房地产行业研究：百城房贷利率下降，融资协调机制进一步完善

4 行业点评 本周A股地产下跌，港股地产、物业板块上涨。本周（6167）申万A股房地产板块涨跌幅为22，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为04，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为17，恒生中国企业指数涨跌幅为18，沪深300指数涨跌幅为02；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为02和18。 上海三批次土拍取消最高限价及房地联动价，自2021年一批次集中供地以来重回价高者得，商品房逐渐回归市场化。本周（6167）全国300城宅地成交建面149万，单周环比68，单周同比83，平均溢价率1。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面7072万，累计同比50；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售在高基数下，同环比均有所下降。本周（6167）35个城市商品房成交合计261万平米，周环比 32，周同比26。其中：一线城市周环比17，周同比23；二线城市周环比38，周同比30；三四线城市周环比8，周同比6。 本周二手房成交环比下降，同比已连续四周转正。本周（6167）15个城市二手房成交合计197万平米，周环 比5，周同比11。其中：一线城市周环比18，周同比29；二线城市周环比2，周同比6；三四线城市周环比11，周同比32。 新政后5月百城首二套房贷利率明显下降。根据贝壳研究院，5月百城首套主流房贷利率平均为345，环比12BP， 同比55BP其中一线二线三四线城市平均房贷利率分别为359340346，环比分别29BP19BP9BP。二套主流房贷利率平均为390环比26BP，同比101BP，自2019年以来首次降至“3”，其中一线二线三四线城市平均398384392，较上月31BP33BP23BP。5月17日央行取消全国层面房贷利率下限政策出台后，多数省市积极响应，但目前仍有部分城市尚未跟进，预计后续将有望逐步落地，进而带动百城房贷利率继续下降。 优化完善城市协调机制，精准支持房地产项目合理融资。今年1月金管总局和住建部联合印发《关于建立城市房 地产融资协调机制的通知》，在归纳总结近几个月各地协调机制工作落地情况的基础上，近日两部门联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》。新政提出了多项可操作、可落地的工作举措，致力于加强项目推送效率和质量，更加精准支持房地产项目的合理融资需求。我们认为融资协调机制是推进保交房的重要抓手，能够保障购房人的合法权益，中央政策持续优化完善，体现了对于保交房的坚定决心，预计后续将持续推动协调机制落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。 投资建议 需求侧多数城市陆续降低房贷利率，带动5月百城房贷利率下降，且后续仍有望维持下降态势。供给侧城市房地产融资协调机制进一步优化完善，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，推进房地产高质量发展。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策 利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 5月百城房贷利率下降4 融资协调机制进一步优化完善4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻16 非开发公司动态16 行业估值17 风险提示18 图表目录 图表1：2024年5月百城首套房贷利率一线为359，二线为340，三四线为3464 图表2：2024年5月百城二套房贷利率一线为398，二线为384，三四线为3924 图表3：2024年5月百城首套房贷利率345，二套房贷利率3904 图表4：城市房地产融资协调机制进一步优化完善5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万）及同比7 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：35城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态14 图表28：物管行业资讯16 图表29：非开发公司动态16 图表30：A股地产PETTM17 图表31：港股地产PETTM17 图表32：港股物业股PETTM18 图表33：覆盖公司估值情况18 5月百城房贷利率下降 新政后5月百城首二套房贷利率明显下降。根据贝壳研究院，5月百城首套主流房贷利率平均为345，环比12BP，同比55BP其中一线二线三四线城市平均房贷利率分别为359340346，环比分别29BP19BP9BP。二套主流房贷利率平均为390环比26BP，同比101BP，自2019年以来首次降至“3”，其中一线二线三四线城市平均398384392，较上月31BP33BP23BP。5月17日央行取消全国层面房贷利率下限政策出台后，多数省市积极响应，但目前仍有部分城市尚未跟进，预计后续将有望逐步落地，进而带动百城房贷利率继续下降。 