房地产行业12月统计局数据点评及房地产月报：销售投资弱势延续，全年竣工持续改善

行业研究|内地房地产 销售投资弱势延续，全年竣工持续改善 ——12月统计局数据点评及房地产月报 全年销售降幅走阔，供需两侧持续修复支撑销售回暖。2022年全国商品房销售金额累计同比下降26.7%（11月：-26.5%）；销售面积累计同比下降24.3% （11月：-23.3%），销售同比降幅持续走阔。随着各地调降首付比、优化房贷利率、取消限购限售等政策的落地，同时央行、银保监会多方位引导改善优质房企流动性，或进一步提振市场信心，带动销售复苏。1-12月销售金额降幅扩大速度已有所放缓（1-12月降幅扩大0.1pct，1-11月降幅扩大0.5pct）。 全年开发投资降幅小幅下滑，竣工降幅收窄4pct。开发投资方面，全年房地产开发投资完成额累计同比下降10.0%，降幅扩大0.2pct。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降53.4%与48.4%，较1-11月分别降幅收窄0.4pct与扩大0.7pct。房屋开工方面，全年房地产开发企业房屋新开工面积同比下降39.8%，降幅较1-11月扩大0.3pct；房屋竣工面积同比下降15.0%，较1-11月收窄4pct，房屋竣工情况有所改善。展望未来，在销售端逐步企稳的基础上，叠加融资端加大对房企流动性的支持力度，行业开工情况或有所好转，房屋竣工降幅收窄速度或有所加快。 开发资金来源弱势延续，融资端改善带动国内贷款降幅收窄。2022年房地产开发资金来源累计同比下降25.9%，降幅小幅扩大0.2pct，主要系自筹资金及个贷分别降幅扩大1.6pct及0.3pct；另外在近期顶层对房地产融资表态积极的背景下，国内贷款降幅明显收窄1.5pct，未来行业资金面或迎来一定边际改善。 一线降幅较小，全年去化同增39%。12月45城新房成交面积环比上升20%，同比下降34%；当年累计成交面积同降35%（11月：-36%），一、二、三线城市分别下降24%、31%、44%。江门累计增速回正，青岛、舟山和上海累计降幅较小。全年14城新房去化周期为16.2个月，平均环比下降3%，同比上升39%。二手房方面，12月15城二手房成交面积环比下降15%，同比下降2%；全年15城累计成交面积同降13%（11月：-14%）。成都、扬州、南宁二手房成交面积累计增幅居前。从近期二手房挂牌指数来看，各线城市挂牌量持续下滑；因此各地需求侧或仍有一定的调整空间，尤其是推动二手房带押过户扩容至部分核心城市等。 百城累计降幅收窄，溢价率再度回落。全年百城住宅用地累计成交建面同比下降约35.2%，降幅收窄1.1pct；其中一二三线城市分别下降30.3%、41.1%、31.7%，累计降幅较上月分别收窄2.8pct、1.4pct、0.6pct。成交楼面均价方面， 12百城成交楼面均价同比降幅扩大8.1pct。溢价率方面，一二线城市溢价率分别同比下降0.2%、1.7%带动整体成交溢价率同比下降0.4%，降幅扩大0.5pct。 投资建议：销售端、融资端共同修复行业基本面，维持“强于大市”评级。2022年全年销售触底企稳，需求侧的加速落地为销售复苏提供强支撑，未来取消区域性限购限售等政策有望扩容。目前修复市场信心依然是激活需求端的关键因素之一，央行等多部委亦对行业融资进行了积极表态，经营规模较大、业务覆盖较广、结构稳定的优质房企或率先企稳。维持“强于大市”评级。 17-Jan-23 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584660 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600 Sabrinahong@cwghl.com 目录 1.板块表现：高信用房企股价表现较好5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销量持续下滑，投资降幅扩大7 3.城市：新房成交环增，推盘环比回落10 3.1新房数据：整体销量环比回正，推盘环比有所回落10 3.2二手房数据：成交环比有所上升，各线挂牌量持续下滑14 4.土地市场：百城累计降幅收窄，溢价率再度回落16 4.1住宅类用地成交建面：单月同比回升，二三线降幅收窄16 4.2住宅用地成交总价：累计降幅继续收窄18 4.3成交楼面均价同降两成，溢价率降幅扩大19 5.融资：境内外债券发行环比有所下降21 6.重点政策回顾：供需两侧加快落地23 7.投资建议27 8.风险提示27 图表目录 图1：银城国际控股、融信中国、中骏集团控股12月涨幅居前5 图2：建发国际集团、越秀地产、中国海外发展年初至12月末涨幅居前5 图3：旭辉控股集团、德信中国、正荣地产12月换手率居前6 图4：正荣服务、万达酒店发展、时代邻里12月涨幅居前6 图5：华润万象生活年初至12月末涨幅居前6 图6：旭辉永升服务、碧桂园服务、融创服务12月换手率居前7 图7：商品房销售额降幅小幅扩大7 图8：商品房销售面积累计同比继续下降7 图9：房地产投资降幅进一步扩大8 图10：房企购置土地面积与成交价款降幅继续下滑8 图11：土地购置费降幅有所扩大8 图12：新开工增速受去年同期高基数影响有所回落9 图13：房屋竣工面积降幅继续收窄9 图14：开发资金来源降幅继续下滑，国内贷款降幅明显收窄10 图15：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降15 图16：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数有所回落15 图17：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数有所下降15 图18：三线城市二手房挂牌出售量指数有所下降15 图19：四线城市二手房挂牌出售量指数有所下降15 图20：12月百城住宅用地成交建面同增7.0%16 图21：12月一线城市住宅用地成交建面同降92.0%16 图22：12月二线城市住宅用地成交建面同降4.0%17 图23：12月三线城市住宅用地成交建面同增28.0%17 图24：全年百城宅地成交建面同比下降35.2%17 图25：全年一线城市宅地成交建面同比下降30.3%17 