政策周报第16期：地产政策“工具箱”，还有哪些空间？

5月17日，稳地产政策全面加码，购房门槛、购房成本等已至历史最低，后续政策还有哪些空间？系统梳理，供参考。 一、相较过往，本轮地产低迷时期更长，“三大堵点”拖累修复节奏 2024年初，地产新开工、竣工面积延续低迷，地产投资负增长持续时长达22个月。2024年前4月，房屋新开工面积延续低迷、累计同比下降24.6%，竣工累计同比下降20.4%，房地产投资维持负增长达22个月，累计同比下降9.8%；分项上看，设备购置和安装工程投资继续下探，3月累计同比分别为-16.3%、-16.6%。 过去两轮稳地产时期，购房政策优化、棚户区改造等落地效果较好。2008年10月起稳地产政策持续落地，2009年一季度地产销售已显著回暖，累计同比转正至8.2%。2015年稳地产以“去库存”为主，“认贷不认房”等政策自2014年9月起陆续出台；同时，2015年6月棚户区改造加速推进，促使当年地产销售、投资企稳回升。 与2008年、2015年不同，本轮稳地产，地产销售、住宅库存、房企融资等方面均存在“堵点”，或对稳地产政策落地生效形成掣肘。2023年，我国居民部门杠杆率已处较高水平、达64%，同时居民可支配收入增速放缓、就业信心待修复等或掣肘居民购房意愿。住宅库存高企，叠加房企融资存在“堵点”，使得本轮地产投资下滑持续时间超过去两轮。 二、4月政治局会议后，全国稳地产政策加码，疏通库存“堵点”信号已现 4月政治局会议后，“消化存量”、“优化增量”成为地产新模式的“新探索”。4月政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。同时，4月多地试点住房“以旧换新”，助力地产“去库存”。例如，郑州2024年计划完成二手住房“以旧换新”1万套。 疏通地产高库存“堵点”思路进一步明确，存量商品房、土地均可盘活。国地方政府“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房；存量土地，亦可通过政府收回收购等方式妥善处置盘活。央行再设立3000亿元保障性住房再贷款，60%的本金支持比例下预计将带动银行贷款5000亿元，政策信号意义明显。需求端政策“三箭齐发”，全国居民购房首付比下限、公积金和商业贷款利率均已降至历史最低，或可激活部分居民购房需求。当前，首套房和二套房首付比例下限降低5%，降至15%、25%；公积金贷款利率下调0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率下限降至2.35%、2.85%；取消首套和二套住房商业性贷款利率下限。 三、后续稳地产政策重点跟踪财税端，税费减免、财政贴息等可能成为储备政策 以2008年、2015年两轮稳地产时期为鉴，居民购房政策支持中，首付比、房贷利率已降至历史最低，后续稳地产政策重点跟踪财税端。购房税费减免方面，本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠，而对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整，可能成为后续稳地产储备政策。 地产“去库存”方面，地方国企助力地产“去库存”若要见效，“准财政”和央行再贷款等支持力度或仍需加大。若要将全国广义库销比降至18个月，在不考虑销售大幅回升的情况下，广义住宅库存需减少近6亿平方米，按照2024年一季度全国新房出售均价估算，所需资金或超5万亿元，PSL等“准财政”、央行再贷款等支持力度或仍需加大。出于防止新增隐债，地方政府组织地方国有企业收储项目或需中央财政贴息或折价收购才可维持保障房项目自平衡。截至2024年3月，我国一线城市和部分强二线城市租金回报率均处于3.5%以下。要实现防止新增隐债、项目自平衡，或需中央财政对收储项目贷款贴息，或各地因地制宜根据租金不同收益率水平折价收购当地住宅库存。 风险提示: 经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 内容目录 1、地产政策“工具箱”，还有哪些空间？4 1.1、相较过往，本轮地产低迷时期更长，“三大堵点”拖累修复节奏4 1.2、4月政治局会议后，全国稳地产政策加码，疏通库存“堵点”信号已现6 1.3、后续稳地产政策重点跟踪财税端，税费减免、财政贴息等可能成为储备政策7 2、政策跟踪9 2.1、政府收购存量住房支持政策落地9 2.2、各地楼市推出政策，降低购房门槛10 2.3、多地大幅放宽落户政策，租房、买房即可落户10 2.4、全国稳地产政策加码，住房贷款利率、首付比已至历史最低11 风险提示12 图表目录 图表1：2024年初新开工、竣工面积回落4 图表2：2024年初地产投资各分项增速延续低迷4 图表3：2008年、2014年地产开发投资仍处正增长4 图表4：2009、2014年房贷利率调降地产景气快速修复4 图表5：当前居民就业、收入方面信心仍待修复5 图表6：2020年以来居民杠杆率增长放缓5 图表7：2022年以来地产开发资金来源持续负增长5 图表8：2021年起A股房地产开发运营业现金大幅下滑5 图表9：2024年初住宅广义库销比仍处较高水平6 图表10：高库存下，销售向拿地的传导较为缓慢6 图表11：2024年初部分地区房地产“以旧换新”政策6 图表12：5月17日地产“去库存”思路进一步明确7 图表13：保交楼、房企纾困、租赁住房相关再贷款工具7 图表14：多地首付比已经降至历史最低水平7 图表15：我国房贷加权利率及公积金贷款利率7 图表16：后续稳地产政策或需重点跟踪财税端8 图表17：棚改时期PSL、专项债资金支持力度较大8 图表18：央行保交楼、房企纾困相关再贷款投放额度8 图表19：中央财政贴息可与央行再贷款政策配合9 图表20：2024年部分城市租金回报率9 图表21：政治局会议相关表态和部分地方最新收购存量住房的政策9 图表22：“保交房”政策吹风会上中央部委有关消化存量住房的政策表态10 图表23：合肥给予购房补贴并放宽首套房认证标准10 图表24：南京购房人群中外地人占比较高11 图表25：截至2024年4月各城市购房贷款首付款比例11 1、地产政策“工具箱”，还有哪些空间？ 