房地产行业周报：成都全面放开限购，新房成交环比上升

板块行情：（4月22日-4月26日）申万一级行业指数中，房地产指数上升3.1%，在31个一级行业板块中排名第8位。 政策要闻：中央层面：1）国务院：财政部副部长王东伟在国新办发布会上表示，财政部将统筹用好增发国债、地方政府专项债、中央预算内投资等政策工具，推动重点领域、重大项目建设。下一步将会同有关部门支持部分大中城市实施城市更新行动，开展地下管网更新改造。2）财政部、税务总局：近日发布“关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告”。村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。地方层面：1）成都：全市范围内住房交易，不再审核购房资格。2）南京：拟放宽落户条件，合法稳定住所非户籍者可直接落户；南京安居建设集团有限责任公司将开展存量住房“以旧换新”试点活动，试点期间换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，首批试点限额2000套。3）深圳：启动“换馨家”活动，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续，若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。4）北京：离婚不满一年且名下无房，执行首套房贷利率。5）渭南：调整优化住房公积金使用政策，租房提取额度提至2万元。6）武威：可提取公积金付首付款，最高额度调整为3万元。7）合肥：取消住房公积金异地贷款户籍限制。 公司动态：1）华发股份：归母净利润为18.38亿元，现金分红规模占归母净利润比例达55.41%，股息率约6%。2）滨江集团：2023年收入破700亿，销售额达1534.7亿元；2024年首季营收破137亿，归母净利润同比上升17.84%。 销售端：新房成交环比上升14%，二手房成交同比下降21%。1）本周21城商品房成交面积205万方，商品房日平均成交面积33.3万方，环比上升14%，同比下降43%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第17周成交面积分别为83.2万方、89.9万方、59.8万方，周环比增速分别为34%、1%、11%，周同比增速分别为-30%、-53%、-38%。3）第17周11城二手房成交面积179.7万方，日平均成交面积25.7万方，环比不变，同比下降21%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：房地产上升3.1%，板块排名第8位 第17周申万地产板块上升3.1%。第17周（4月22日-4月26日）申万一级行业指数中，房地产指数上升3.1%，在31个一级行业板块中排名第8位。 图表1第17周申万地产板块上升3.1%，板块排名第8位 A股板块内涨幅第一为为海南高速，累计涨幅达27.9%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为海南高速、南国置业、空港股份、铁岭新城、新城控股，跌幅前五的个股分别为中迪投资、广汇物流、迪马股份、华夏股份、中新集团。 图表2海南高速周涨幅达27.9% 图表3中迪投资周跌幅达16.9% 港股板块内涨幅第一的为旭辉控股集团，上涨33.3%。从港股表现来看，第17周涨幅排名前五的个股分别为旭辉控股集团、新城发展、雅居乐集团、宝龙地产、新城悦服务，跌幅前五的个股分别为融信中国、绿城管理控股、合生创展集团、中国海外宏洋集团、花样年控股。 图表4旭辉控股集团涨幅达33.3% 图表5融信中国跌幅达0.6% 二、政策要闻：暂不征收农村集体产权土地增值税，成都全面放开限购 中央层面：1）国务院：财政部副部长王东伟在国新办发布会上表示，财政部将统筹用好增发国债、地方政府专项债、中央预算内投资等政策工具，推动重点领域、重大项目建设。下一步将会同有关部门支持部分大中城市实施城市更新行动，开展地下管网更新改造。2）财政部、税务总局：发布《关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告》，村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。 图表6支持部分大中城市更新行动，暂不征收农村集体产权土地增值税 地方层面：1）成都：全市范围内住房交易，不再审核购房资格。2）南京：拟放宽落户条件，合法稳定住所非户籍者可直接落户；南京安居建设集团有限责任公司将开展存量住房“以旧换新”试点活动，试点期间换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，首批试点限额2000套。 3）深圳：启动“换馨家”活动，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续，若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。4）北京：离婚不满一年且名下无房，执行首套房贷利率。5）渭南：调整优化住房公积金使用政策，租房年提取额度提至2万元。6）武威：可提取公积金付首付款，最高额度调整为3万元。7）合肥：取消住房公积金异地贷款户籍限制。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）华发股份：归母净利润为18.38亿元，现金分红规模占归母净利润比例达55.41%，股息率约6%。2）华润置地：华润置地（石家庄）有限公司100%股权被挂牌转让，底价未公布。3）滨江集团：2023年收入破700亿，销售额达1534.7亿元；2024年首季营收破137亿，归母净利润同比上升17.84%。4）保利发展：2023年营业收入3468亿，归母净利润120.76亿。5）光明地产：2023年归母净利润下降34%至3383.76万元。6）城投控股：2024年首季净亏损517.49万元，营收下滑13%。7）渝开发：2023年营收增长48.47%，归母净利润下滑35%。 图表8华发股份现金分红超五成，华润置地石家庄分公司挂牌转让 三、销售端：新房成交环比上升14%，二手房成交同比下降21% （一）新房市场：第17周21城成交面积环比上升14% 从我们监测的21城数据来看，第17周21城商品房日均成交面积环比上升14%，同比下降43%。1）本周21城商品房成交面积205万方，商品房日平均成交面积33.3万方，环比上升14%，同比下降43%；2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积3398万方，累计同比下降40%。 图表9第17周21城商品房单日平均成交面积33.3万方 第17周一线城市商品房成交面积为83.2万方，环比上升34%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第17周成交面积分别为83.2万方、89.9万方、59.8万方，周环比增速分别为34%、1%、11%，周同比增速分别为-30%、-53%、-38%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-22%、-29%、-40%、-19%，环比增速分别为32%、57%、6%、38%；二线城市中武汉、南京同比增速分别为-42%、-32%；三四线城市中惠州同比增速为22%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1028万方，同比下降35%。我们监测的6个二线城市商品房成交面积为1467万方，同比下降44%；11个三四线城市商品房成交面积为903万方，同比下降40%。 图表10第17周21城新建商品房成交面积232.9万方 （二）二手房市场：第17周11城成交面积同比下降21% 从我们监测的11城数据来看，第17周二手房成交面积环比不变。1）第17周11城二手房成交面积179.7万方，日平均成交面积25.7万方，环比不变，同比下降21%。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2370万方，同比下降18%。 图表11第17周11城合计二手房日平均成交面积25.7万方 第17周监测的一线城市二手房成交面积同比下降10%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第17周二手房成交面积分别为39.8万方、118.8万方、21.0万方，环比增速分别为-7%、3%、-1%，同比增速分别为-18%、-21%、-25%。2）一线城市中北京二手房成交面积29.6万方，同比下降26%；深圳二手房成交面积10.2万方，同比上升23%。3）二线城市中南京、厦门、苏州成交面积环比增速分别为16%、7%、5%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积567万方，同比下降17%； 6个二线城市二手房成交面积1514万方，同比下降18%；3个三四线城市二手房成交面积289万方，同比下降21%。 图表12第17周11城二手房成交面积179.7万方 四、融资端：本周发债企业主要央国企 本周发债企业均为央国企。1）第17周珠江实业集团债券发行规模最大，共发30亿元中期票据和超短期融资债券；2）央企中交房地产集团发行的8.2亿元私募债利率最高，为3.69%；苏高新集团发行的3亿元超短期融资债券票面利率最低，为1.86%。 图表13第17周珠江实业集团发行30亿元中期票据和超短期融资债券 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。