房地产行业周报（2023年第24周）：销售环比增速转正，政策环境保持宽松

本周板块回顾：板块表现方面，申万房地产指数上涨0.23%，沪深300指数上涨3.3%，板块跑输沪深300指数3.07pct，在31个板块中排第27位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积268万平米，环比+12.1%，同比-40.4%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积72万平米，环比+15.8%，同比-28.4%；二线城市商品房成交面积139万平米，环比+8.3%，同比-48.8%；三线城市商品房成交面积57万平米，环比+17.1%，同比-26.2%。整体市场同比仍下跌，但环比上周上涨，其中一线城市环比表现最优。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积164万平米，环比-2.9%，同比+3.1%。 细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积29万平米，环比-3.9%，同比+2.7%；9个二线城市二手房成交面积126万平米，环比-3.0%，同比+3.0%；3个三四线城市二手房成交面积8万平米，环比+1.5%，同比+6.1%。库存方面，本周一线城市上海、深圳库存面积环比上涨，4个一线城市3个月移动平均去化周期均在15个月以内，其中上海表现最优，为4.39个月；二线城市杭州库存面积环比上涨7.8%，但杭州仍然保持着最为突出的去化周期，3个月移动平均去化月数为2.61个月；三四线城市去化周期均高于20个月。土地市场本周一线城市住宅用地成交8宗，平均溢价率13.34%；二线城市成交住宅用地26宗，平均溢价率8.0%；三四线城市共计成交住宅用地98宗，平均溢价率7.29%；一线城市平均溢价率高于其他能级城市。 本周政策情况：央行等五部门印发《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》，提出鼓励支持专业化、规模化住房租赁企业发展，加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。自然资源部发布《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》，《通知》在国土空间规划方面，明确了规划批复前建设项目用地用海的规划依据问题。江西省全面推行不动产“带押过户”，解决企业群众在不动产交易中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，优化交易流程，实现便民惠企目标。郑州推动房地产与金融形成良性循环，落实差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。大连发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，下调2023年三季度新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限，同时提供住房补贴、优化公积金政策等。 重点公司跟踪：6月至今我们跟踪的重点企业总共拿地10宗，拿地企业分别为招商蛇口、保利发展、中国海外发展、华润置地、金地集团、滨江集团和越秀地产，大部分为国央企，所获地块分别位于北京、佛山、青岛、济南、成都、太原及杭州。民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州。本周我们跟踪的重点房企中，万科发行20亿元中期票据，华润置地发行21亿元证监会主管ABS，滨江集团发行6亿元中期票据。 投资建议：销售表现上，新房市场同比仍然有较大幅度的下跌，但本周环比上周有所回暖，一线城市环比表现最优；二手房成交本周环比略微下跌；整体来看销售的恢复仍然呈现出明显的波动特征。城市之间的分化较为明显，杭州和上海在去化周期上仍然表现出最为突出的去化周期，一二线城市除福州去化周期超过30个月外，其余城市去化周期基本均在15个月以内，而三四线城市去化周期均超过20个月。土地市场上一线城市的平均溢价率高于其他能级城市。本月截止目前除国央企外，金地集团和滨江集团亦有所斩获，滨江集团所获地块仍然是在其大本营杭州。在政策端，目前在“房住不炒”的主基调下，各城市地产相关政策持续调整优化，整体政策环境仍然宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第24周板块行情回顾 1.1第24周行业指数表现 本周（2023/6/10~2023/6/16）申万房地产指数上涨0.23%，沪深300指数上涨3.3%，板块跑输沪深300指数3.07pct，在31个板块中排第27位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第24周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨排名前5位的个股分别为：京荣盛发展、皇庭国际、华联控股、福瑞达、天房发展；跌幅排名前5位的个股分别为：京投发展、*ST新联、*ST宋都、新湖中宝、深深房A。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/6/10~2023/6/16）30大中城市商品房成交面积268万平米，环比+12.1%，同比-40.4%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积72万平米，环比+15.8%，同比-28.4%；二线城市商品房成交面积139万平米，环比+8.3%，同比-48.8%；三线城市商品房成交面积57万平米，环比+17.1%，同比-26.2%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/6/10~2023/6/16）我们重点监测的14城二手房成交面积164万平米，环比-2.9%，同比+3.