策略研究专题报告：当下地产调控，还有哪些放松空间？

策略研究 专题报告 当下地产调控，还有哪些放松空间？ 报告日期：2023-06-27 主要观点： 分析师：郑小霞 执业证书号：S0010520080007 电话：13391921291 邮箱：zhengxx@hazq.com 联系人：张运智 执业证书号：S0010121070017 电话：13699270398 邮箱：zhangyz@hazq.com 相关报告 1.系列报告《房地产调控如何 “松”？七次调控复盘启示——房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（3）》2022-02-12 当下地产调控放松的政策空间主要集中于二套房首付比例与房贷利率，一线城市空间较大但难度也大 由于城市之间房地产调控政策差异较大，我们重点聚焦具有代表性的 22个热点城市。结果显示当前存在调控放松政策空间的主要有： ①首付比例：预计中央层面不会对首付比例下限进行调整，地方层面在二套房首付比例方面距离中央确定的下限仍有空间，同时二套房贷相关的认定标准尤其是“认房又认贷”存在较多优化空间，比如不执行“认房又认贷”允许换房执行首套房贷利率，或者在“认房又认贷”背景下降低房贷已结清购房者二套房首付比例要求。首套房首付 比例除北京、上海执行35%之外，其余城市均已达到中央规定下限，无放松空间。二套房首付比例在地方层面还有较多的因城施策空间，还取决于“认房”和“认贷”标准如何调整，而该标准基本上由地方政府主导。2022年5月后，22个热点城市中部分城市将二套房首付比例予以下调，但下调后还有较多城市距离央行规定的政策下限仍有调整空间。同时部分城市开始通过调整二套房认定标准或直接规定贷款结清情况下首付比例的形式下调二套房首付比例。 ②房贷利率：预计中央层面在5年期LPR、二套房贷LPR加点下限仍有调整空间，地方层面除一线城市外房贷利率加点下限均已接近中央政策规定下限，需中央层面调整后跟进调整，如央行下调LPR或者下调加点下限。从22个热点城市来看，已经有多个城市根据动态调整机 制下调首套住房贷款利率LPR加点下限，其他城市需先满足动态调整机制的触发条件。二套房利率下限自2019年8月以来长期保持LPR+60BP不变，绝大多数城市均执行此标准。因此，房贷利率政策空间只能由央行打开：一是央行推动LPR下调，进而带动首套、二套房贷利率下降；二是由央行下调二套房贷款利率LPR加点下限。 ③购房资格等限购措施：限购举措主要由地方政府主导，目前来看22个热点城市均有优化调整的空间。2022年以来，已有多个热点城市优化调整了限购政策，但城市核心区的限购调整较慢，后续均有优化调整的空间。原则上，一线城市可调整的空间较大，但事实上，在其他 热点城市放松空间尚存以及房住不炒的背景下，一线城市很难率先调整，若有调整也是从远郊区开始，如通过放松远郊区外地户籍社保年限、人才引进等举措逐步推开。 ④交易环节税费：预计中央层面不会进行调整，地方层面可出台契税补贴，或指导中介费率下降等。 风险提示 政策解读存在偏差，政策更新不及时等 敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告 正文目录 1首付比例还有哪些空间？——地方层面二套房首付比例和认定标准尚有政策空间3 2房贷利率还有哪些空间？——中央层面在5年期LPR、二套房贷LPR加点下限仍有调整空间，地方需待中央调整后跟进7 3限购等举措还有哪些空间？——热点城市均有优化空间8 4交易税费还有哪些空间？——地方层面可出台契税补贴或指导中介费下调9 图表目录 图表12022年以来22个热点城市中有部分城市下调了二套房首付比例5 图表2四个一线城市中，北京、上海非普线仍有调整空间6 图表3已有多个城市下调首套住房贷款利率LPR加点下限，二套房贷利率需央行打开政策空间8 地产数据持续大幅走弱，30个大中型城市商品房成交面积明显放缓，市场对于稳地产政策呼声较高。我们在系列报告《房地产调控如何“松”？七次调控复盘启示——房地产行业新模式探索、展望与投资系列报告（3）》（2022-02-12）中提出的房地产需求端调控政策可分为四种类型：①首付比例；②房贷利率与额度；③购房资格等限购措施；④交易环节税费等。从调控力度看，四种类型措施的政策力度依次递减，最有效的是调节首付比例，其次是房贷信贷政策，限购措施与调整税费的影响相对弱一些。 基于以上政策框架，我们整理了现行政策以及2022年以来中央和地方房地产调控政策放松情况，对目前房地产调控还有哪些政策空间进行了梳理。由于国内城市之间房地产调控政策差异较大，我们重点聚焦更具有代表性的22个热点城市房地产调控政策。结果显示当前存在调控放松政策空间的主要有：①首付比例：预计中央 层面不会对首付比例下限进行调整，地方层面在二套房首付比例方面距离中央确定的下限仍有空间，同时二套房贷相关的认定标准尤其是“认房又认贷”存在较多优化空间，比如不执行“认房又认贷”允许换房执行首套房贷利率，或者在“认房又认贷”背景下降低房贷结清购房者二套房首付比例要求；②房贷利率：预计中央层面在5年期LPR、二套房贷LPR加点下限仍有调整空间，地方层面除一线城市外房贷利率加点下限均已接近中央政策规定下限，需中央层面调整后跟进调整，如央行下调LPR或者下调加点下限；③购房资格等限购措施：限购举措主要由地方政府主导，目前来看22个热点城市在限购方面均有优化调整的空间，原则上一线城市可调整的空间较大，但事实上在其他热点城市放松空间尚存以及房住不炒的背景下，一线城市很难率先调整，若有调整也是从远郊区开始，如通过放松远郊区外地户籍社保年限、人才引进等举措逐步推开。④交易环节税费：预计中央层面不会进行调整，地方层面可出台契税补贴，或指导中介费率下降等。 1首付比例还有哪些空间？——地方层面二套房首付比例和认定标准尚有政策空间 首套房首付比例基本无下降空间。根据2010年《关于完善差别化住房信贷政策有关问题通知》以及2016年《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定，在实施限购的城市首套房最低首付比例为30%，不实施限购措施城市原则上首套房最低首付款比例为25%但各地可向下浮动5个百分点。