房地产行业周报：百城房贷利率下行，市场热度持续复苏

4 行业点评 本周A股地产板块略有上涨，港股地产、物业板块均有所下跌。本周（3.18-3.24）本周申万A股房地产板块涨 跌幅为+0.3%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.4%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中 国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.1%和-3.1%。 本周成都首拍迎来开门红，市场整体热度维持低位。本周（3.18-3.24）全国300城宅地成交建面402万㎡，单周环比+40%，单周同比-25%，平均溢价率5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面7288万㎡，累计同比-19%；年初至今，华润置地、越秀地产、伟星房产、广州城投、厦门坤霖辰房地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售面积创下年后新高，北京、成都、武汉等城市表现较好。本周（3.18-3.24）35个城市商品房成交 合计582万平米，周环比+23%，周同比+38%。其中：一线城市周环比+33%，周同比+59%；二线城市周环比+23%，周同比+41%；三四线城市周环比-9%，周同比-27%。 本周二手房市场成交面积创下年后新高，北京、成都周成交继续领涨。本周（3.18-3.24）15个城市二手房成交 合计269万平米，周环比+16%，周同比+119%。其中：一线城市周环比-2%，周同比+38%；二线城市周环比+22%，周同比+156%；三四线城市周环比-8%，周同比+179%。 3月贝壳百城首套房贷利率持续下行。根据贝壳研究院，3月百城首套房贷利率平均为4.02%，环比下降2bp，绝 对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。银行平均放款周期 21天，较上月缩短7天，为2019年以来最快速度，表明对按揭贷的支持力度进一步加大。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已于前两月下调利率，3月百城首套房贷利率降速趋缓。具体来看，3月仅柳州、徐州、盐城、漳州、常州、中山、惠州、宝鸡、海口、江门等城市下降首套房贷利率。我们认为在LPR保持不变的情况下，当前房贷利率水平已处在历史低位，宽松的信贷环境叠加需求侧支持政策的组合拳效果初显，年后一二手房市场热度均在持续恢复中。 本周多地出台公积金支持政策。多地调整住房公积金政策，通过提高住房公积金住房贷款最高额度、提升多子女 家庭住房公积金贷款额度等措施，积极发挥住房公积金的住房保障作用，促进房地产市场健康平稳发展。今年以来，全国各地“因城施策”在需求端不断发力，从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。年后以来，基本面较好的城市的一二手房市场表现活跃，部分城市的成交面积不断创下新高。随着需求侧支持政策的不断落地，全国一二房市场有望逐步修复企稳。 投资建议 宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 贝壳百城首套房贷利率持续下行4 多地出台公积金支持政策4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：首套房贷利率持续下行，放款周期不断加快4 图表2：3月下调首套房贷利率的城市4 图表3：多地出台公积金支持政策4 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：40城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）8 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期10 图表23：12城各城市能级的库存去化周期10 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：上市公司动态13 图表27：物管行业资讯14 图表28：物管公司动态14 图表29：A股地产PE-TTM15 图表30：港股地产PE-TTM15 图表31：港股物业股PE-TTM15 图表32：覆盖公司估值情况16 贝壳百城首套房贷利率持续下行 3月贝壳百城首套房贷利率持续下行。根据贝壳研究院，3月百城首套房贷利率平均为4.02%，环比下降2bp，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.91%，继续维持2022年9月以来的水平。银行平均放款周期 21天，较上月缩短7天，为2019年以来最快速度，表明对按揭贷的支持力度进一步加大。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已于前两月下调利率，3月百城首套房贷利率降速趋缓。具体来看，3月仅柳州、徐州、盐城、漳州、常州、中山、惠州、宝鸡、海口、江门等城市下降首套房贷利率。我们认为在LPR保持不变的情况下，当前房贷利率水平已处在历史低位，宽松的信贷环境叠加需求侧支持政策的组合拳效果初显，年后一二手房市场热度均在持续恢复中。 