行业周报：新房二手房成交环比增长，地产利好政策持续落地

核心观点：新房二手房成交环比增长，地产利好政策持续落地 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，环比微涨；17城二手房单周成交面积同环比均增长。本周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。上周各地区各部门先后出台首套房贷款、“认房不认贷”、调整住房贷款最低首付比例等优化措施，本周包括郑州、合肥、福州等地陆续放宽甚至解除“限购”措施。我们认为当前住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，市场供求关系有望尽快改善，需求情况有望得到释放，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：市场仍处于调整阶段，多地取消“限购”政策 中央层面：国家统计局新闻发言人付凌晖表示，从8月份情况看，房地产市场目前还处在调整阶段，市场销售和房地产投资仍在下降；中国人民银行决定于2023年9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。 地方层面：福州、苏州放宽限购政策，合肥、济南、青岛全面取消限购政策；北京取消二手房指导价限制，海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示。 市场端：新房二手房成交环比均增长，中海夺下海珠“双料地王” 销售端：根据房管局数据，2023年第37周，全国64城商品住宅成交面积217万平米，同比下降30%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12852万平米，累计同比下降13%。全国17城二手房成交面积为146万平米，同比增速49%，前值29%；年初至今累计成交面积6071万平米，同比增速31%，前值30%。 投资端：2023年第37周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2571万平方米，成交土地规划建筑面积1216万平方米，同比下降54%，成交溢价率为1.4%。 一线城市成交土地规划建筑面积157万平方米，同比增加27%；二线城市成交土地规划建筑面积140万平方米，同比下降81%；三线城市成交土地规划建筑面积919万平方米，同比下降49%。广州成功出让白云区一宗宅地，该地块位于白云区鹤联街东段，最终保利发展以底价15.1亿元摘得该地块。用地面积2.6万方，建筑面积7.8万方。上周五（9月8日）广州土拍中封顶的两宗地块正式迎来了摇号环节，其中海珠区上涌果树公园北侧地块地块总价127.9亿元，折合楼面价52192元/平米，荣登广州总价榜TOP5、广州楼面价TOP4。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第37周，信用债发行9.6亿元，同比减少78%，环比减少84%，平均加权利率3.42%，环比持平；海外债暂无新增发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、市场仍处于调整阶段，多地取消“限购”政策 中央层面：（1）央行：初步统计，2023年前八个月社会融资规模增量累计为25.21万亿元，比2022年同期多8420亿元。8月份社会融资规模增量为3.12万亿元，比2022年同期多6316亿元。（2）国家统计局：新闻发言人付凌晖表示，从8月份情况看，房地产市场目前还处在调整阶段，市场销售和房地产投资仍在下降。近期，各地区各部门先后出台首套房贷款、“认房不认贷”、调整住房贷款最低首付比例等优化措施，支持居民刚性、改善性住房需求，有利于提振市场信心，改善房企经营预期。随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，下阶段，房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。（3）央行：央行表示，当前，我国经济运行持续恢复，内生动力持续增强，社会预期持续改善。为巩固经济回升向好基础，保持流动性合理充裕，中国人民银行决定于2023年9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.4%。 地方层面：（1）北京：二手房指导价限制自9月8日起被取消，目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示，而此前这些房源不能挂牌。（2）郑州：郑州市发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。。 降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。对于贷款购买商品住房（含存量住房）的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。银行机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。（3）深圳：据深圳市住房公积金管理中心，近期有关部门对深圳购房政策进行了相应的优化。离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭的房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数。（4）苏州：为满足改善性住房需求，对于购买120平方米以上的商品住房的购房者，不再进行购房资格审核，新市民、常住人口都适用同等政策。（5）合肥：市房地产市场调控工作联席会议办公室发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》（简称《通知》），其中提出，在合肥市市区购买住房（含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。这也意味着合肥全面取消房地产限购措施。（6）郑州：市住房保障和房地产管理局发布《2023年度郑州市房地产领域专项整治部门联合“双随机、一公开”监督检查实施方案》，将于9月20日至12月10日对房地产开发企业、房地产经纪机构、租赁企业和房地产估价机构进行检查。（7）福州：住房保障和房产管理局福州市不动产登记和交易中心联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一、优化购房服务流程。在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房(含二手住房)，不再审核购房人资格。二、优化住房上市条件。在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内的商品住房(含二手住房)取得不动产权证后可上市交易。本通知自下发之日起施行。本通知下发之日前与本通知规定不一致的，以本通知为准。（8）青岛：“青岛发布”官方微信发布消息称，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，因城施策用好政策工具箱，促进全市房地产市场平稳健康发展，更好满足居民刚性和改善性住房需求，青岛全域取消限购措施。（9）济南：从山东省济南市住房和城乡建设局获悉，济南市对当前房地产调控政策措施进行调整：取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。 表1：市场仍处于调整阶段，多地取消“限购”政策 2、销售端：新房、二手房成交环比均增长 2.1、64大中城市新房成交环比微涨 根据房管局数据，2023年第37周，全国64城商品住宅成交面积217万平米，同比下降30%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达12852万平米，累计同比下降13%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第36周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第36周64大中城市中一线城市成交面积同比下降环比增长 图5：2023年第36周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第36周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第37周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-13%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-41%、-3%、-53%，年初至今累计增速4%、-10%、-27%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同环比增长 2023年第37周，全国17城二手房成交面积为146万平米，同比增速49%，前值29%；年初至今累计成交面积6071万平米，同比增速31%，前值30%。 图8：17城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交溢价率环比下降，中海夺下海珠“双料 地王” 2023年第37周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2571万平方米，成交土地规划建筑面积1216万平方米，同比下降54%，成交溢价率为1.4%。一线城市成交土地规划建筑面积157万平方米，同比增加27%；二线城市成交土地规划建筑面积140万平方米，同比下降81%；三线城市成交土地规划建筑面积919万平方米，同比下降49%。广州成功出让白云区一宗宅地，该地块位于白云区鹤联街东段，报价环节仅一家企业报价，最终保利发展以底价15.1亿元摘得该地块。用地面积2.6万方，建筑面积7.8万方。上周五（9月8日）广州土拍中封顶的两宗地块，海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区大石街新光快速西侧地块，正式迎来了摇号环节，最终分别由中海、山西金振德摘得，两宗地块溢价率均为15%。其中番禺区大石街新光快速西侧地块成交总价10.8亿元。海珠区上涌果树公园北侧地块地块总价127.9亿元，折合楼面价52192元/平米，荣登广州总价榜TOP5、广州楼面价TOP4。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第37周，信用债发行9.6亿元，同比减少78%，环比减少84%，平均加权利率3.42%，环比持平；海外债暂无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年9月11-15日，下同）房地产指数下跌1.64%，沪深300指数下跌0.83%，相对收益为-0.81%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：张江高科、泛海控股、ST世茂、新华联、广汇物流，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为栖霞建设、派斯林、新大正、*ST中迪、金科股份。 图15：本周房地产指数下跌1.64%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中张江高科、泛海控股、ST世茂涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中栖霞建设、派斯林、新大正跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同比下降，环比微涨；17城二手房单周成交面积同环比均增长。本周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。上周各地区各部门先后出台首套房贷款、“认房不认贷”、调整住房贷款最低首付比例等优化措施，本周包括郑州、合肥、福州等地陆续放宽甚至解除“限购”措施。我们认为当前住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，市场供求关系有望尽快改善，需求情况有望得到释放，三季度市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。