房地产行业周报：百城房贷利率下降，国常会通过城中村改造指导意见

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 本周A股地产涨幅靠前，港股地产、物业板块有所下跌。本周（7.15-7.21）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.6%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.7%和+0.4%。 本周土地市场成交热度较低，同比已连续2周下降，环比已连续3周下降。本周（7.15-7.21）全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比-37%，单周同比-57%，平均溢价率5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面19288万㎡，累计同比-27%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售维持低位，环比小幅上升，同比下降。本周（7.15-7.21）35个城市商品房成交合计281万平米，周环比+2%，周同比-26%。其中：一线城市周环比+4%，周同比-26%；二线城市周环比+2%，周同比-32%；三四线城市周环比-15%，周同比-67%。 本周二手房成交同环比均下降，二手房热度持续承压。本周（7.15-7.21）15个城市二手房成交合计155万平米，周环比-4%，周同比-8%。其中：一线城市周环比+2%，周同比-0%；二线城市周环比-6%，周同比-7%；三四线城市周环比-9%，周同比-47%。 百城房贷利率下降，杭州、南京土拍热度有所下降。根据贝壳研究院，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，环比下降10bp，同比下降45bp；二套房贷利率平均为4.81%，环比下降10bp，同比下降26bp。由于6月20日央行将1年期及5年期以上LPR均下调10bp，因此7月百城房贷利率随之下调。本周南京和杭州土拍收官，其中南京出让8宗宅地，其中2宗触顶摇号，6宗底价成交，平均溢价率5%，热度较三批次回升但不及一二批次；杭州出让7宗宅地并撤牌1宗，3宗触顶，平均溢价率7.2%，触顶宗数占比43%，溢价率和触顶成交率均不及前六批次。 国常会再提超大特大城市推进城中村改造。7月21日，国常会上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，是4月政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的延续和推进。根据2020年的七普数据，符合上述定义的超大城市有7个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市有14个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。2023年广州计划完成2000亿元城市更新固定投资目标，同比增速60%，若以此增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上（2020-22年分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元）。 城中村改造获重视，后续有望积极稳步推进，推荐越秀地产、保利发展、招商蛇口。7月百城房贷利率下降有利于降低购房成本，促进住房需求释放，预计未来因城施策的需求端宽松政策也将扩大范围，这有利于手中具有优质土储的房企，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际、中国海外发展等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 再提超大特大城市推进城中村改造.................................................................. 4 7月百城房贷利率顺势下降 ........................................................................ 5 杭州、南京土拍热度有所降温...................................................................... 5 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 7 宅地成交.................................................................................... 7 新房成交.................................................................................... 8 二手房成交................................................................................. 10 重点城市库存与去化周期..................................................................... 11 地产行业政策和新闻............................................................................. 12 地产公司动态................................................................................... 13 物管行业政策和新闻............................................................................. 14 物管公司动态................................................................................... 14 行业估值....................................................................................... 14 风险提示....................................................................................... 15 图表目录 图表1： 7月百城首二套房贷利率均环比下降10bp ................................................... 5 图表2： 7月各线城市首套房贷利率均有所下降...................................................... 5 图表3： 杭州、南京土拍溢价率较一二批次有所下降 ................................................. 5 图表4： 杭州、南京土拍触顶宗数占比较一二批次有所下降 ........................................... 5 图表5： 申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 ....................................................... 6 图表6： WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序....................................................... 6 图表7： 本周地产个股涨跌幅前5名 ............................................................... 6 图表8： 本周地产个股涨跌幅末5名 ............................................................... 6 图表9： 本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 ..................................... 6 图表10： 本周物业个股涨跌幅前5名 .............................................................. 7 图表11： 本周物业个股涨跌幅末5名 .............................................................. 7 图表12： 全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................................ 7 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 3 图表13： 全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 .............................................. 7 图表14： 2023年初至今权益拿地金额前20房企..................................................... 8 图表15： 40城新房成交面积及同比增速............................................................ 8 图表16： 各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 ................................................ 9 图表17： 各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 ................................................ 9 图表18： 35城新房成交明细（万平方米）.......................................................... 9 图表19： 15城二手房成交面积及同比增速（周）................................................... 10 图表20： 一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ........................................... 10 图表21： 一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ........................................... 10 图表22： 15城二手房成交明细（万平方米）....................................................... 10 图表23： 12城商品房的库存和去化周期........................................................... 11 图表24： 12城各城市能级的库存去化周期......................................................... 11 图表25： 12个重点城市商品房库存及去化周期..................................................... 11