房地产行业周报（2023年第37周）：政策密集落地，销售环比改善

本周板块回顾：本周（2023/9/8~2023/9/14）申万房地产指数下跌1.64%，沪深300指数下跌0.83%，板块跑输沪深300指数0.81pct，在31个板块中排第24位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积190万平米，环比+12.2%，同比+5.3%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积39万平米，环比+4.7%，同比-35.4%；二线城市商品房成交面积114万平米，环比+14.0%，同比+45.2%；三线城市商品房成交面积37万平米，环比+15.2%，同比-10.7%。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积149万平米，环比+14.1%，同比+71.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积37平米，环比+37.8%，同比+39.0%；9个二线城市二手房成交面积104万平米，环比+6.9%，同比+92.4%；3个三四线城市二手房成交面积8万平米，环比+23.5%，同比+28.2%。本周新房及二手房市场环比均出现上涨。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.53个月，而北京、广州去化周期均超过19个月；其余跟踪的二三线城市除苏州为17.71个月外，其余城市均超过20个月。土地市场方面，一线城市住宅用地成交3宗，平均溢价率均为13.33%；二线城市合计成交住宅用地20宗，平均溢价率0.00%；三四线城市共计成交住宅用地87宗，平均溢价率为0.13%。 本周行业新闻跟踪：本周国家统计局网公布了2023年1-8月全国房地产市场基本情况，1-8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%（按可比口径计算）；全国商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%；商品房销售额78158亿元，下降3.2%。各地仍在持续出台优化政策，如：广州规定首套房商贷利率下限为LPR-10BP；兰州取消限购激活住房消费需求，加大金融信贷支持力度；青岛全域取消限购政策，优化住房上市交易年限等。 重点公司跟踪：9月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地28块，总土地出让金416.6亿元。本周我们重点跟踪的房企中，暂无企业发行债券融资。 投资建议：销售表现上，本周新房市场及二手房市场总体成交环比均有所回升。去化表现上，以上海表现最佳，三四线城市去化仍慢于高能级城市，城市之间的分化仍然明显。在投资端，仍以国央企为拿地主力。政策端，一线城市广州下调首套房贷利率下限，兰州、济南、青岛等城市陆续全面放开限购，整体政策环境持续宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第37周板块行情回顾 1.1第37周行业指数表现 本周（2023/9/8~2023/9/14）申万房地产指数下跌1.64%，沪深300指数下跌0.83%，板块跑输沪深300指数0.81pct，在31个板块中排第24位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第37周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：张江高科、*ST泛海、ST世茂、*ST新联、广汇物流；跌幅排名前5位的个股分别为：栖霞建设、新大正、中迪投资、金科股份、我爱我家。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/9/08~2023/9/14）30大中城市商品房成交面积190万平米，环比+12.2%，同比+5.3%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积39万平米，环比+4.7%，同比-35.4%；二线城市商品房成交面积114万平米，环比+14.0%，同比+45.2%；三线城市商品房成交面积37万平米，环比+15.2%，同比-10.7%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/9/14）30大中城市商品房成交面积9,787万平米，同比-4.7%；其中一线城市商品房成交面积2,347万平米，同比+4.4%；二线城市商品房成交面积5,376万平米，同比-8.7%；三线城市商品房成交面积2063万平米，同比-3.3%。 9月截止目前（2023/9/1~2023/9/14）30大中城市商品房成交面积359万平米，同比-8.5%；其中一线城市商品房成交面积76万平米，同比-42.2%；二线城市商品房成交面积213万平米，同比+31.5%；三线城市商品房成交面积70万平米，同比-29.5%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/9/08~2023/9/14）我们重点监测的14城二手房成交面积149万平米，环比+14.1%，同比+71.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积37平米，环比+37.8%，同比+39.0%；9个二线城市二手房成交面积104万平米，环比+6.9%，同比+92.4%；3个三四线城市二手房成交面积8万平米，环比+23.5%，同比+28.2%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/9/14）我们重点监测的14城二手房成交面积6079万平米，同比+37.1%；其中，2个一线城市二手房成交面积1209万平米，同比+14.2%；9个二线城市二手房成交面积4573万平米，同比+45.1%；3个三四线城市二手房成交面积298万平米，同比+33.5%。 9月截止目前（2023/9/1~2023/9/14）我们重点监测的14城二手房成交面积279万平米，同比+49.