金茂服务二零二三年中期报告

(IncorporatedinHongKongwithlimitedliability) (在香港注册成立之有限公司) StockCode股份代号:00816 以恒心致恒长 ThinkFarGrowFurther 中期报告InterimReport2023 以恒心致恒长 ThinkFarGrowFurther 目录 公司概览 2 公司资料 4 财务摘要 5 主席报告 6 首席执行官报告 7 地理覆盖范围 8 管理层讨论与分析 9 企业管治及其他信息 23 独立审阅报告 28 中期简明综合损益表 29 中期简明综合全面收益表 30 中期简明综合财务状况表 31 中期简明综合权益变动表 33 中期简明综合现金流量表 35 简明综合中期财务资料附注 36 金茂物业服务发展股份有限公司 公司概览 我们是中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商。根据中指研究院的资料，按服务范围、服务标准、服务收费三个维度的多项指标计，我们是行业领先的公司，综合实力位列中国物业服务百强企业第15名，并获认可为中国高端物业服务领先企业及中国智慧城市服务领先企业。根据中物智库、中指研究院的资料，我们位列2023中国上市物企增长速度第一名、中国物业服务上市公司成长潜力第一名。 服务75个城市 443个 在管物业 2 二零二三年中期报告 9,448万平方米合约建筑面积 我们的历史可追溯至1993年，当时我们作为中国中化集团有限公司（“中化集团”）的附属公司成立，在中国北京为中国金茂控股集团有限公司（“中国金茂”）的前身及其附属公司（“金茂集团”）开发的物业提供物业管理服务。我们的控股股东中国金茂是中国领先的综合性物业开发商，其股份在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市，股份代号：00817。多年来，我们为各种物业提供全方位的物业管理服务，并已在中国创建起全国性业务，特别侧重核心城市的高端物业。截至2023年6月30日，我们的总合约建筑面积（“建筑面积”）约达94.5百万平方米，遍及中国23个省、直辖市及自治区的75个城市，同时我们在中国管理443个物业项目，总在管建筑面积约达71.0百万平方米，包括276个住宅小区及167个非住宅物业。 我们的物业管理服务涉及多种物业类型，包括住宅小区、商写物业（主要是写字楼、商场）以及公共物业（如学校、政府设施及其他公共空间）。除物业管理服务外，我们亦提供非业主增值服务，包括向物业开发商提供案场协助销售服务、咨询、智慧园区、分户房修及其他增值服务。我们亦主要为在管物业的业主及住户提供社区增值服务，以解决其日常生活需求，主要包括：美居平台服务、社区生活服务、社区空间运营服务及房地产经纪服务。 3 金茂物业服务发展股份有限公司 公司资料 公司法定名称 金茂物业服务发展股份有限公司 股票代号 00816 上市日期 2022年3月10日 中国主要营业地点 中国 北京丰台区 西铁营中路2号院佑安国际大厦6楼 注册办事处 香港 湾仔港湾道1号会展广场办公大楼47楼4702-03室 执行董事 谢炜先生（首席执行官）周立烨女士 非执行董事 宋镠毅先生（主席）乔晓洁女士 甘勇先生 独立非执行董事 陈杰平博士 韩践博士黄诚思先生 审计委员会 陈杰平博士（主席）黄诚思先生 乔晓洁女士 薪酬及提名委员会 韩践博士（主席）陈杰平博士 甘勇先生 4 战略及ESG委员会 宋镠毅先生（主席）谢炜先生 周立烨女士黄诚思先生 公司秘书 何咏紫女士 授权代表 周立烨女士 何咏紫女士 股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司 香港 皇后大道东183号 合和中心17楼1712-1716室 核数师 安永会计师事务所 注册公众利益实体核数师香港 鲗鱼涌 英皇道979号太古坊一座27楼 法律顾问 瑞生国际律师事务所有限法律责任合伙 香港中环康乐广场8号 