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积29万平米，环比-3.9%，同比+2.7%；9个二线城市二手房成交面积126万平米，环比-3.0%，同比+3.0%；3个三四线城市二手房成交面积8万平米，环比+1.5%，同比+6.1%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/6/10~2023/6/16），4个一线城市中，广州、上海及北京新房成交环比上涨，涨幅分别为35.9%、19.9%及2.5%，深圳环比下跌8.4%。与去年同期相比，除上海同比上涨4.2%外，广州、北京、深圳同比均出现下跌，跌幅分别为52.9%、36.9%及14.5%。二手房市场，北京成交环比下跌3.1%，同比微涨0.4%；深圳环比下跌7.0%，同比上涨13.6%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/6/10~2023/6/16）我们重点监测的14个二线城市中，新房市场环比表现有所差异，青岛、武汉环比涨幅超过30%，分别为37.6%和31.4%，佛山环比涨幅接近30%，为29.9%，此外无锡（+22.4%）、苏州（+6.6%）、福州（+5.0%）、济南（+4.8%）；环比下跌的城市中，宁波下跌幅度最大，为-43.1%，其余城市下跌幅度相对较小，分别为杭州（-16.0%）、南京（-13.7%）、成都（-10.3%）、东莞（-3.9%）。与去年同期相比，除成都同比+22.3%外，其余城市同比均下跌，其中苏州同比跌幅最大，为-73.3%；青岛、福州、佛山、济南、宁波同比跌幅均在40%以上，分别为-61.8%、-51.6%、-48.5%、-41.9%、-40.0%；无锡、南京、杭州、武汉同比分别为-39.5%、-33.5%、-27.3%、-24.1%。二手房市场方面，东莞环比增长7.5%，南京、厦门环比均微涨0.3%；其他城市均出现环比下滑，青岛下跌幅度最大，为-20.1%，其他城市环比跌幅分别为南宁（-4.5%）、成都（-2.9%）、杭州（-2.4%）、佛山（-1.6%）、苏州（-1.0%）。同比表现上，同比上涨的城市中，佛山同比涨幅最大为+21.5%，南宁（+11.4%）、南京（+9.4%）、苏州（+6.6%）； 同比下跌城市中，杭州和青岛跌幅较大，分别为-46.0%和-32.1%，厦门同比-8.2%，成都同比微跌0.8%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/6/10~2023/6/16）我们重点监测的13个三四线城市中，6个城市新房成交环比上涨，其中绍兴（环比+613.2%）涨幅最大，扬州环比涨幅超过50%，为81.5%，芜湖、温州、江门、金华环比分别+16.2%、+14.5%、+3.9%、+0.5%；其余城市环比下跌，韶关、泉州、莆田环比跌幅超过30%，分别为-57.5%、-41.0%、-31.2%。同比方面，温州、扬州同比上涨且涨幅均超过50%，分别达到+77.1%、+70.7%；其余城市同比下跌，其中泉州、莆田、肇庆、江门、惠州跌幅超过60%，分别为-73.5%、-67.8%、-63.4%、-62.7%、-62.5%。二手房市场中，金华环比上涨12.8%，江门、扬州分别环比下跌4.5%、2.3%；同比表现上，江门同比+49.8%，表现最优；扬州同比+6.6%，表现次之；金华同比下跌12.3%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/6/10~2023/6/16）一线城市中，上海、深圳新房库存面积分别环比上涨5.7%、3.0%，广州环比保持稳定，北京环比下跌-1.1%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.39个月，其余城市3个月移动平均去化周期约在14~15个月，较上周基本保持平稳。我们跟踪的4个二线城市中，杭州新房库存面积环比涨幅最高，为7.8%，南京环比上涨1.4%；福州、苏州新房库存面积环比均下跌-0.2%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.61个月，南京、苏州3个月移动平均去化周期分别为13.75、10.92个月左右，福州仍保持较长的去化周期，为32.02个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积泉州保持平稳，泉州环比上涨2.1%，莆田环比微跌-0.4%。从去化周期来看，3个城市3个月移动平均去化周期均较高，其中泉州的去化周期最长，达到了239.05个月，莆田、温州平均去化周期分别为34.44、23.45个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/6/10~2023/6/16）成交端，一线城市住宅用地、商办用地分别成交8宗和4宗，平均溢价率分别为13.34%和0%。其中北京成交住宅用地5宗、商办用地2宗，规划建面分别为45.07万方和49.64万方，土地出让金分别为225亿元和78亿元，平均溢价率分别为14.52%和0%；广州成交住宅用地3宗、商办用地1宗，规划建面分别为19.3万方和6.51万方，土地出让金分别为43亿元和10亿元，平均溢价率分别为7.56%和0%；深圳成交商办用地1宗，规划建面为12.53万方，土地出让金为14亿元，平均溢价率0%。供给方面，北京推出住宅用地3宗，规划建面22.02万方；广州推出住宅用地和商办用地各1宗，规划建面分别为5.42万方和3.8万方。二线城市合计成交住宅用地26宗，总规划建面238万方，土地出让金166亿元，平均溢价率8.0%；成交商办用地30宗，总规划建面61万方，土地出让金9亿元，平均溢价率3.47%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地79宗，总规划建面635万方；推出商办用地32宗，总规划建面133万方。三四线城市共计成交住宅用地98宗，商办用地95宗，土地出让金分别为162亿元、60亿元，平均溢价率分别为7.29%、40.83% 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 央行等五部门：印发《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》，提出鼓励支持专业化、规模化住房租赁企业发展，加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。 近日中