房地产行业周报：百城房贷利率下降，国常会通过城中村改造指导意见

4 本周A股地产涨幅靠前，港股地产、物业板块有所下跌。本周（7.15-7.21）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.6%， 在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为+0.7%和+0.4%。 本周土地市场成交热度较低，同比已连续2周下降，环比已连续3周下降。本周（7.15-7.21）全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比-37%，单周同比-57%，平均溢价率5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面19288万㎡，累计同比-27%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居 行业前五。 本周新房销售维持低位，环比小幅上升，同比下降。本周（7.15-7.21）35个城市商品房成交合计281万平米，周环比+2%，周同比-26%。其中：一线城市周环比+4%，周同比-26%；二线城市周环比+2%，周同比-32%；三四线城市 周环比-15%，周同比-67%。 本周二手房成交同环比均下降，二手房热度持续承压。本周（7.15-7.21）15个城市二手房成交合计155万平米，周环比-4%，周同比-8%。其中：一线城市周环比+2%，周同比-0%；二线城市周环比-6%，周同比-7%；三四线城市周环 比-9%，周同比-47%。 百城房贷利率下降，杭州、南京土拍热度有所下降。根据贝壳研究院，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，环比下降10bp，同比下降45bp；二套房贷利率平均为4.81%，环比下降10bp，同比下降26bp。由于6月20日央行将1 年期及5年期以上LPR均下调10bp，因此7月百城房贷利率随之下调。本周南京和杭州土拍收官，其中南京出让8宗宅地，其中2宗触顶摇号，6宗底价成交，平均溢价率5%，热度较三批次回升但不及一二批次；杭州出让7宗宅地并撤牌1宗，3宗触顶，平均溢价率7.2%，触顶宗数占比43%，溢价率和触顶成交率均不及前六批次。 国常会再提超大特大城市推进城中村改造。7月21日，国常会上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进 城中村改造的指导意见》，是4月政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的延续和推进。根据2020 年的七普数据，符合上述定义的超大城市有7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市有 14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。2023年广州计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增速60%，若以此增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上（2020-22年分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元）。 城中村改造获重视，后续有望积极稳步推进，推荐越秀地产、保利发展、招商蛇口。7月百城房贷利率下降有利于降低购房成本，促进住房需求释放，预计未来因城施策的需求端宽松政策也将扩大范围，这有利于手中具有优质土储的房企，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际、中国海外发展等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 再提超大特大城市推进城中村改造4 7月百城房贷利率顺势下降5 杭州、南京土拍热度有所降温5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值14 风险提示15 图表目录 图表1：7月百城首二套房贷利率均环比下降10bp5 图表2：7月各线城市首套房贷利率均有所下降5 图表3：杭州、南京土拍溢价率较一二批次有所下降5 图表4：杭州、南京土拍触顶宗数占比较一二批次有所下降5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2023年初至今权益拿地金额前20房企8 图表15：40城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态13 图表28：物管行业资讯14 图表29：物管公司动态14 图表30：A股地产PE-TTM14 图表31：港股地产PE-TTM14 图表32：港股物业股PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况15 2023年7月21日，国常会上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”今年4月政治局会议上首次提出在超 大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，本次国常会审议通过的指导意见是4月的延续和进一步细化。 根据2014年国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为 特大城市，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。根据2020年的七普数据，符合上述定义的超大城市有7个， 分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市有14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。 图表1：21个超大特大城市清单 来源：国家统计局，国金证券研究所 预计今年城中村改造市场规模大幅增长。我国城中村改造加速始于2019年。根据观研天下的统计，我国2019年 ~2022年城中村改造市场规模分别为1.40万亿元、1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。今年2月，广州住建局局长在广州高质量发展大会上提到“全市计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目），重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。”2000亿元的投资目标 相较2022年同比增长60%。根据上海房管局2023年4月披露，未来三年（2023-25年），上海将启动“城中村”改造 项目30个，改造老旧村（居）民房屋面积不少于400万平方米，受益村（居）民不少于1.3万户。其中，今年将启 动“城中村”改造项目10个，改造老旧村（居）民房屋面积不少于130万平方米，受益村（居）民不少于4000户。深圳住建局2023年印发的《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》中提及，2023-25年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。2023年，深圳计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。多数城市暂未公布今年城中村具体投资金额，若以广州60%的增速来测算，今年全国的城中村改造市场规模有望重回万亿元以上。 百城房贷利率顺势下降，因城施策有望宽松。根据贝壳研究院，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，环比下降10bp，同比下降45bp，绝对水平再创2019年以来的新低。二套房贷利率平均为4.81%，环比下降10bp，同比下降26bp。银行平均放款周期22天，较上月缩短1天，维持高速放款水平。分城市能级看，一线城市首套房贷下降10bp至4.5%；二线城市首套房贷下降10bp至3.88%；三四线城市首套房贷利率下降9bp至3.88%。由于6月20日央行将1年期及5年期以上LPR均下调10bp，因此7月百城房贷利率顺势下调。二季度以来市场回落，各地需求端支持政策的出台频次降低，因城施策仍有一定的政策空间。 图表2：7月百城首二套房贷利率均环比下降10bp图表3：7月各线城市首套房贷利率均有所下降 4.81 3.90 80 70 60 50 40 30 20 10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-1 2023-4 2023-7 0 放款时间(日，左)房贷利率-二套房(%) 房贷利率-首套房(%) 5.8 5.3 4.8 4.3 3.8 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 3.4% 一线城市二线城市三四线城市 3月4月5月6月7月 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 本周杭州、南京土拍热度有所下降。7月17日南京2023年四批次土拍收官，7月18日杭州2023年七批次土拍收官。本轮土拍南京出让8宗宅地，其中2宗触顶摇号，6宗底价成交，平均溢价率5%，触顶宗数占供应宗数的比例为25%，虽然热度较三批次有所回升，但不及一二批次。本轮土拍杭州出让7宗宅地并撤牌1宗，成交的6宗中3宗触顶，2宗低溢价，1宗底价，平均溢价率7.2%，触顶宗数占供应宗数的比例为43%，溢价率和触顶成交率不及前六批次。销售端的持续承压将影响房企的投资决策和拿地信心，即使是长三角核心城市杭州及南京的土地市场，同样呈现出一定的降温趋势。 图表4：杭州、南京土拍溢价率较一二批次有所下降图表5：杭州、南京土拍触顶宗数占比较一二批次有所下降 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2022年一批次 2022年二批次 2022年三批次 2022年四批次 2022年五批次 2023年一批次 2023年二批次 2023年三批次 2023年四批次 2023年五批次 2023年六批次 2023年七批次 0% 2022年一批次 2022年二批次 2022年三批次 2022年四批次 2022年五批次 2023年一批次 2023年二批次 2023年三批次 2023年四批次 2023年五批次 2023年六批次 2023年七批次 杭州溢价率南京溢价率杭州触顶宗数/供应宗数南京触顶宗数/供应宗数 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.6%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第13。本周地产涨跌幅前5名为荣盛发展、