售企业限售5年 长春不限购×无 三环内新购非家庭唯一住房，2年内不得 上市交易 哈尔滨南京 ×12 全市部分区域 ×6 网签满3年不限售 网签备案满3年不动产权证满3年 杭州 部分区域 √ 12 不限售（部分特殊情形除外） 宁波 部分区域 × 24 不动产权证满2年 合肥 部分区域 × 12 不动产权证满3年不限售 福州 部分区域 × 12 网签备案满2年 厦门 全市 × 36 网签备案满2年 二 南昌 不限购 × 无 三限房满5年，非三限房不限售 线 济南 部分区域 × 12 网签满2年 城 青岛 部分区域 × 12 网签满5年不动产权证满2年 市 郑州 部分区域 √ 24 不限售 武汉 部分区域 × 24 不动产权证满3年 长沙 部分区域 × 24 不动产权证满4年 南宁 部分区域 × 36 不动产权证满2年 海口 全市 × 60 不动产权证满2年 重庆 不限购 × 6 取得房屋买卖合同备案证明满2年，且取 部分区域 西安× 6网签满5年，或不动产权证满2年 不动产权证满2年 兰州 部分区域 × 12 不动产权证满3年 西宁银川 乌鲁木齐 不限购不限购不限购 ××× 无无无 不限售不限售不限售 东吴证券研究所 得不动产权证后 成都 部分区域 √ 24 不动产权证满3年 贵阳 全市 × 12 签订《商品房买卖合同》满3年 昆明 部分区域 × 12 不动产权证满3年 注：数据显示2023年8月现行的各城市住房限购限售政策，数据统计截止到2023年9月2日。结婚对住房限购 套数的影响一般为：结婚前限购1套，结婚后限购2套；各城市对离婚后套数的限制不同。由于本表信息来源有更新不及时风险，表中反映的现行政策细节可能与现实不完全一致。 数据来源：本地宝、各地方政府网站、东吴证券研究所 2.周度高频跟踪 5/19 东吴证券研究所 上周（2023.8.28-9.3，下同）高频数据显示，暑期进入尾声，汽车消费与观影热度 同比仍强，居民出行保持高位。地产销售季节性回升，但仍处近�年同期低位。生产端节奏偏缓，但近期政策密集落地，宏观面利好下工业品价格续涨。食品价格季节性回升。8月末资金面趋紧，票据利率大幅攀升，债市杠杆率一度回落至107.8%水平。 上周关键词：中美关系、卫生健康。上周美国商务部长雷蒙多访华成为最大亮点，总理李强、副总理何立峰纷纷会见，并就美方一系列对华措施展开讨论，同时重申了推动中美经贸关系实现互利共赢的重要性。此外，在会见全球疫苗免疫联盟董事会主席巴罗佐时，总理还提出应关注全球卫生健康问题，而非将疫情政治化、污名化。 图2：近一周（8.28-9.3）国务院领导活动轨迹一览 数据来源：中国政府网，国务院官网，新华社，东吴证券研究所整理 消费方面，车市零售增速回升。8月21日-27日乘联会口径汽车零售销量同比7%，较前一周（14日-21日）涨幅走阔。去年8月车购税减税拉动作用逐渐放缓，而今年暑期购车需求稳健，8月全月零售同比压力不大。进入9月后受开学因素影响观影热度回落，8月31日电影票房回落至2019年同期水平附近。 6/19 图3：汽车零售回升 万辆 2019 2020 2021 80乘用车销量： 3周移动平均 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 13579111315171921232527293133353740 注：横轴为周数 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图4：开学后观影热度回落 万元电影票房：10天移动平均 60,000 2019202120222023 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 01-0102-1003-2205-0106-1007-2008-2910-0811-1712-27 数据来源：Wind，东吴证券研究所 出行：暑期进入尾声再为客运量“鼓把劲”。即便上周地铁客运量环比下滑了3.0%，但轨道交通人流量仍处于近�年最高位。现极端天气影响已全然散去，居民地面出行意 7/19 东吴证券研究所 愿也季节性回升，上周30省会拥堵延时指数环比上升0.4%。 图5：地铁客运量保持近5年最高位的“亮眼成绩”图6：地面交通人流量小幅上升 万人次 10市地铁客2019年2020年 动平均）： 2023年 （7日移动平均）： 2023年 城市拥堵延时指数 2019年 2020年 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 1-1 1-16 1-31 2-15 3-2 3-17 4-1 4-16 5-1 5-16 5-31 6-15 6-30 7-15 7-30 8-14 8-29 9-13 9-28 0 运量（7日移 2021年2022年 1.8 1.7 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 1.1 1-1 1-16 1-31 2-15 3-2 3-17 4-1 4-16 5-1 5-16 5-31 6-15 6-30 7-15 7-30 8-14 8-29 9-13 9-28 1.0 2021年 2022年 数据来源：Wind，东吴证券研究所数据来源：iFind，东吴证券研究所 近期国内航班执飞班次略有下滑，国际航班热度仍存。暑期收尾，暑运也迎来返程高峰，国内航班执飞班次虽稍有下降、但仍处于近3年最高水平；国际班次继续上升。 回顾来看，航旅纵横大数据显示2023暑运期间（7.1-8.31）国内航线实际执行客运航班量比2019年同期增长约17%；国内航线旅客运输量比2019年同期增长约11%。这些均为“居民出行意愿已完全恢复至疫情前水平”再添力证。整体来看，目前居民出行旅游 意愿仍较高。 图7：国内航班执飞班次略有下滑图8：国际航班执飞班次仍在高景气度水平 班次 18,000 16,000 14,0