对于是否实施限购，2010年 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，目前未在公开渠道发现中央层面对于地方是否实施限购制定严格标准，我们倾向于认为地方政府有权自主决定是否实施限购以及实施何种类型的限购。上述政策，简言之就是中央层面当前的规定 是：不实施限购的城市，首套房首付比例下限为20%；实施限购城市，首套房首付比例下限为30%。就当前实际情况而言，不实施限购的城市，自2022年2月17日菏泽四大行宣布首套房首付比例下调至20%的下限后，大多城市均跟进下调了首套首付比例。而实施限购的城市（22个热点城市均实施限购或划定限购区），除北京、上海执行35%的首套首付比例外，其余城市均已达到下限30%。因此，综上来看，首套房首付比例层面，除北京、上海外，其他城市都已达到现行政策的下限，故可调整空间较为有限。若后续还有调整，按概率由大至小排序，依次为：①北京和上海首 套房首付比例由35%下调至下限30%；②中央层面进一步下调首套房首付比例下限，首先是限购城市首套房首付比例下限30%向不限购城市20%靠拢，其次是不限购城市首套房首付比例20%下限打开。但在房住不炒的总基调下，目前这两个层面实行的可能性均较低，尤其是后者。因此，综上首套房首付比例可调整空间较为有限。 二套房首付比例在地方层面还有较多的因城施策空间，还取决于“认房”和“认贷”标准如何调整。2010年《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中规定，名下有一套住房（“认房”）或者有贷款记录（“认贷”）均被认定为二套房，即“认房又认贷”政策。2014年《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中规定允许对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。该政策调整后，名下有一套住房但贷款结清的家庭，不再执行“认房又认贷”的规定。2016年《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》中规定对拥有1套住房且相应购 房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。这之后，对于二套房贷是否执行“认房又认贷”标准以及贷款结清情况下采用何种首付比例的规定，我们梳理后发现，原则上是“认房”和“认贷”标准由地方政府主导。如上海在2016年11月《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，要求名下有一套住房或有住房贷款记录再次申请贷款的首付比率需提高至50%，即重回“认房又认贷”的规定；北京2017年将二套房首付比例提高至60%之后，较多地市均予以跟进，22个热点城市在2022年之前大多执行60%的首付比例。2022年起，22个热点城市中部分城市开始通过调整二套房认定标准或直接规定贷款结清情况下首付比例的形式下调二套房首付比例。例如南京规定2022年8月12日起无房但有贷 款记录首付比例从50%下调为30%（即不执行“认房又认贷”），二套房（房贷未结清）首付比例从80%下调为60%；苏州规定2022年8月12日贷款结清再购房首付比例从此前的50%降低至30%，贷款未结清的首付比例从此前的80%降低至60%；厦门规定2022年8月24日起购买二套房时已结清住房贷款的首付比例为40%，未结清住房贷款的首付比例为50%等等。同时，调整后22个热点城市中大部分城市距离中央规定的下限也还有调整空间。 城市 首套 二套 2022年以来政策变更 北京 35% 40%（非普） 60% 80%（非普） 上海 35% 50% 70%（非普） 广州 30% （无房但有贷款记录40%、非普70%） 50% 70%（贷款未结清或非普） 深圳 30% （无房但有贷款 记录50%、非普60%） 70% 80%（非普） 南京 （主城区） 30% 40% 30%（贷款已结清） 2022年8月12日起，首套房（无房但有贷款记录）首付比例从50%下调为30%；二套房（房贷未结清）首付比例从80%下调为60%。2022年12月二套房（房贷未结清）首付比例从60%下调为40%。 苏州 30% 40% 30%（贷款已结清） 2022年8月12日，苏州下调二套房首付比例，贷款结清再购房，首付比例从此前的50%降低至30%；贷款未结清的，首付比例也从此前的80%降低至60%。 杭州 30% 40%（房龄超过 20年） 40% 银行确认自2022年11月11日起，杭州调整住房贷款政策，二套房首付比例从60%下调为40%。 厦门 30% 50%（有住房贷款未结清） 50% 40%（贷款已结清） 2022年8月24日起，厦门购买二套房已结清住房贷款首付比例从50%下调为40%，未结清住房贷款首付比例从70%下调为50%。 福州 30% 50% 40%（户籍人员、贷款已结清） 2022年8月17日，福州房贷首付比例下调，在五城区有一套房且贷款已结清，首付比例由50%调整为40%；非五城区户籍购买五城区首套房且无未结清贷款，首付比例由40%下调为30%。 重庆 30% 40% 成都 30% 60%（11个住宅限购区域）40%（非限购区 域） 武汉（限购区） 30% 40% 2022年9月28日起，家庭购买第二套商品住房的首付比例由原先50%或70%以上，最低降至40%。 郑州（限购区） 30% 40% 2022年6月15日起，二套房首付比例从60%下调为40%。 青岛（限购区） 30% 40% 2023年6月限购区域首付比例不变，首套最低30％、二套最低40％。非限购区域首付比例首套由30%下调为为20％、二套最低由60%下调至30％ 济南（限购区） 30% 40% 图表12022年以来22个热点城市中有部分城市下调了二套房首付比例 合肥（限购区） 30% 40%（无房但有贷款