交易广场1座18楼 合规顾问 第一上海融资有限公司 香港 德辅道中71号 永安集团大厦19楼 主要往来银行 星展银行有限公司香港分行 中国银行香港分行 投资者及传媒关系 电子邮件：ir_jmservices@sinochem.com 网站：www.jinmaowy.com 收入 1,353,342 1,096,888 23.4% 毛利 357,355 356,036 0.4% 毛利率(%) 26.4% 32.5% -6.1个百分点 期内利润 148,520 170,525 -12.9% 净利润率(%) 11.0% 15.5% -4.5个百分点 母公司拥有人应占利润 145,829 169,153 -13.8% 每股基本及摊薄盈利（人民币元） 0.16 0.20 -20.0% 综合财务状况 2023年 6月30日 2022年 12月31日 二零二三年中期报告 财务摘要 综合业绩 截至6月30日止六个月 2023年2022年 人民币千元人民币千元 变动 人民币千元人民币千元变动 资产总值 3,491,255 3,003,528 16.2% 权益总额 1,369,967 1,360,226 0.7% 归属于母公司拥有人的权益 1,350,223 1,343,173 0.5% 现金资源1 1,076,673 1,020,607 5.5% 资产负债比率2 – – – 流动比率（倍） 1.46 1.59 -8.7% 附注： 1.包括受限制现金。 2.计息借贷（不包括租赁负债）除以权益总额，乘以100%。 5 金茂物业服务发展股份有限公司 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表公司董事会（“董事会”）提呈金茂物业服务发展股份有限公司（“金茂服务”或“公司”或“本公司”）及其附属公司（统称“集团”、“本集团”或“我们”）2023年上半年业务回顾及未来业务展望。 2023年上半年回顾 2023年上半年，政府部门积极引导行业发展，主要方向涵盖品质提升、标准指引、智慧物业、社区运营等，与此同时，房地产市场低位运行，行业规模增速放缓，物业企业由高速增长转向高质量发展，向服务本质回归。此外，经历三年疫情，物业企业已成为社会基层治理的重要组成部分，住建部强调，物业管理是落实“城市三分建七分管”理念的重要领域，更多涉及城市服务类业务的市场机会显现。本集团坚持“以客户为中心”，不断提升服务品质、创新经营管理，持续打造高端物业管理和城市运营服务标杆企业。 坚持以客户为中心，不断夯实品质领先的市场形象。2023年上半年，金茂服务不断优化品质管控体系，强化管理要求执行监督，保障服务品质稳定。在客户体验层面，丰富VOC客户声音采集通路，客户体验官、用后即评、服务改进验证等关键采集触点，为公司服务设计优化和服务精准触达发挥了积极作用。创建跨部门、跨业务单元的服务产品研发机制，形成服务产品研发完整闭环。持续开展高品质社群运营，在生活艺术、儿童成长、健康养生、公益共建等方面，增加客户互动的深度和频次，有效助力客户满意度提升和公司新业务发展。 保持战略定力，坚持有质增长。2023年上半年，金茂服务不断加强市场化拓展能力建设，深入推进城市运营服务发展战略，四种业务拓展模式得到进一步深化。上半年，我们获取了多个核心城市的标志性项目，超高层写字楼、产业园区、IFM服务项目、高端住宅等核心业态得到了进一步丰富，中化集团产业资源加速协同。我们进一步提高了项目的准入门槛，坚持“做一成一”原则，拓展项目的服务品质和经营业绩均如期达标，2022年并购项目运营业绩超出投模预测。未来，我们将继续坚持 “有质增长”发展逻辑，为客户提供始终如一的高品质服务，确保公司高质量发展。 坚守管理固本，持续提升经营管理水平。2023年上半年，公司启动了卓越运营体系建设，着力提升滚动预测、事前算赢能力，加强成本管控和运营标尺体系建设，完善了投资拓展、考核激励、供应链管理、风控管理体系，持续进行数字化实践，赋能业务经营提质增效。