1.1、相较过往，本轮地产低迷时期更长，“三大堵点”拖累修复节奏 2024年初，地产新开工、竣工面积延续低迷，地产投资负增长持续时长达22个月。2024年前4月，房屋新开工面积延续低迷、累计同比下降24.6%，竣工累计同比下降20.4%，房地产投资维持负增长达22个月，累计同比下降9.8%；分项上看，设备购置和安装工程投资继续下探，3月累计同比分别为-16.3%、-16.6%，建筑工程投资边际修复，3月累计同比降幅较2023年12月收窄约3个百分点至-9.6%。 图表1：2024年初新开工、竣工面积回落图表2：2024年初地产投资各分项增速延续低迷 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 %地产当月同比(2021年基数调整,5MMA) 20 10 0 -10 -20 -30 (%)地产投资分项累计同比(2021年基数调整) 2016-04 2016-10 2017-04 2017-10 2018-04 2018-10 2019-04 2019-10 2020-04 2020-10 2021-04 2021-10 2022-04 房地产投资新开工竣工商品房销售 地产投资建筑工程 2022-10 2023-04 2023-10 2024-04 2020-03 2020-09 2021-03 2021-09 2022-03 2022-09 2023-03 2023-09 2024-03 安装工程设备购置 其他费用(土地购置费) 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 本轮地产投资、销售低迷持续时长明显长于2008年、2015年两轮稳地产时期。 受全球金融冲击，2008年我国出台系列稳地产政策。2008年10月央行将商业性个人房贷利率的下限调降至贷款基准利率的0.7倍，购买首套普通自住房最低首付款比例调降至 20%；12月，财政部、国家税务总局对2009年个人购买2年及以上住房转让实施营业税减免。政策支持下，2009年一季度地产销售已显著回暖，累计同比由负转正至8.2%，国房景气指数亦于2009年快速提升、2010年初达105。 2015年，全国商品房住宅库存高企背景下，稳地产以“去库存”为主。一方面，2014年 9月起，“认贷不认房”等政策持续落地，降低居民购房门槛及成本；另一方面，2015年 6月棚户区改造项目支持力度进一步加大，推动商品房去库存加速。2015年年中，地产销 售结束持续15个月的负增长、累计同比由负转正至3.9%；且随着商品房住宅库存自2015 年底开始回落，2016年地产投资当月同比涨幅不断回升，国房景气指数亦在2015-2016年快速改善。 图表3：2008年、2014年地产开发投资仍处正增长图表4：2009、2014年房贷利率调降地产景气快速修复 (%)50 (%)8.0 110 7.0 30 105 6.0 10 5.0 100 -10 95 4.0 2006-03 -30 3.090 商品房销售面积:累计同比房地产开发投资:累计同比 2007-03 2008-03 2009-03 2010-03 2011-03 2012-03 2013-03 2014-03 2015-03 2016-03 2017-03 2018-03 2019-03 2020-03 2021-03 2022-03 2023-03 2024-03 2009-03 2010-03 2011-03 2012-03 2013-03 2014-03 2015-03 2016-03 2017-03 2018-03 2019-03 2020-03 2021-03 2022-03 2023-03 2024-03 贷款加权平均利率:个人住房贷款国房景气指数 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 本轮地产下行与2008年、2015年不同，居民购房、房企融资、住宅库存三方面均存在“堵点”，且三方互相影响掣肘过往政策效果、拖累地产修复节奏。 相较2008年、2015年，当前居民部门杠杆率已处较高水平，同时居民可支配收入增速放缓、就业信心待修复等或拖累其购房意愿修复。从居民杠杆视角来看，2023年我国家庭杠杆率处于较高水平、达64%。居民可支配收入增速亦放缓，2020-2023年平均增速为3%、低于2016-2019年7%的均值，且2024年初居民就业、收入预期指数亦处低位、尚在修复。居民杠杆率及收入预期的不同，或使本轮地产销售修复所需时间长于过去两轮。 图表5：当前居民就业、收入方面信心仍待修复图表6：2020年以来居民杠杆率增长放缓 140 120 100 80 60 (周/小时) 50 48 46 44 42 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 40 (%) 70 60 50 40 30 20 10 (%)16 14 12 10 8 6 4 2 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 0 消费者预期指数:就业 就业人员平均工作时间(右轴) 消费者预期指数:收入 居民部门杠杆率 居民人均可支配收入实际累计同比(右轴,2021年两年复合) 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 房企融资存在“堵点”，使得本轮地产投资下滑持续时间超过去两轮。过去两轮地产低迷时期，地产销售资金及首付按揭资金虽负增长，但总体地产开发投资资金维持正增长。相比之下，本