统计局8月房地产数据点评：基本面延续弱势，但后续改善可期

统计局8月房地产数据点评 基本面延续弱势，但后续改善可期 超配 行业研究·行业快评房地产投资评级：超配（维持评级） 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 执证编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 执证编码：S0980520030001 证券分析师： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 执证编码：S0980522100002 事项： 统计局公布2023年1-8月房地产投资和销售数据。2023年1-8月，商品房销售额78158亿元，同比下降3.2%；商品房销售面积73949万平方米，同比下降7.1%；房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%；房屋新开工面积63891万平方米，同比下降24.4%；房屋竣工面积43726万平方米，同比增长19.2%。 国信地产观点：1）商品房销售降幅扩大延续弱势，但考虑到近期重磅政策密集出台，后续销售回暖可期2）房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较大。3）新开工降幅基本持平，但竣工依旧强劲。4）投资建议：8月基本面虽然延续低迷，但曙光已现。多项重磅政策落地将显著提振市场热度，9月开始必见明显好转。尤其预计Q4将在“政策+基数”双重支撑下迎来基本面的明显修复，销售或可见10%以上增速。我们坚定看好地产板块，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售降幅扩大延续弱势，但考虑到近期重磅政策密集出台，后续销售回暖可期 8月销售复苏继续趋弱。2023年1-8月，商品房销售额为78158亿元，同比-3.2%，降幅较1-7月扩大了 1.7个百分点；商品房销售面积为73949万㎡，同比-7.1%，降幅较1-7月扩大了0.6个百分点。2023年8月单月，商品房销售额7708亿元，环比+5%，同比-16%，降幅较7月收窄3个百分点；销售面积7386万 ㎡，环比+5%，同比-12%，降幅较7月收窄3个百分点；销售均价为10436元/㎡，环比持平，同比-4.8%。 虽然8月数据延续了7月的低迷，但8月底重磅政策接连出台，后续销售大概率明显改善。从8月30日 至9月1日，广州、深圳、上海、北京相继全域落地“认房不认贷”，反映出政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”；而央行等两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》打开了限购城市首付比例调整的空间，后续一线城市放松政策有望进一步落地；多个二线城市如南京、合肥、郑州、福州、济南、青岛、沈阳、大连完全解除限购，充分释放潜在购买力。这些举措均能有效降低购房门槛，增强居民购房意愿，政策对新房销售的提振效果应会在“金九银十”逐步显现。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积单月同比图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 房地产开发投资和房企到位资金降幅均扩大，房企资金压力仍较大 2023年1-8月，房地产开发投资76900亿元，同比-8.8%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点，截至2023年 8月，房地产投资累计增速已连续16个月为负（除2020年年初受到疫情扰动，历史上开发投资累计增速 从未出现负值）。2023年1-8月，房企到位资金87116亿元，同比-19.2%，降幅较1-7月扩大8个百分点。拆解房企资金来源，8月，随着销售复苏继续趋弱，销售回款成为明显拖累项；而国内贷款同比降幅持续扩大，说明房企在银行端融资依旧不畅。 新开工降幅基本持平，但竣工依旧强劲 2023年1-8月，房屋新开工面积63891万㎡，同比-24.4%，降幅较1-7月收窄0.1个百分点，基本持平； 竣工面积43726万㎡，同比+19.2%，虽较1-7月下降1.3个百分点但依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。 图5：房地产开发投资累计同比图6：房地产开发企业到位资金累计同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图7：国内贷款拉动vs销售回款拉动图8：国内贷款累计同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图9：新开工面积累计同比图10：竣工面积累计同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议： 8月基本面虽然延续低迷，但曙光已现。多项重磅政策落地将显著提振市场热度，9月开始必见明显好转。尤其预计Q4将在“政策+基数”双重支撑下迎来基本面的明显修复，销售或可见10%以上增速。我们坚定看好地产板块，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 相关研究报告： 《2023年8月房地产数据点评-基本面虽低迷但曙光已现，政策支持下回暖可期》——2023-09-04 《房地产重大政策点评-一线城市无差别落地“认房不认贷”，放松持续加码更可期待》——2023-09-04 《房地产行业2023年9月投资策略-回调充分，重点推荐中型国央企+一线城市受益标的》——2023-08-28 《统计局7月房地产数据点评-基本面持续趋弱，期待政策落地》——2023-08-16 《2023年7月房地产数据点评-基本面依旧低迷，但政策注入信心》——2023-08-04 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 投资评级标准 类别 级别 说明 报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。 股票投资评级 买入 股价表现优于市场代表性指数20%以上 增持 股价表现优于市场代表性指数10%-20%之间 中性 股价表现介于市场代表性指数±10%之间 卖出 股价表现弱于市场代表性指数10%以上 行业投资评级 超配 行业指数表现优于市场代表性指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间 低配 行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳 深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海 上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京 北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032