房地产行业研究周报：成交环比改善，广州放开限购

房地产行业周报-20230924 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.64%，沪深300指数下跌0.83%，相对收益为-0.81%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(9.15-9.21)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交34003套，同比增速-27.3%，环比增速20.3%；合计成交面积370.8万平方米，同比增速-25.8%，环比增速26.5%。 本周(9.15-9.21)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18515套，同比增速9.7%，环比增速8.9%；合计成交面积181.9万平方米，同比增速18.5%，环比增速13.4%。 本周（09.15-09.21），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19613万平方米，环比增速0.1%，去化周期117.3周。 本周（09.11-09.17），土地供给方面，本周供应土地2571.3万平方米，同比增速-33.8%；供应均价2434元/平方米，同比增速13.1%。土地成交方面，本周成交土地1209.7万平方米，同比增速-30.3%；土地成交金额172.3亿元，同比增速-49.1%。 本周土地成交楼面价1424元/平方米，溢价率0.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、0%、1.2%。 本周（09.15-09.21）房地产企业合计发行信用债44.9亿元，同比增速-76.2%，环比增速580.9%。 投资建议： 9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。当前楼市政策风向已经较为明确，我们看好在政策暖风下，房地产市场企稳复苏，而对应的优质房企有望迎来估值和业绩的修复。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.51%，沪深300指数上涨0.81%，相对收益为-1.32%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：泛海控股、中迪投资、南国置业、华丽家族、三湘印象，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为张江高科、京汉股份、世茂股份、中润资源、天津松江。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】据政经谭表示长沙放开首套房限购甘肃、长春等上调公积金贷款额度。长沙放开首套房限购网签备案满4年可进行转让，广东中山发布二孩及以上家庭购房资格审核时无需提供住房证明。甘肃：上调多子女家庭住房公积金贷款额度可提取公积金支付首付。 【地方政策】绵阳：对于购买新建商品住房的给予契税补贴。其中，面积90平方米（不含）以下的全额补贴，90（含）至144平方米（不含）的补贴80%，144平方米及以上的补贴50%；对于符合政策生育二孩、三孩的家庭，购买新建商品住房的，按建筑面积给予每平方米200元补贴，单户补贴最高不超过2万元。 【地方政策】9月21日，广东省政府新闻办举行《广东省国土空间规划（2021-2035）》，其中提到，在城镇空间安排上，完善“一群五圈”城镇空间格局，推动珠三角城市群高质量发展，打造广州都市圈、深圳都市圈，促进珠江口西岸、湛茂地区一体化和汕潮揭同城化发展，培育更多高质量发展的增长点增长极。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【中国奥园】9月22日，中国奥园集团股份有限公司公告称，已完成履行复牌指引，将复牌。预期将于不久后向相关法院开始申请程序以开展于境外债务重组公告提及的协议安排。。 【福星股份】福星股份为子公司1.17亿元港币贷款提供担保。武汉欢乐谷向集友银行福州分行存入质押保证金，集友银行向香港融福提供1.17亿元港币贷款，期限为12个月,利率为市场正常水平。福星股份为香港融福上述贷款提供保证担保。。 【华润置地】穆迪预计，华润置地2023年至2024年的合同销售额将缓慢增长至3150亿元至3250亿元。该机构还预计，华润置地的债务/资本比率在未来12至18个月将保持在42%，同时公司的EBIT/利息覆盖率将微升至5.8倍至6.0倍。鉴于中国房地产行业充满挑战的经营环境，华润置地预期改善仍存在不确定性。。 【永泰地产】永泰地产拟3.3亿港元出售北京朝阳项目录得收益约5000万港元，目标公司拥有北京市朝阳区朝阳门外大街6号院全部权益，共有33个住宅单位，总楼面面积约6,200平方米，另有33个停车场车位。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(9.15-9.21)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交34003套，同比增速-27.3%，环比增速20.3%；合计成交面积370.8万平方米，同比增速-25.8%，环比增速26.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-23.3%、-11%和-46.3%，环比增速为59.5%、5.3%和13%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-28.4%、-6.2%和-48.1%，环比增速为74.9%、14.1%和19.9%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（9.1-9.21），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交88491套，同比增速-56.1%，环比增速-43.6%；合计成交面积948.3万平方米，同比增速-54.5%，环比增速-39.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-52.2%、-50.1%和-65.8%，环比增速为-53.4%、-31.9%和-47.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-54.7%、-47.1%和-65.4%，环比增速为-45.2%、-32.8%和-47.2%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(9.15-9.21)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18515套，同比增速9.7%，环比增速8.9%；合计成交面积181.9万平方米，同比增速18.5%，环比增速13.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为9.2%、39.4%和-38.4%，环比增速为3.5%、11.9%和7.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为7.6%、36.4%和-8.2%，环比增速为3.7%、15.3%和21.1%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（9.1-9.21），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交50166套，同比增速-32.7%，环比增速-25.5%；合计成交面积484.8万平方米，同比增速-34.6%，环比增速-25.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-29.7%、-33.3%和-34.8%，环比增速为-8.1%、-27.6%和-37.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-29.8%、-38.3%和-26.9%，环比增速为-12%、-27.7%和-33.6%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（09.15-09.21），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19613万平方米，环比增速0.1%，去化周期117.3周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0%、0%、0.9%，去化周期分别为107.6周、117.8周、151.2周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（09.11-09.17），土地供给方面，本周供应土地2571.3万平方米，同比增速-33.8%；供应均价2434元/平方米，同比增速13.1%。土地成交方面，本周成交土地1209.7万平方米，同比增速-30.3%；土地成交金额172.3亿元，同比增速-49.1%。 本周土地成交楼面价1424元/平方米，溢价率0.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、0%、1.2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（09.15-09.21）房地产企业合计发行信用债44.9亿元，同比增速-76.2%，环比增速580.9%。本月至今（09.01-09.30）房地产企业合计发行信用债141.54亿元，同比增速-59.9%，环比增速-60.9%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。当前楼市政策风向已经较为明确，我们看好在政策暖风下，房地产市场企稳复苏，而对应的优质房企有望迎来估值和业绩的修复。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。