房地产行业周观点：10月主流房贷利率下降，多地取消地价限制

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 10月主流房贷利率下降，多地取消地价限制 2023年10月24日 ——房地产行业周观点(10.16-10.22) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 根据统计局公布的行业9月数据显示，行业销售端同比降幅收窄、库存微降，但行业销售、开工以及投资端表现仍较弱，在整体预期较弱的背景下，建议持续关注政策端的边际变化以及行业销售端修复进展，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 上周行情回顾：2023/10/16-2023/10/20，申万一级行业房地 产指数下跌4.22%，沪深300指数下跌4.17%，板块表现基本同步于大市。2023年以来，房地产行业下跌20.37%，沪深300指数下跌9.33%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）10月18日，国家统计局发布了2023年 1-9月全国房地产市场基本情况。1—9月份，全国房地产开 发投资87269亿元，同比下降9.1%，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%；（2）10月20日，国家金融监督管理总局举行2023年三季度银行业保险业数据信息新闻发布会，会上指出，前三季度，银行累计发放房地产开发贷款2.4万亿元，截至三季度末，房地产开发贷款展期余额同比增长183%，商业银行开立保函置换预售监管资金余额同比增长80%；（3）10月20日，中国人民银行发布的贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR报3.45%、5年期以上LPR报4.2%，均与上月持平。据贝克研究院监测显示，2023年10月百城首套主流房贷利率平均为3.88%，较上个月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.44%，较上月降低13BP；（4）自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等；（5）10月17日，上海市住房公积金管理委员会审议通过了《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，上海成为首个公积金实行“认房不认贷”政策的一线城市；杭州住房限购政策进一步优化。 行业基本面情况：整体商品房销售环比有所回升，一线城市表现高于整体水平。10月09日-10月15日，30大中城市商品房当周成交248.23平方米，环比上升161.62%，同比下跌12.76%，其中，一线城市成交67.68万平方米，二线城市成交 125.45万平方米，三线城市成交55.11万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌6.83%，其中一线上涨2.02%，二线 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 9月销售降幅收窄，投资端仍较弱 居民中长贷有所修复，城中村改造持续推进成交活跃度下降，扩容增类或加速 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 下跌10.52%，三线下跌6.23%；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比微降0.75%，其中一线下降3.58%，二线上升9.97%，三线下降19.06%；百城住宅类土地供应建面积为881.9万平方米，四周滚动同比下跌67.7%，年初至今累计供应面积同比下降32.16%；百城住宅类土地成交建面为692.5万平方米，四周滚动同比下降45.4%，年初至今累计同比下降26.39%。 百城住宅类土地溢价率为2.28%，环比下降0.25pct，其中一线溢价率为2.87%，二线溢价率为0.62%，三线溢价率为2.67% 重点公司动态：金地集团董事长辞任；华发股份公布增持进展等。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共17页 正文目录 1市场回顾5 1.1上周板块下跌4.22%，基本同步于大市5 1.2上周各细分板块均下跌5 2行业重点新闻信息7 3销售与土地市场情况10 3.1上周整体商品房销售环比有所回升，一线城市环比增幅高于整体水平10 3.2上周各线级城市的二手房成交量环比有所上升12 3.3上周住宅类土地供应建面环比降幅有所收窄13 4行业融资情况跟踪14 5重点公司公告跟踪15 6投资建议与风险提示16 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）5 图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势5 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）6 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表8：行业重点新闻一览7 图表9：行业重点政策一览9 图表10：30大中城市商品房销售同比增速11 图表11：一线城市四周滚动同比增速11 图表12：二线城市四周滚动同比增速11 图表13：三线城市四周滚动同比增速11 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）12 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）12 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）13 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）13 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）13 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）13 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速14 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速14 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速14 图表29：百城住宅类土地成交溢价率14 图表30：境内债券发行金额（亿元）15 图表31：境外债发行情况15 图表32：重点公司公告跟踪15 1市场回顾 1.1上周板块下跌4.22%，基本同步于大市 2023/10/16-2023/10/20，申万一级行业房地产指数下跌4.22%，沪深300指数下跌 4.17%，板块表现基本同步于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌20.37%，沪深300指数下跌9.33%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2上周各细分板块均下跌 2023/10/16-2023/10/20,A股地产各细分板块均下跌。物业管理板块当周下跌2.85%， 住宅开发板块下跌4.15%，商业地产板块下跌4.41%，产业地产板块下跌5.41%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：华丽家族、顺发恒业、万通发展，其中，华丽家族周度涨幅9.13%、顺发恒业周度涨幅8.42%、万通发展周度涨幅4.51%。跌幅排名前3位的房地产个股为：*ST泛海、金地集团、华侨城A。 2023/10/16-2023/10/20，港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：正商实业、珠光控股、中海物业。跌幅排名前3位的房地产个股为：COSMOPOLINT'L、建业地产、绿景中国地产。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 10月16日，据观点新媒体获悉，广州市2023年户籍家庭公共租赁住房共5526套推出分配，10月17日起接受符合申请公共租赁住房条件的轮候家庭意向登记，12月26日公开进行摇号预分配。本次推出分配的公共租赁住房房源点共有43个，总套数为5526套，分布在天河、黄埔、番禺、白云、海珠、荔湾等区。其中，供应量最大的两个房源点都在番禺。绝大多数房源都是电梯房，两房一厅的户型有2712套，占比将近一半。（广州日报）10月16日，浙江省市场利率定价自律机制召开会议，对杭州市差别化住房信贷政策进行了优化调整。调整后，杭州市限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%，二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点；非限购区二套住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。此次调整从2023年10月16日起实施，以房屋合同网签备案时间为准。（观点网）10月18日，据温州市住建局相关负责人透露，当前，温州市居民家庭成员（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）在购房当地名下无商品住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，即执行“认房不认贷”政策。并且海经区暂不纳入洞头区范围，单独为一个认定区域，即家庭在洞头本岛有商品住房的，再 地方新闻 到海经区首次购买商品住房，可按照首套房予以认定。同时，温州市的差别化住房信贷政策亦有了相应调整。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于30%。在贷款利率方面，二套住房由原来的不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。（澎湃网）10月18日，广州市房地产中介协会发布《2023年第三季度广州市二手住宅市场交易简报》。数据显示，2023年第三季度，广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为24796宗和248.96万平方米，环比分别下降8.52%和8.31%，同比分别增长9.90%和12.41%。除南沙区环比增长7.70%以外，其他行政区网签面积环比普遍下降，其中花都区、增城区和从化区下降幅度较大，分别为13.80%、12.29%和13.10%；黄埔区下降幅度较小，为2.11%；越秀区环比基本持平。面积区间构成方面，120-144㎡和144㎡及以上所占比重逐渐增长，60㎡以下和60-90㎡所占比重环比分别下降0.11个百分点和0.23个百分点；90-120㎡所占比重环比持平。2023年第三季度，广州市二手住宅网签的按揭付款比例（按宗数计算）环比下降4.07个百分点至35.03%。（观点网）10月20日，宁波市住房和城乡建设局指导，宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动正式启动。换新购”，指的是购房者出售二手住房，换购新建商品住房。“换新 购”服务主要分为三个步骤，第一，签署协议，明确房源；第二，锁定房源，优先售卖；第三，根据成交与否，履行合同。（观点网） 宏观新闻 10月17日，媒体报道称9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。据报道：济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。CRIC统计数据显示：59个样本市（县）2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地