2023M9土地成交数据盘点：土地市场走弱，分化继续加大

固定收益点评 证券研究报告|固定收益研究 2023年10月13日 土地市场走弱，分化继续加大—2023M9土地成交数据盘点 2023年1-9月土地成交同比上年同期下滑26.04%，相较2021年同期下滑49.8%。2023年1~9月全国土地成交总额24730.41亿元，同比下降26.04%。9月份单月全国土地成交总额2950.58亿元，同比减少50.99%，环比减少9.84%。 不同省份1-9月土地出让表现如何？分省份来看，1-9月全国30省份土地市场中，成交额、成交面积大都同比进一步下滑。仅有天津、宁夏、吉林、黑龙江和陕西5省成交金额同比上升，其余省份同比下降，部分省份如黑龙江等主要由于基数较低，整体增速较高。1-9月天津土地出让发力，地块位置好，土地市场明显修复，同比增速最高，为135.59%。1~9月同比跌幅超过40%的有青海、上海、甘肃、福建、贵州、安徽、湖北、新疆，分别同比下降90.46%、57.09%、54.90%、54.45%、52.89%、46.54%、44.45%和40.89%。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一二三线城市成交均同 比下滑，一线城市同比下滑最明显。1-9月4个一线城市整体成交4273.57亿元，同比下降28.82%，31个二线城市整体成交8591.46亿元，同比下降24.22%，35个三线城市整体成交2818.09亿元，同比下滑17.33%。 1-9月除个别核心城市、核心地块外，大多土地出让表现较为低迷。1-9 月4个一线城市中除广州成交额同比上升，其余城市成交额同比下降。上海下滑的最为明显，同比下滑57.09%；31个二线城市中6个城市成交额同比回升，天津、长春回升的最为明显，同比上升135.59%、122.40%，其次为哈尔滨、石家庄、西安。西宁、兰州下降得最为明显，同比下降95.37%、85.08%；35个三线城市中11个城市成交额同比回升，三亚、湛江回升的最为明显，同比上升206.97%、110.69%，遵义、牡丹江下降的最为明显，同比下降63.76%、66.36%。 从2023年1-9月TOP100企业拿地情况来看，房企拿地近8成，9月单月城投拿地占比提升。地产企业拿地占比79%，城投企业拿地占比17%，其他类型企业拿地金额占比4%。而从2022年7月-2023年9月单月情况来看，2022年11、2022年12月、2023年1月城投企业拿地额比例均超过了50%，分别为57%、67%、54%；而2023年2月-4月城投拿地占比持续下滑，5月-9月城投拿地占比不断提升。 从2023年1-9月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国企拿地占比进一步增加。国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为4955.95亿元、1778.95亿元，占比分别为74%、26%，超7成为央企国企。国有企业TOP10中，中海地产、保利发展、华润置地，总权益拿地金额分别为626.11亿元、617.92亿元、524.27亿元，位列前三。民营企业TOP10中，前三名的万科、滨江集团、龙湖集团，总权益拿地金额分别为 280.05亿元、204.31亿元、149.07亿元。 从2023年1-9月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额较高的城投多为东部、中部的经济较好区域。其中所在地为浙江的城投企业有5个，所在地为江苏的城投企业有4家，所在地为广东、湖 北、山东、四川的城投企业各有2家，所在地为安徽、福建和北京的城投 企业各有1家。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化。 作者 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明 执业证书编号：S0680523080006 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：虽有回撤，赎回压力仍有限—— 9月理财月报》2023-10-11 2、《固定收益专题：债基“绩优生”有何特点？——债市机构行为之基金篇（2023）》2023-10-10 3、《固定收益定期：地产依然偏弱——基本面高频数据跟踪》2023-10-09 4、《固定收益点评：特殊再融资债落地，影响有哪些？ 2023-10-08 5、《固定收益点评：长假四大看点及节后债市展望》 2023-10-07 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2022年1月-2023年9月全国土地成交情况（亿元）3 图表2：2023年1-9月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）4 图表3：2023年1-9月成交额与成交面积同比散点图4 图表4：2023年9月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元）5 图表5：2023年9月成交额与成交面积同比变动（%）5 图表6：2023年1-9月及9月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元）6 图表7：2023年1-9月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表8：2023年1-9月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）6 图表9：2023年9月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）7 图表10：2023年9月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）7 图表11：2023年1-9月不同用地性质土地成交金额占比（%）7 图表12：2023年1-9月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）8 图表13：2022年1-9月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）8 图表14：2023年1-9月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表15：2022年7月-2023年9月单月TOP100企业拿地金额比例（%）8 图表16：2023年1-9月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）9 图表17：2023年1-9月TOP100地产企业性质分布（%）9 图表18：2023年1-9月地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元）10 2023年1-9月土地成交同比上年同期下滑26.04%，相较2021年同期下滑49.8%。 