房地产行业8月统计局数据点评及房地产月报：开发投资降幅扩大，销售融资改善可期

行业研究|内地房地产 开发投资降幅扩大，销售融资改善可期 ——8月统计局数据点评及房地产月报 商品房销售继续下行，住宅销售金额累计同比增速转负。1-8月，全国商品房销售金额累计同比下降3.2%（前7月：-1.5%），销售面积累计同比下降7.1% （前7月：-6.5%），商品房销售弱势延续。虽然近期需求端持续释放积极信号，但由于政策传导仍需时间，本月住宅销售较上月继续下滑，销售金额累计同比下降1.5%（前7月：+0.7%），销售面积累计同比下降5.5%（前7月：-4.3%）。本月，一二线城市政策高频，主要涉及降低购房成本及增加城市购房需求两方面，在地方政策逐步落地后，商品房销售有望得到一定改善。 全国开发投资降幅较上月扩大0.3pct，竣工同比增速有所放缓。房地产开发投资方面，1-8月，房地产开发投资完成额累计同比下降8.8%（前7月：-8.5%）。房屋新开工及竣工方面，1-7月，房屋新开工面积同比下降24.4%（7月：-24.5%），竣工面积同比上升19.2%（前7月：+20.5%）。在销售下滑等因素的影响下，房企对后市的预期改善有限、流动性压力尚存，带动整体开发投资继续探底；从目前来看，开发投资回升仍需等待销售情况率先转向。 定金及预收款、个人按揭贷款降幅较大，带动开发资金来源降幅扩大1.7pct。1-8月房地产开发资金来源累计同比下降12.9%（1-7月：-11.2%）。拆分来看，国内贷款累计同比下滑12.9%（前7月：-11.5%），自筹资金累计同比下降22.9%（前7月：-23.0%）；定金及预收款项、个人按揭贷款降幅较大，分别累计同比下降7.3%、4.3%（前7月：-3.8%、1.0%）。本周，央行宣布降准0.25个百分点，后续信贷投放或有望加速；同时，近期核心城市政策加速落地，开发资金来源同比或出现一定程度的提升。 二三线单月新房销售改善较大，整体去化环比有所上升。8月，45城新房成交面积环比下降2%，同比下降29%；当年累计成交面积同降3%，一、二、三线城市分别上升7%及下降6%、4%。东莞、茂名、厦门、温州累计增幅较大，绍兴、盐城、柳州、芜湖累计降幅较大。截至8月末，14城新房去化周期为24.2个月，平均环比上升1%，同比上升35%。二手房方面，8月，15城二手房成交面积环比上升2%，同比下降8%；截至8月末，15城累计成交面积同增39% （7月末：+48%）。无锡、东莞、扬州二手房成交面积累计增幅居前。一线二手房挂牌价指数相对稳定，三线城市挂牌量指数维持相对高位。 一二线成交降幅收窄，溢价率环比回升。1-8月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约29.3%；其中，一线城市下降31.1%，二线城市下降35.9%，三线城市下降24.4%，一二线累计降幅收窄，三线降幅持续下滑。成交楼面均价方面，整体宅地均价环比有所上升。溢价率方面，一二线城市溢价率环比回升，三线城市溢价率降幅有所扩大，带动整体溢价率环比较上月进一步下滑。 投资建议：核心城市政策密集调整推动销售修复，维持“强于大市”评级。8月行业销售投资延续了下滑的趋势，部分城市核心地块土拍热度有所回升。本月政策基调更趋积极，尤其是一二线城市宣布“认房不认贷”、取消限购限售、优化落户政策等。在此背景下，行业销售端或将迎来一定边际改善、房企销售业绩和流动性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。 15-Sep-23 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 目录 1.板块表现：龙头房企股价表现较好5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销售继续下行，投资降幅放缓7 3.城市：单月成交改善，推盘环比回升10 3.1新房数据：单月同比降幅收窄，推盘环比有所回升10 3.2二手房数据：成交环比有所回升，挂牌价稳中有降13 4.土地市场：二线单月成交增速回升，溢价率降幅持续扩大15 4.1住宅类用地成交建面：一二线降幅收窄，三线持续下滑15 4.2住宅用地成交总价：整体降幅有所收窄17 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率降幅有所扩大18 5.融资：境内外债券发行环比持续下滑20 6.重点政策回顾：行业政策更趋积极22 7.投资建议27 8.风险提示27 图表目录 图1：绿城中国8月涨幅居前5 图2：绿景中国、越秀地产、深圳控股年初至8月末涨幅居前5 图3：碧桂园、雅居乐集团、世茂集团8月换手率居前5 图4：银城生活服务、中海物业、碧桂园服务8月涨幅居前6 图5：中海物业、保利物业年初至8月末涨幅居前6 图6：碧桂园服务、合景悠活、保利物业8月换手率居前6 图7：商品房销售额降幅较上月扩大1.7pct7 图8：商品房销售面积降幅较上月扩大0.6pct7 图9：房地产投资下滑，累计同比持续负增长8 图10：土地购置费降幅进一步扩大8 图11：新开工累计同比较上月基本持平9 图12：在保交楼等带动下房屋竣工面积增速有所提升9 图13：定金及预收款、个贷同比下滑带动开发资金继续下降9 图14：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降14 图15：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定14 图16：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数有所下滑14 图17：三线城市二手房挂牌出售量指数维持相对高位14 图18：四线城市二手房挂牌出售量指数持续下降14 图19：8月百城住宅用地成交建面同降30.0%15 图20：8月一线城市住宅用地成交建面同降29.5%15 图21：8月二线城市住宅用地成交建面同增30.1%16 图22：8月三线城市住宅用地成交建面同降45.3%16 图23：1-8月百城宅地成交建面同比下降29.3%16 图24：1-8月一线城市宅地成交建面同比下降31.1%16 图25：1-8月二线城市宅地成交建面同比下降35.9%16 图26：1-8月三线城市宅地成交建面同比下降24.4%16 图27：8月百城住宅用地成交总价同降8.7%17 图28：8月一线城市住宅用地成交总价同降18.7%17 