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积64万平米，同比+20.5%； 9个二线城市二手房成交面积201万平米，同比+65.1%；3个三四线城市二手房成交面积14万平米，同比+16.7%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/9/08~2023/9/14）4个一线城市中，除上海新房环比-24.1%外，北京、深圳、广州环比分别+20.7%、+34.2%、+38.6%；与去年同期相比，4个一线城市新房成交同比均下跌，跌幅分别为41.8%、45.2%、40.1%、2.0%。二手房市场本周北京成交面积环比+43.6%，同比+34.7%；深圳环比+14.9%，同比+65.4%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/9/08~2023/9/14）我们重点监测的14个二线城市中，仅福州、苏州、宁波环比出现下跌，跌幅分别为40.8%、32.2%和3.7%，其余城市环比均上涨，其中东莞涨幅超过100%，青岛、武汉环比涨幅超过30%，分别为+49.5%、+34.3%。 其余城市也都有不同程度上涨，佛山、南京、无锡、杭州、济南、成都的环比涨幅分别为23.7%、22.5%、20.2%、10.6%、10.5%、6.8%。与去年同期相比，除无锡、佛山、苏州、福州4个城市新房成交同比下跌外（跌幅分别为35.0%、48.5%、59.8%、74.7%），其余城市均有不同程度上涨，其中成都和青岛的同比涨幅超过100%，分别为356.9%和103.4%；杭州和东莞同比涨幅分别为78.2%、41.0%；武汉、南京、宁波、济南同比分别上涨29.9%、29.3%、21.7%、4.3%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，仅有南宁环比下跌8.3%，其余城市环比均上涨，佛山、厦门、杭州、苏州、南京、青岛、东莞、成都的环比涨幅分别为25.2%、24.3%、16.1%、11.3%、4.9%、3.4%、2.6%、2.5%，佛山环比上涨最多。同比表现上，成都表现相对最优，同比+782.9%，其次是南宁上涨117.2%和杭州上涨115.3%，青岛、佛山、南京、苏州则分别上涨39.9%、36.7%、21.4%、2.5%，而厦门和东莞则分别同比下跌6.1%和10.5%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/9/08~2023/9/14）我们重点监测的13个三四线城市中惠州新房市场成交环比大幅上涨，其次是泉州环比上涨114.9%，莆田、金华、韶关、绍兴新房市场环比分别上涨74.9%、55.2%、40.1%、19.7%；肇庆环比保持稳定。同比表现方面，只有金华、芜湖、江门同比上涨，涨幅分别为132.5%、106.1%、26.7%，其他城市均同比下跌，其中扬州、泰安、肇庆、温州、韶关、惠州、绍兴、莆田分别下跌7.8%、54.6%、60.2%、62.9%、68.4%、72.6%、75.7%、77.4%。二手房市场上，金华、江门和扬州本周环比分别为44.8%、35.2%、3.5%；同比表现上，金华、扬州和江门分别同比51.6%、18.5%、14.6%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/9/08~2023/9/14）一线城市中，北京和广州新房库存面积环比分别微跌0.8%和0.1%，上海和深圳新房库存面积环比分别上涨4.4%、10.4%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.53个月。而北京、广州和深圳去化周期均超过19个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州本周暂未更新库存数据，福州和南京新房库存面积环比分别-0.3%、-1.5%，苏州环比+1.1%。 从去化周期来看，苏州和南京去化周期分别为17.71个月、22.37个月，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，泉州本周暂未更新库存数据，莆田和温州新房库存面积环比分别为+0.7%和+0.1%；去化周期上，莆田和温州3个月移动平均去化周期分别为62.47个月、28.37个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/9/08~2023/9/14）成交端，一线城市住宅用地成交3宗，平均溢价率均为13.33%。3宗住宅用地均为广州成交，规划建面为49万方，土地出让金为153.80亿元，平均溢价率为13.33%；一线城市商办用地成交1宗，平均溢价率为0%。1宗商办用地为广州成交，规划建面为4.5万方，土地出让金为3.88亿元，平均溢价率为0%。二线城市合计成交住宅用地20宗，总规划建面125.56万方，土地出让金50.21亿元，平均溢价率0.00%；成交商办用地19宗，总规划建面99.76万方，土地出让25.48亿元，平均溢价率1.98%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地34宗，总规划建面205.75万方；推出商办用地14宗，总规划建面57.33万方。三四线城市共计成交住宅用地87宗，商办用地77宗，土地出让金分别为181.00亿元、26.86亿元，平均溢价率分别为0.13%、3.28%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 广州：首套房商贷利率下限为LPR-10BP 9月10日消息，据广州日报等媒体报道，广州首套房商贷利率下限为LPR-10BP。 据观点新媒体获悉，目前最新的政策为，首套房商贷最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP，即4.1%；二套房，商贷最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；在广州有2套房及2套以上，暂停发放。 珠海：多子女家庭购买首套自住房公积金贷款额度可上浮20% 9月7日，广东省珠海市住房公积金管理中心发布《关于多子女家庭在我市申请住房公积