2023年1~9月全国土地成交总额24730.41亿元，同比下降26.04%。9月份土地市场 成交情况同比下降、环比下降，单月全国土地成交总额2950.58亿元，同比减少50.99%，环比减少9.84%。 图表1：2022年1月-2023年9月全国土地成交情况（亿元） 12,000.0 10,000.0 150.0% 土地成交总额（亿元） 同比增长 环比增长 100.0% 8,000.0 6,000.0 4,000.0 2,000.0 50.0% 0.0% -50.0% 0.0-100.0% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，1-9月全国30省份土地市场中，成交额、成交面积大都同比进一步下滑。仅有天津、宁夏、吉林、黑龙江和陕西5省成交金额同比上升，其余省份同比下降，部分省份如黑龙江等主要由于基数较低，整体增速较高。1-9月天津土地出让发力，地块位置好，土地市场明显修复，同比增速最高，为135.59%。1~9月同比跌幅超过40%的 有青海、上海、甘肃、福建、贵州、安徽、湖北、新疆，分别同比下降90.46%、57.09%、54.90%、54.45%、52.89%、46.54%、44.45%和40.89%。 图表2：2023年1-9月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表3：2023年1-9月成交额与成交面积同比散点图 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从9月单月来看，9月份8个省份较上年9月单月同比成交额为正，是天津、宁夏、江苏、重庆、广东、海南、云南和陕西，分别同比增长670.33%、477.35%、89.77%、 67.71%、63.54%、50.83%、15.16%、3.51%；同比跌幅超过70%的有湖南、吉林、甘肃、河南、内蒙古、四川、安徽、上海，分别同比下降73.11%、74.15%、78.72%、82.54%、82.97%、84.78%、85.51%、98.72%。 图表4：2023年9月成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所（其中江苏和浙江成交额较高，高于图例设置的320亿元，未体现在图里） 图表5：2023年9月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所（其中天津和宁夏成交额同比变动较大，大于图例设置的100%，未体现在图里） 图表6：2023年1-9月及9月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 1-9月除个别核心城市、核心地块外，大多土地出让表现继续低迷。2023年1~9月，全国342个土地成交城市中，有72个城市成交额同比增长。成交额20亿以上，且涨幅 前�名，分别是柳州、盐城、三亚、天津和茂名。270个城市成交额同比下跌，上年同期成交额20亿以上，且降幅前�名分别是西宁、黄石、兰州、毕节、六安。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一二三线城市成交均同比下滑，一线城市同比下滑最明显。1-9月4个一线城市整体成交4273.57亿元，同比下降28.82%，31个二线城市整体成交8591.46亿元，同比下降24.22%，35个三线城市整体成交 2818.09亿元，同比下滑17.33%。 1-9月4个一线城市中除广州成交额同比上升，其余城市成交额同比下降。上海下滑的最为明显，同比下滑57.09%；31个二线城市中6个城市成交额同比回升，天津、长春回升的最为明显，同比上升135.59%、122.40%，其次为哈尔滨、石家庄、西安。西宁、兰州下降得最为明显，同比下降95.37%、85.08%；35个三线城市中11个城市成交额同比回升，三亚、湛江回升的最为明显，同比上升206.97%、110.69%，遵义、牡丹江下降的最为明显，同比下降63.76%、66.36%。 图表7：2023年1-9月土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 图表8：2023年1-9月土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 600.0 1-9月成交额(亿元)同比增长 270.78% 300.0% 12.0 2023Y1-9月成交额(亿元) 同比变化 -8 -8 -9 -9 -1 -75.0% 500.0 400.0 300.0 200.0 234.07% 215.15% 206.97% 172.97% 135.59% 131.28% 120.22% 120.23% 110.69% 94.33% 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0% 5.0% 0.0% 海南藏族自治州河南省直辖县级行政… 西宁海东定西 迪庆藏族自治州 农九师抚顺白城黄石河池兰州 湘西土家族苗族自治州 毕节七台河 5.0% 100.0 122.40% 101.68% 78.23% 88.32%50.0% 0.0 00.0% 吴忠柳州盐城三亚云浮天津茂名长春 甘南藏族自治州 伊春湛江本溪 农十四师 铁岭 揭阳 0.00.0% 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 从9月单月来看，全国297个土地成交城市中，有86个城市成交额同比增长。成交额 20亿以上，且涨幅前10名分别是广州、南京、无锡、天津、盐城、南通、常州、泰州、 淮安、扬州；211个城市成交额同比下跌，基数成交额10亿以上，且降幅前10名分别是郑州、上海、广元、榆林、洛阳、秦皇岛、南充、呼和浩特、衡阳、漳州。 图表9：2023年9月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 图表10：2023年9月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 9月成交额（亿元）同比增长50