图表1：2024年5月百城首套房贷利率一线为359，二线为340，三四线为346 图表2：2024年5月百城二套房贷利率一线为398，二线为384，三四线为392 48 46 44 42 40 38 36 34 32 一线城市二线城市三四线城市 54 52 50 48 46 44 42 40 38 36 一线城市二线城市三四线城市 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 图表3：2024年5月百城首套房贷利率345，二套房贷利率390 390 345 80 7057 6052 50 4047 3042 20 37 10 201901 201903 201905 201907 201909 201911 202001 202003 202005 202007 202009 202011 202101 202103 202105 202107 202109 202111 202201 202203 202205 202207 202209 202211 20231 20233 20235 20237 20239 202311 20241 20243 20245 032 放款时间（日，左）房贷利率首套房（，右）房贷利率二套房（，右） 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 融资协调机制进一步优化完善 优化完善城市协调机制，精准支持房地产项目合理融资。今年1月金管总局和住建部联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，在归纳总结近几个月各地协调机制工作落地情况的基础上，近日两部门联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》。新政提出了多项可操作、可落地的工作举措，致力于加强项目推送效率和质量，更加精准支持房地产项目的合理融资需求。我们认为融资协调机制是推进保交房的重要抓手，能够保障购房人的合法权益，中央政策持续优化完善，体现了对于保交房的坚定决心，预计后续将持续推动协调机制落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。 图表4：城市房地产融资协调机制进一步优化完善 2024年1月 2024年6月 协调机制 建立融资协调机制，由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位 完善融资协调机制，各省自治区直辖市人民政府要指导地级及以上城市完善协调机制，由城市政府主要负责同志任组长，分管住房城乡建设、金融工作的负责同志任副组长，相关部门及金融机构为成员单位 地方政府职能 按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送 政府审核和推送“白名单”项目；建立白名单反馈机制，对暂不符合贷款条件的项目，主办银行提出解决方案，问题解决后可再次审查并推送 金融机构职能 按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求 按照市场化、法治化原则，评估“白名单”项目融资需求，独立评审、自主决策。明确一个项目确定一家主办银行负责项目后续融资，主办银行要建立绿色通道，可单列授信额度 推送反馈管理 对暂不符合贷款条件的项目，列明具体问题，及时反馈城市协调机制。城市协调机制要及时提出有针对性的解决方案，相关问题解决后可再次审查并推送 保障措施 1、协调有关部门加快行政许可事项办理，对符合条件的房地产项目要尽快为其办理“四证”2、加强信息共享，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息3、为房开企业和金融机构做好在建工程等抵押提供支持，保障金融机构债权安全4、指导房开企业通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流5、督促房地产开发企业依法真实反映资产负债、销售经营等情况，合规使用信贷资金 1、推动“白名单”项目单独建账核算、封闭运作管理，严禁项目资金挪作他用2、优化预售资金管理，合理确定预售资金监管额度。对于预售资金监管账户开立银行与主办银行不一致的，城市协调机制要协助做好变更3、加强在建工程抵押精细化管理，根据项目销售进度逐套解押，保障银行债权安全 来源：中国政府网，中国建设报，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为22，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为04，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为万通发展、金辉控股、中国海外宏洋集团、汇景控股、上海实业控股，涨跌幅分别为133、121、114、94、86；末5名为ST中润、ST中迪、天誉置业、ST迪马、大名城，涨跌幅分别为225、224、211、155、152。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4 2 0 2 4 6 6 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 公运半软制资零电耐医银消多商技材房家汽食能保媒食用输导件药本售信用疗行费元业术料地庭车品源险体品 8 事体与、货业服消保者金和硬产与与、与 业与服生物务费健服融专件个汽饮主 公交采家电银国医房农汽建通商非有建食钢化电纺机传计休轻综 半务物 品设务业与 人车料要 用通掘用子行防药地林车筑信业银色筑品铁工气织械媒算闲工合 导科与备 服设用零与用 事运电军生产牧装贸金金材饮设服设机服制 体技服与 务备品部烟品 业输器工物渔饰易融属料料备装备务造 装 件草 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 14 12 10 8 6 4 2 0 万金中汇上通辉国景海发控海控实展股外股业 宏控 洋股 集团 0 大名城 迪马 天