图表1：首套房贷利率持续下行，放款周期不断加快图表2：3月下调首套房贷利率的城市 80 70 60 50 40 30 20 10 0 4.91 4.02 6 5.8 5.6 5.4 5.2 5 4.8 4.6 4.4 4.2 4 城市 3月首套主流利率(%) 较上月变化(bp) 柳州 徐州盐城漳州常州 中山 3.70 3.80 3.80 3.80 3.90 3.90 -40 -30 -30 -30 -20 -20 放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%)房贷利率-二套房(%) 惠州3.80-10 宝鸡4.40-10 海口4.20-10 江门3.70-10 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 多地出台公积金支持政策 本周多地出台公积金支持政策。多地调整住房公积金政策，通过提高住房公积金住房贷款最高额度、提升多子女家庭住房公积金贷款额度等措施，积极发挥住房公积金的住房保障作用，促进房地产市场健康平稳发展。今年以来，全国各地“因城施策”在需求端不断发力，从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。年后以来，基本面较好的城市的一二手房市场表现活跃，部分城市的成交面积不断创下新高。随着需求侧支持政策的不断落地，全国一二房市场有望逐步修复企稳。 图表3：多地出台公积金支持政策 城市日期主要内容 缴存住房公积金的，最高贷款额度由45万元提高至50万元首次申请公积金贷款购买首套自住住房，双职工最高限额由80万元上调为100 丽水 2023/3/20 万元，单职工最高限额由40万元上调为60万元。二次申请，双职工最高限额由60万元上调为80万元，单职工最高限额由30万元上调为50万元。个人住房公积金最高贷款额度由每人40万元提升至50万元，每户住房公积金 南通 2023/3/21 最高贷款额度由每户80万元提升至100万元元。二孩、三孩家庭每户分别增加10万、20万可贷额度对于购买首套及二套自住住房的多子女的家庭，一人缴存住房公积金的职工家 德州 2023/3/21 庭最高贷款额度50万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度60万元 马鞍山2023/3/20 夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度由60万元提高至70万元；单方 赣州2023/3/22 玉溪2023/3/23 双职工家庭购建自住住房首次使用住房公积金贷款的最高额度提高到80万元， 单职工家庭购建自住住房首次使用住房公积金贷款的最高额度提高到70万元 单职工住房公积金个人住房贷款最高额度从30万元提高到40万元，双职工住 房公积金个人住房贷款最高额度从50万元提高到60万元 深圳2023/3/24 株洲2023/3/24 使用公积金贷款购买首套住房的，最高额度上浮20%；生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款最高额度上浮30% 缴存职工住房公积金贷款最高额度由60万元调整至70万元，按政策生育二孩 以上的缴存职工家庭最高额度为80万元 行情回顾 来源：各政府网站，湖南日报，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.4%，在各板块中位列第15。本周地产涨跌幅前5名为财信发展、易居企业控股、张江高科、大悦城、卡森国际，涨跌幅分别为+21.6%、 +20%、+11.3%、+9.2%、+8.1%；末5名为祥生控股集团、卓朗科技、禹洲集团、建业地产、正荣地产，涨跌幅分别为 -28.1%、-18.7%、-17.6%、-14.8%、-14.4%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 软技零汽耐材医媒保制食多运消房半银商资能公家食电 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 件术售车用料疗体险药品元输费地导行业本源用庭品信 传电计通电有商汽食综休轻家国机建纺非房银采医化农公交建钢 与硬业与消保 、、金者产体和货 事与与服 Ⅱ Ⅱ 媒子算信气色业车品合闲工用防械筑织银地行掘药工林用通筑铁 服件汽费健 生饮融服 与专物 业个主务 机设金贸饮备属易料 服制电军设材服金产务造器工备料装融 生牧事运装 物渔业输饰 务与车品设物料 设零与备科与 备部服与技烟 件装服与草 务生 命科学 务半业人要 Ⅱ 导服用用 体务品品 生零 Ⅱ 产售 设备 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 财信发展 易张大卡 居江悦森 企高城国 业科际 控股 0% 正荣地产 建业地产 禹洲集团 卓朗科技 祥生控股集团 -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.1%和-3.1%。本周物业涨跌幅前5名为新希望服务、宋 都服务、中奥到家、宝龙商业、佳源服务，涨跌幅分别为+17.2%、+10.5%、+10%、+8.9%、+8%；末5名为浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、远洋服务、荣万家，涨跌幅分别为-21.7%、-10.4%、-8.3%、-7.1%、-6.7%。 图