房地产行业1~2月统计局房地产数据点评：短指标回落未超预期，随复工复产后续反弹可期

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【行业·证券研究报告】 房地产行业 短指标回落未超预期，随复工复产后续反弹可期 ——1-2月统计局房地产数据点评 统计局公布2020年1-2月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为8475万平方米、10115亿元、7559万平方米，同比增速分别为-39.9%、-16.3%、-44.9%，前值（2019年12月）为-1.7%、7.3%、7.4% 核心观点 ⚫ 1-2月全国商品房销售面积同比下降39.9%，但价格保持坚挺。2020年1-2月，全国实现商品房销售面积8475万方，同比下降39.9%，前值为1.7%。1-2月销售均价为9676元/平方米，同比增长6.6%，前值为3.0%。销售下降主要是受到疫情的外部冲击，而并非行业的基本面出现问题，因而价格依旧坚挺。虽然随着短期销售下滑，价格有短期回调的可能，但不会出现大幅下降的情况，随着复工复产的推进，销售也会逐渐恢复到正常的水平。 ⚫ 1-2月新开工面积同比下降44.9%，大幅回落，我们预计二季度新开工会出现明显的反弹。1-2月房地产新开工面积为10370万方，同比下降44.9%，前值增加7.4%，大幅回落。1-2月新开工面积/销售面积的比值为1.22，前值为0.97。受疫情影响，2月施工几乎停滞，导致新开工面积大幅度下滑。目前融资端虽有放松，但对于非头部企业来说，获得资金支持的难度依然较大，销售回款依然是重要的融资来源，不得不维持一定的新开工增速，随着销售端的回暖以及复工复产的逐步推进，新开工将出现反弹。 ⚫ 1-2月房地产投资同比下降16.3%，回落幅度低于销售和开工，我们预计全年房地产投资增速相比去年将有一定程度地下滑。2019年全年土地成交回落，使得2020年建安投资相比2019年会有明显的下滑，叠加疫情对于施工进度的影响，使得建安投资将继续下滑，这是全年的房地产投资的核心影响因素。地方出于财政压力，可能会加大今年的土地供应，使得土地端的投资增加，对建安投资的下滑起到一定的对冲作用，但是不能阻挡全年房地产投资增速继续下滑的趋势。 ⚫ 我们维持先前对于2020年房地产行业三大核心指标的预测：销售面积同比增长-6.4%、房地产开发投资增长4.7%、新开工面积增长0.5%。 投资建议与投资标的 ⚫ 此次统计局发布的数据介于我们2月6日发布的报告《短期销售开工回落，中长期稳定趋势不改》中预测的中性假设和悲观假设之间，数值虽然略显夸张，但其预期也已反映在当前板块估值水平之内。从近期情况来看，政策端和融资端的边际改善开始对供需两端形成良性影响。在外部不确定增加情况下，具有“低估值、高股息”特征的地产板块投资的确定性正在显现。标的上聚焦布局广泛、融资端具有优势的龙头公司，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、金地集团(600383，增持)；业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、中南建设(000961，买入)。同时我们看好物管行业全年的绝对收益，推荐保利物业(06049，买入)，建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、招商积余(001914，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。 ⚫ 逆周期政策宽松不及预期。 ⚫ 融资环境存在不确定性。 Table_BaseInfo 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2020年03月16日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 相关报告 全年销售平稳收官，竣工复苏趋势明显：——12月统计局房地产数据点评 2020-01-17 销售投资略有下降，新开工增速由正转负：——11月统计局房地产数据点评 2019-12-16 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 短指标回落未超预期，随复工复产后续反弹可期 2 目 录 受疫情影响，1-2月销售大幅回落，价格保持坚挺 .......................................... 4 1-2月新开工增速大幅回落，投资增速下滑较小.............................................. 4 维持预测2020年销售、投资、新开工增速为-6.4%、4.7%、0.5% ................ 6 行业集中度进一步增加，TOP10房企受疫情影响较小 .................................... 6 投资建议 .......................................................................................................... 7 风险提示 .......................................................................................................... 7 nMxPrOnNxPnMpNsOmQnPuNbR8Q6MpNqQnPoOlOmMoNjMqRpRbRsQsQvPtRtRxNoOxP 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 短指标回落未超预期，随复工复产后续反弹可期 3 图表目录 图 1：房地产销售面积1-2月同比增速-39.9% .......................................................................... 4 图 2：各地区销售呈现全面下降，东部的销售下滑幅度较小 ........................................................ 4 图 3：新开工面积1-2月同比增速-44.9% ................................................................................. 5 图 4：1-2月新开工/销售为1.22 ................................................................................................. 5 图 5：房地产投资1-2月同比增速为-16.3% .............................................................................. 5 图 6：居民2月新增中长期贷款同比下降83.3% ....................................................................... 5 图 7：2020年1-2月，TOP10公司销售集中度53.0% .......................................................... 7 图 8：2020年1-2月，TOP10房企销售增速-16.1% .............................................................. 7 表 1：预测2020年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-6.4%、4.7%、0.5% ........ 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 短指标回落未超预期，随复工复产后续反弹可期 4 受疫情影响，1-2月销售大幅回落，价格保持坚挺 1-2月全国商品房销售面积同比下降39.9%，价格保持坚挺。2020年1-2月，全国实现商品房销售面积8475万方，同比下降39.9%，前值为1.7%，全国销售金额8203亿，同比下降35.9%，前值为增长1.2%。1-2月销售均价为9676元/平方米，同比增长6.6%，前值为3.0%。由于销售均价小幅上升，销售金额下降幅度小于面积下降幅度。背后原因是销售下降主要是受到疫情的外部冲击，而并非行业的基本面出现问题，虽然随着短期销售下滑，价格有短期回调的可能，但不会出现大幅下降的情况，随着复工复产的推进，销售也会逐渐恢复到正常的水平。 2019年1-2月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-34.9%/-45.2%/-41.3%/-40.9%，增速前值分别为-3.4%/-6.4%/9.0%/-12.9%，受整体销售下滑影响，各地区呈现全面下降的情况。但是东部的销售下滑幅度较小，这是由于较好的基本面产生的支撑。 图 1：房地产销售面积1-2月同比增速-39.9% 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 图 2：各地区销售呈现全面下降，东部的销售下滑幅度较小 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 1-2月新开工增速大幅回落，投资增速下滑较小 1-2月新开工面积同比下降44.9%，大幅回落。1-2月房地产新开工面积为10370万方，同比下降44.9%，前值增加7.4%，大幅回落。1-2月新开工面积/销售面积的比值为1.22，前值为0.97。受疫情影响，2月施工几乎停滞，导致新开工面积大幅度下滑。目前融资端虽有放松，但对于非头部企业来说，获得资金支持的难度依然较大，销售回款依然是重要的融资来源，不得不维持一定的新开工增速，随着销售端的回暖以及复工复产的逐步推进，我们估计二季度新开工会出现明显的反弹。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/1单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/1东部中部西部东北 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行