图29：8月二线城市住宅用地成交总价同增59.4%17 图30：8月三线城市住宅用地成交总价同降33.9%17 图31：1-8月百城宅地成交总价同比下降23.6%18 图32：1-8月一线城市宅地成交总价同比下降23.8%18 图33：1-8月二线城市宅地成交总价同比下降24.8%18 图34：1-8月三线城市宅地成交总价同比下降21.7%18 图35：8月百城宅地成交楼面均价环比有所上升19 图36：8月一线城市宅地成交楼面均价环比明显上升19 图37：8月二线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升19 图38：8月三线城市宅地成交楼面均价环比有所上升19 图39：8月百城宅地成交溢价率环比降幅扩大19 图40：8月一线城市宅地成交溢价率环比增速回正19 图41：8月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升20 图42：8月三线城市宅地成交溢价率环比降幅扩大20 图43：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前二季度累计同比增长0.5%20 图44：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降21 图45：个人住房贷款余额增速近期小幅下降21 图46：全国首套平均房贷利率近期低位徘徊21 图47：境内房地产信用债发行规模环比有所上升21 图48：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑21 图49：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比22 图50：11月境内房地产信用债呈净融资状态22 图51：内房海外债券发行规模环比有所下降22 图52：内房海外债券发行规模增速持续下滑22 表1：截至2023/8/31主要城市交易量，二三线城市单月累计同比降幅收窄11 表2：截至8月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升12 表3：截至8月末主要城市新房批售情况，贵阳、上海、长春和深圳新增供应相对充裕12 表4：截至8月末主要城市二手房成交量情况，无锡、东莞、扬州成成交面积累计增幅居前13 表5：近期重点政策梳理，地方密集调整政策，顶层基调转向积极23 1.板块表现：龙头房企股价表现较好 1.1地产开发行业表现 截至8月31日，绿城中国8月涨幅居前；绿景中国、越秀地产、深圳控股年初 至8月末涨幅居前。 图1：绿城中国8月涨幅居前图2：绿景中国、越秀地产、深圳控股年初至8月末涨幅居前 GreenTownLVGEM CCLandYueXiuC&DINTL MinMetalsLand CRLandWandaHotelCMLandMideadcCOLI SZI TopSpringFutureLand JinmaoShuiOnJoyCityVanke-HE-HouseZhongan PriceChange(LastMonth) LVGEM PriceChange(YTD) YueXiu SZI CRLandCOGOC&DINTL WandaHotelGreenTownREDCO ShuiOnCOLI CCLandJoyCityCMLandTopSpring Hopsen MinMetalsLand Longfor -20%-15%-10%-5%0%5%10% -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/8/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/8/31 图3：碧桂园、雅居乐集团、世茂集团8月换手率居前 Turnover(LastMonth) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% ChinaSCE Longfor R&F Sino-Ocean Sunac PowerLong FutureLand Vanke-H EverGrande KWG Shimao Agile CountryGarden 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/8/31 1.2物业管理行业表现 截至8月31日，银城生活服务、中海物业、碧桂园服务8月涨幅居前；中海物 业、保利物业年初至8月末涨幅居前。 图4：银城生活服务、中海物业、碧桂园服务8月涨幅居前 图5：中海物业、保利物业年初至8月末涨幅居前 YinchengLS COPM CGServicesPolyPPTSunacServicesPowerlongCM CHINARESMIXC A-LivingGTSERRSUNSER TimesNeighborPolyPPTSERKerryPPTZhongaoHomeVankePPTOVSShimaoServices S-EnjoyJinkeServicesKWGLivingZhenroServices PriceChange(LastMonth) COPM PolyPPTKerryPPT CHINARESMIXC VankePPTOVSPolyPPTSERJinkeServicesCCNewLife GTSER YinchengLSEverSunshineColourLifeZhongaoHomeTimesNeighborPowerlongCMSunacServicesShimaoServices A-LivingS-EnjoyKaisaProsper PriceChange(YTD) -30%-20%-10%0%10%20%-60%-40%-20%0%20% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/8/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/8/31 图6：碧桂园服务、合景悠活、保利物业8月换手率居前 Turnover(LastMonth) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% TimesNeighbor S-Enjoy PolyPPT Powe