图26：全年二线城市宅地成交建面同比下降41.1%17 图27：全年三线城市宅地成交建面同比下降31.7%17 图28：12月百城住宅用地成交总价同降5.9%18 图29：12月一线城市住宅用地成交总价同降72.9%18 图30：12月二线城市住宅用地成交总价同降24.5%18 图31：12月三线城市住宅用地成交总价同增49.9%18 图32：全年百城宅地成交总价同比下降32.5%19 图33：全年一线城市宅地成交总价同比下降4.2%19 图34：全年二线城市宅地成交总价同比下降36.0%19 图35：全年三线城市宅地成交总价同比下降41.6%19 图36：12月百城宅地成交楼面均价环比有所下降20 图37：12月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降20 图38：12月二线城市宅地成交楼面均价环比有所下滑20 图39：12月三线城市宅地成交楼面均价环比有所下降20 图40：12月百城宅地成交溢价率环比小幅下降20 图41：12月一线城市宅地成交溢价率环比有所下降20 图42：12月二线城市宅地成交溢价率环比有所下降21 图43：12月三线城市宅地成交溢价率环比小幅下降21 图44：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长3.2%21 图45：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降22 图46：个人住房贷款余额增速近期小幅下降22 图47：全国首套平均房贷利率近期持续下降22 图48：境内房地产信用债发行规模环比有所下降22 图49：境内房地产信用债发行规模降幅收窄22 图50：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比23 图51：12月境内房地产信用债呈净融资状态23 图52：内房海外债券发行规模环比有所回升23 图53：内房海外债券发行规模增降幅有所收窄23 表1：截至2022/12/31主要城市交易量，一线城市累计同比降幅较小12 表2：截至12月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降13 表3：截至12月末主要城市新房批售情况，杭州、深圳、北京和广州新增供应相对充裕13 表4：全年主要城市二手房成交量情况，成都、扬州、南宁成交面积累计增幅居前14 表5：近期重点政策梳理，地方密集调整限购限售政策，顶层加大对供需两端的支持力度24 1.板块表现：高信用房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至12月31日，银城国际控股、融信中国、中骏集团控股12月涨幅居前；建 发国际集团、越秀地产、中国海外发展年初至12月末涨幅居前。 图1：银城国际控股、融信中国、中骏集团控股12月涨幅居前 YinchengRonshineChinaSCECentralChina LoganZhengRoYuzhouPowerLongC&DINTL JoyCityZhongliangZhonganLandSeaDafaLandSino-OceanMideadcRedSun Times 图2：建发国际集团、越秀地产、中国海外发展年初至12月末涨幅居前 PriceChange(YTD) C&DINTL YueXiuCOLI CRLandCCLandMideadcKaisaShuiOn EverGrande COPMLVGEM GreenTown COGO Vanke-H Sunshine100 Shimao TopSpringShuiOn PriceChange(LastMonth) 0%10%20%30%40%50%60%70% SZI Aoyuan -20%0% 20%40%60% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/12/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/12/31 图3：旭辉控股集团、德信中国、正荣地产12月换手率居前 Turnover(LastMonth) 120% 100% 80% 60% 40% 20% ChinaSCE Yincheng DafaLand PowerLong Times FutureLand Agile CountryGarden KWG Ronshine ZhengRo Dexin CIFI 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/12/31 1.2物业管理行业表现 截至12月31日，正荣服务、万达酒店发展、时代邻里12月涨幅居前；华润万 象生活年初至12月末涨幅居前。 图4：正荣服务、万达酒店发展、时代邻里12月涨幅居前 图5：华润万象生活年初至12月末涨幅居前 ZhenroServicesWandaHotelTimesNeighborPowerlongCMSunacServicesZhongaoHomeKaisaProsperKerryPPTKWGLiving S-EnjoyCHINARESMIXC A-LivingShimaoServicesVankePPTOVSCGServicesPolyPPTSER GTSER CCNewLifePolyPPTYinchengLSJinkeServices PriceChange(LastMonth) CHINARESMIXC WandaHotelPolyPPT VankePPTOVS KerryPPTEVERGServicesZhongaoHome S-EnjoyYinchengLSAoyuanHealthyPolyPPTSER GTSER A-LivingCCNewLifeColourLifeKWGLivingSunacServicesShimaoServicesRSUNSER PowerlongCMJinkeServices PriceChange(YTD) -20%0%20%40%60%80%-80%-60%-40%-20%0%20% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/12/31数据来源：Wind,中达证券