房地产行业周报：一线成交备案有所改善，二线加速放开限购

4 本周A股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。本周（9.9-9.15）本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.6%， 在各板块中位列第21；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第24。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪 深300的相对收益分别为-4.4%和-3.6%。 本周无集中土拍，土地市场延续低迷趋势。本周（9.9-9.15）全国300城宅地成交建面347万㎡，单周环比-10%，单周同比-57%，平均溢价率0%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面24127万㎡，累计同比-26%；年初至今，保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比略降，月初实际成交逐渐进入备案阶段。本周（9.9-9.15）35个城市商品房成交 合计281万平米，周环比+9%，周同比-1%。其中：一线城市周环比+9%，周同比-29%；二线城市周环比+9%，周同比+18%；三四线城市周环比+2%，周同比-39%。 本周二手房成交同环比均上升，月初实际成交逐渐进入备案阶段。本周（9.9-9.15）15个城市二手房成交合计 160万平米，周环比+7%，周同比+65%。其中：一线城市周环比+18%，周同比+37%；二线城市周环比+3%，周同比+82%；三四线城市周环比+15%，周同比+13%。 继一线城市前端来访提升后，本周备案成交有所改善。广州深圳于8月30日官宣认房不认贷，北京上海于9月 1日官宣认房不认贷后，本周（9.9-9.15）是四大一线城市全部政策落地后的第二周。从商品房备案数据来看，北京 本周2013套，环比+22%；上海本周2842套，环比+11%；广州本周1867套，环比+11%；深圳本周537套，环比+20%。 从二手房备案数据来看，北京本周3768套，环比+23%；上海本周4233套，环比+6%；深圳本周813套，环比+16%。 本周一线城市一二手房备案成交均有所改善，主要由于8月底9月初政策落地后前端数据已改善，目前正逐渐进入备案阶段。我们认为若要维持复苏态势使房地产市场平稳发展，后续一线城市放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅认定标准等政策有待落地。 二线城市加速放开限购，后续更多城市有望全面解除限制性政策。根据我们不完全统计，近期已有沈阳、大连、 南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥共9城全面取消限购，再加上此前政策已经落地的佛山、东莞、嘉兴等 城市，目前已有至少10余个二线城市全面解除限购，取消限购能够使得部分人群重新获得购房资格，释放部分被压制的需求，帮助提升市场热度和去化。我们认为当前二线城市放开限购已进入加速落地阶段，后续更多城市将陆续取消限制性政策、出台需求端支持政策。我们预计未来仅一线城市和少量重点二线城市的核心区域仍执行限购，而其他城市或区域或将全面松绑。 一线城市一二手房备案数据已有改善，二线城市加速放开限购。若要维持复苏态势，使房地产市场平稳发展，预 计后续全国范围内更多城市有望全面解除限制性政策。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 一线城市成交备案数据有所改善4 二线城市加速放开限购4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 物管公司动态13 行业估值13 风险提示15 图表目录 图表1：一线城市商品房成交高频数据有所改善4 图表2：一线城市二手房成交高频数据有所改善4 图表3：二线城市全面解除限购进入加速落地期4 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：40城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期11 图表23：12城各城市能级的库存去化周期11 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：地产公司动态12 图表27：物管行业资讯13 图表28：物管公司动态13 图表29：A股地产PE-TTM13 图表30：港股地产PE-TTM14 图表31：港股物业股PE-TTM14 图表32：覆盖公司估值情况14 继一线城市前端来访提升后，本周备案成交有所改善。广州深圳于8月30日官宣认房不认贷，北京上海于9月1日官宣认房不认贷后，本周（9.9-9.15）是四大一线城市全部政策落地后的第二周。从商品房备案数据来看，北京本周2013套，环比+22%；上海本周2842套，环比+11%；广州本周1867套，环比+11%；深圳本周537套，环比+20%。 从二手房备案数据来看，北京本周3768套，环比+23%；上海本周4233套，环比+6%；深圳本周813套，环比+16%。 本周一线城市一二手房备案成交均有所改善，主要由于8月底9月初政策落地后前端数据已改善，目前正逐渐进入备案阶段。我们认为若要维持复苏态势使房地产市场平稳发展，后续一线城市放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅认定标准等政策有待落地。 