房地产行业研究：百城房贷利率下降，融资协调机制进一步完善

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周A股地产下跌，港股地产、物业板块上涨。本周（6.1-6.7）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.2%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.4%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.8%，沪深300指数涨跌幅为-0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.2%和+1.8%。 上海三批次土拍取消最高限价及房地联动价，自2021年一批次集中供地以来重回价高者得，商品房逐渐回归市场化。本周（6.1-6.7）全国300城宅地成交建面149万㎡，单周环比-68%，单周同比-83%，平均溢价率1%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面7072万㎡，累计同比-50%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售在高基数下，同环比均有所下降。本周（6.1-6.7）35个城市商品房成交合计261万平米，周环比-32%，周同比-26%。其中：一线城市周环比-17%，周同比-23%；二线城市周环比-38%，周同比-30%；三四线城市周环比-8%，周同比+6%。 本周二手房成交环比下降，同比已连续四周转正。本周（6.1-6.7）15个城市二手房成交合计197万平米，周环比-5%，周同比+11%。其中：一线城市周环比-18%，周同比+29%；二线城市周环比-2%，周同比+6%；三四线城市周环比+11%，周同比+32%。 新政后5月百城首二套房贷利率明显下降。根据贝壳研究院，5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，环比-12BP，同比-55BP,其中一线/二线/三四线城市平均房贷利率分别为3.59%/3.40%/3.46%，环比分别-29BP/-19BP/-9BP。二套主流房贷利率平均为3.90%,环比-26BP，同比-101BP，自2019年以来首次降至“3%+”，其中一线/二线/三四线城市平均3.98%/3.84%/3.92%，较上月-31BP/-33BP/-23BP。5月17日央行取消全国层面房贷利率下限政策出台后，多数省市积极响应，但目前仍有部分城市尚未跟进，预计后续将有望逐步落地，进而带动百城房贷利率继续下降。 优化完善城市协调机制，精准支持房地产项目合理融资。今年1月金管总局和住建部联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，在归纳总结近几个月各地协调机制工作落地情况的基础上，近日两部门联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》。新政提出了多项可操作、可落地的工作举措，致力于加强项目推送效率和质量，更加精准支持房地产项目的合理融资需求。我们认为融资协调机制是推进保交房的重要抓手，能够保障购房人的合法权益，中央政策持续优化完善，体现了对于保交房的坚定决心，预计后续将持续推动协调机制落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。 投资建议 需求侧多数城市陆续降低房贷利率，带动5月百城房贷利率下降，且后续仍有望维持下降态势。供给侧城市房地产融资协调机制进一步优化完善，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，推进房地产高质量发展。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 5月百城房贷利率下降 ............................................................................ 4 融资协调机制进一步优化完善...................................................................... 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 7 宅地成交.................................................................................... 7 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交................................................................................. 10 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 12 地产公司动态................................................................................... 14 物管行业政策和新闻............................................................................. 16 非开发公司动态................................................................................. 16 行业估值....................................................................................... 17 风险提示....................................................................................... 18 图表目录 图表1： 2024年5月百城首套房贷利率一线为3.59%，二线为3.40%，三四线为3.46% .................... 4 图表2： 2024年5月百城二套房贷利率一线为3.98%，二线为3.84%，三四线为3.92% .................... 4 图表3： 2024年5月百城首套房贷利率3.45%，二套房贷利率3.90%.................................... 4 图表4： 城市房地产融资协调机制进一步优化完善 ................................................... 5 图表5： 申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 ....................................................... 6 图表6： WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序....................................................... 6 图表7： 本周地产个股涨跌幅前5名 ............................................................... 6 图表8： 本周地产个股涨跌幅末5名 ............................................................... 6 图表9： 本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 ..................................... 6 图表10： 本周物业个股涨跌幅前5名 .............................................................. 7 图表11： 本周物业个股涨跌幅末5名 .............................................................. 7 图表12： 全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................................ 7 图表13： 全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 .............................................. 7 图表14： 2024年初至今权益拿地金额前20房企..................................................... 8 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表15： 35城新房成交面积及同比增速............................................................ 8 图表16： 各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 ................................................ 9 图表17： 各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 ................................................ 9 图表18： 35城新房成交明细（万平方米）.......................................................... 9 图表19： 15城二手房成交面积及同比增速（周）................................................... 10 图表20： 一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ........................................... 10 图表21： 一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ........................................... 10 图表22： 15城二手房成交明细（万平方米）....................................................... 10 图表23： 12城商品房的库存和去化周期........................................................... 11 图表24： 12城各城市能级的库存去化周期......................................................... 11 图表25： 12个重点城市商品房库存及去化周期..................................................... 11 图表26： 地产行业