我们对预算系统、费控系统、财务中台、增值服务平台、客户关系管理平台等数字和信息化应用进行了迭代升级，有效增强了业务与职能管控能力，提升公司管理效能。 展望 面对市场环境的快速变化和政策环境的不断完善，物业行业正从高速规模增长模式转向高质量发展模式。可持续的高品质服务能力必将成为企业的长期核心竞争力。本集团将坚持“高、全、新、快”发展战略，积极拥抱市场、坚持战略初心，坚持高质量发展不动摇，坚定做好客户服务，“以恒心，致恒长。” 金茂物业服务发展股份有限公司 主席兼非执行董事 宋镠毅 6 二零二三年中期报告 首席执行官报告 尊敬的各位股东： 本人欣然向各位股东提呈本集团截至2023年6月30日止六个月的中期业绩及下半年业绩展望。 2023年中期业绩 本集团秉承“高、全、新、快”发展战略，坚持长期主义，推动长远的价值成长，致力于成为高端物业管理和城市运营服务标杆企业。报告期内，保持了客户满意度的高位稳定，管理规模和经营业绩快速增长。 截至2023年6月30日止六个月，本集团实现收入约人民币1,353.3百万元，同比增长23.4%，毛利约人民币357.4百万元，实现期内利润约人民币148.5百万元。上半年母公司拥有人应占溢利约人民币145.8百万元，每股基本盈利为人民币0.16元。 于2023年6月30日，本集团在管建筑面积及合约建筑面积分别为71.0百万平方米及94.5百万平方米，较2022年6月30日分别增长56.0%及35.8%，遍及中国23个省、直辖市及自治区的75个城市。截至2023年6月30日止，来自第三方的在管建筑面积达33.91百万平方米，第三方在管建筑面积占比由2022年底的37.7%提升至47.8%。 客户服务方面，我们坚决执行了“品质领先”的核心战略，在提升服务资源配置效率的基础上，对服务研究和品质提升进行坚定投入，客户口碑和满意度保持了高位稳定，在高端物业服务领域的品牌美誉度得到了进一步增强。有效巩固了公司市场拓展、增值业务发展的基本盘。 市场拓展方面，期内新增签约额超人民币3亿元，实现转化面积超1,200万平方米，同比均大幅增长。增量部分主要源于品质口碑积累所带来的单盘拓展，城市运营服务项目再谈判和中化集团的产业资源协同也为我们带来了稳定的增长。新拓展项目中，一线、新一线、二线城市年合同额占比超80%，我们在核心城市的项目密度、服务能力、团队基础和品牌美誉度均得到了进一步的增强。 增值服务方面，我们持续围绕客户需求，重点开展了SKU选品优化、供应链建设和服务逆向流优化的工作，各类客户和项目的增值业务渗透率得到了进一步提升。我们的增值服务从社区延伸至办公楼宇、产业园区、企业、政府等更多的业态、客户和场景，社群建设和社群类服务产品研发取得了新的进展，这将为增值业务的长期增长带来更多维度的市场空间。2023年上半年，我们社区增值服务的收入和毛利分别实现了54.5%和28.2%的同比增长。 组织能力建设方面，我们对属地公司和管理中心进行了进一步集成，对职能平台进行了进一步瘦身，对行政费用进行了进一步压降，机构精简和职能编制优化工作，推动了管理费用率同比进一步下降。上半年，我们在人才供给模式、人才培养进阶体系、价值创造评价体系方面进行了迭代优化，大力度开展了企业文化建设，数字化工作的重心聚焦于一线作业赋能和精益管理系统建设，人才密度的提升推动了组织效能提升。 2023年下半年展望 随着行业深度调整，物业服务行业的发展正加速进入新时期。客户日益增长的对高品质服务的需求，与供给侧总量过剩、高品质服务供给不足的结构性矛盾，将是新时期的主要矛盾。客户成熟度的快速提升迭加政策鼓励，将极大地释放存量市场空间，品质领先和品牌美誉度将是新时期最关键的核心竞争力。在这一过程中，行业竞争格局和行业估值逻辑亦将逐渐被重塑。本集团将坚定做强客户研究和客户服务能力，不断巩固和提高自身在高端物业服务和城市运营服务领域的口碑形象，高品质、高满意度将成为公司不可替代的护城河。我们将进一步加大在客户研究、品质提升、员工培养和数字化建设方面的投入。从长期成长看，我们坚信持续的对