图表1：一线城市商品房成交高频数据有所改善图表2：一线城市二手房成交高频数据有所改善 800 700 600 500 400 300 200 100 0 900 800 700 600 500 400 300 200 100 2023年1月日均 2023年2月日均 2023年3月日均 2023年4月日均 2023年5月日均 2023年6月日均 2023年7月日均 2023年8月日均 2023年9月1日 2023年9月2日 2023年9月3日 2023年9月4日 2023年9月5日 2023年9月6日 2023年9月7日 2023年9月8日 2023年9月9日 2023年9月10日 2023年9月11日 2023年9月12日 2023年9月13日 2023年9月14日 2023年9月15日 0 2023年1月日均 2023年2月日均 2023年3月日均 2023年4月日均 2023年5月日均 2023年6月日均 2023年7月日均 2023年8月日均 2023年9月1日 2023年9月2日 2023年9月3日 2023年9月4日 2023年9月5日 2023年9月6日 2023年9月7日 2023年9月8日 2023年9月9日 2023年9月10日 2023年9月11日 2023年9月12日 2023年9月13日 2023年9月14日 2023年9月15日 北京上海广州深圳北京上海深圳 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，网上房地产，国金证券研究所 二线城市加速放开限购，后续更多城市有望全面解除限制性政策。根据我们的不完全统计，近期已有沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥共9个城市全面取消限购，再加上此前政策已经落地的佛山、东莞、嘉 兴等城市，目前已有至少10余个二线城市全面解除限购，取消限购能够使得部分人群重新获得购房资格，释放部分被压制的需求，帮助提升市场热度和去化。我们认为当前二线城市放开限购已进入加速落地阶段，后续更多城市将陆续取消限制性政策、出台需求端支持政策。我们预计未来仅一线城市和少量重点二线城市的核心区域仍执行限购，而其他城市或区域或将全面松绑。 图表3：二线城市全面解除限购进入加速落地期 时间城市政策主要内容 2023/9/4沈阳取消二环内限购政策,取消住房销售限制年限规定。 2023/9/7大连 全面解除居民家庭在我市购买商品住房的限购政策，居民家庭在我市购买商品住房的，不再受住房总套数限制。个人在我市购买的房屋不再受上市交易年限影响。 2023/9/7南京自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。 2023/9/9兰州 取消在主城四区购买商品住房和存量住房自取得《不动产权证》登记记簿日期满三年方可上市交易的限制措施；取消现行限购措施 2023/9/11济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易 2023/9/11青岛 2023/9/11福州 将市南区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策。在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。 在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格。在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内的商品住房（含二手住房）取得不动产权证后可上市交易。 2023/9/12郑州取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定。 在本市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。销售登记起始时间在本通知发布后 2023/9/15合肥 （含当日）的房源，取得不动产权证后可上市交易。 来源：各政府官网，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第21；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第24。本周地产涨跌幅前5名为花样年控股、远洋集团、正荣地产、张江高科、国瑞健康，涨跌幅分别为+37.7%、 +36.5%、+27.4%、+21.5%、+17.6%；末5名为绿景中国地产、德信中国、栖霞建设、金地商置、路劲，涨跌幅分别为 -13.8%、-13.1%、-12.2%、-11.6%、-11.4%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 制电消银材汽医技食半运能食资公家保耐媒多软商零房 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 药信费行料车疗术品导输源品本用庭险用体元件业售地 -4% 、服者 Ⅱ 生务服 与保硬、体 汽健件饮与 与货事与消 Ⅱ 主物业个费 金与和业产 Ⅱ 融服专 -5% 医钢纺有交公农银采综商汽化建家通轻食非休房建机传电电国计 药铁织色通用林行掘合业车工筑用信工品银闲地筑械媒子气防算 物务车设与料半 Ⅱ 科零备设与导 技部与备烟体 要人品务业 用用与服 品品服务 生服金运事牧 贸装电 制饮金服产材设设军机 与件服草生零装 物装属输业渔 易饰器 造料融务料备备工 生务产售 Ⅱ …… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 40% 35% 30% 25% 20% 1