金茂服务二零二三年年报

2023 年度报告 ThinkFarGrowFurther 目录 2 公司概览 40 企业管治报告 4 2023年度大事记 57 董事会报告 7 公司资料 74 独立核数师报告 8 财务摘要 79 综合损益表 9 荣誉和奖项 80 综合全面收益表 10 主席报告 81 综合财务状况表 12 地理覆盖范围 83 综合权益变动表 13 管理层讨论与分析 85 综合现金流量表 29 董事及高级管理层 87 财务报表附注 152 五年财务摘要 2 金茂物业服务发展股份有限公司 二零二三年年报 公司概览 我们是中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商。根据中国指数研究院资料中基于经营规模、经营绩效、服务质量、发展潜力和社会责任等多项指标显示我们是行业领先的公司，并于其发布的物业行业综合实力百强企业榜单中荣居前15位，且获得中国高端物业服务领先企业、中国国有物业服务优秀企业、中国物业服务质量领先企业、中国物业服务成长性领先企业等多项荣誉。根据克而瑞物管资料显示：我们位列中国物业企业服务力百强企业前15位，且获得中国高端物业服务力前十企业第一名、物业服务满意度领先企业、中国物业低碳领先企业等多项认可。 我们的历史可追溯至1993年，当时我们作为中国中化集团有限公司（“中化集团”）的附属公司成立，在中国北京为中国金茂控股集团有限公司（“中国金茂”）的前身及其附属公司（统称“金茂集团”）开发的物业提供物业管理服务。我们的控股股东中国金茂是中国领先的综合性物业开发商，其股份在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市，股份代号：00817。多年来，我们为各种物业提供全方位的物业管理服务，并已在中国创建起全国性业务，特别侧重核心城市的高端物业。截至2023年12月31日止十二个月，我们的总合约建筑面积（“建筑面积”）约达106.4百万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的70个城市，501个物业项目，总在管建筑面积约达84.2百万平方米，包括321个住宅社区及180个非住宅物业。 服务 70 个城市 二零二三年年报 金茂物业服务发展股份有限公司 3 公司概览 我们的物业管理服务涉及多种物业类型，包括住宅社区、商写物业（主要是写字楼、商场）以及公共物业（如学校、政府设施及其他公共空间）。除物业管理服务外，我们亦提供非业主增值服务，包括向物业开发商提供案场协助销售服务及咨询及其他增值服务。我们亦主要为在管物业的业主及住户提供社区增值服务，以解决其日常生活需求，主要包括：美居平台服务、社区生活服务、社区空间运营服务及房地产经纪服务。 106.4百万平方米 合约建筑面积 501 个在管物业 2023年度大事记 2023年2月，金茂物业服务发展股份有限公司（“金茂服务”）之全资附属公司中化金茂物业管理（北京）有限公司 （“金茂物管”）接管歌尔产业园，为企业提供办公保障、 安全运维、消防管理、会务服务、公寓服务等定制化服务，以高标准专业服务促进园区资源配置容量和效益最大化。 2023年5月，金茂服务在物业行业内率先主导发布《金茂服务HSE事故事件警示教育白皮书》，以公司和社会新闻2019年至2022年期间物业行业事故数据为基础样本，为物业行业安全管理树立典范和方向，为基层物业工作者做出安全指引，打造公司HSE核心竞争力。 2023年5月，金茂物管接管国家一级博物馆－青州博物馆，构建更加全面、丰富的业态组合，形成管理多样化优质物业类型的协同效应，助力公司实现多元化收益，提升品牌影响力。 2023年6月，金茂物管与福建恒升九略商业管理有限公司联合成立城市综合运营服务合资公司－恒茂（福州）城市服务有限公司。基于双方的资源、经验及优势，持续深化在城市综合运营服务领域的探索和布局，不断提升所管项目的经济效益与社会效益，实现合作共赢。 4 金茂物业服务发展股份有限公司 二零二三年年报 二零二三年年报 金茂物业服务发展股份有限公司 5 2023年度大事记 2023年6月，金茂物管与雄安雄州建设投资集团有限公司联合成立合资公司－河北雄安雄茂城市服务有限公司。公司将以自身成熟的服务能力和管理体系，助力改善雄安城市环境、高效雄安城市运转，促进雄安不断释放城市活力。 2023年7月，金茂物管与华氏达控股集团联合成立河北华茂物业服务有限公司，在赋能业主美好生活的同时，构建双方合作发展的新平台、新机制，持续深化在各领域的发展与合作。该合作对公司拓展京津冀尤其是河北省市场亦具有重要意义。 2023年6月，金茂服务正式接管上海太平金融大厦，坚持以前端视野和国际标准与大厦共同成长，以“打造物业新标杆”和“服务体验新模式”贯穿于上海太平金融大厦的管理服务，以客户为中心，应需而行，全维度打造定制化特色服务内容，竭力将上海太平金融大厦项目打造为又一超高层写字楼标杆。 2023年8月，金茂服务“VOC客户之声”运营体系经中国电子质量管理协会评选，获得“2023年全国用户体验创新典型案例”，经中国电子工业标准化技术协会－用户体验标准工作委员会评选，获得“2023年用户体验最佳实践”，成为行业协会推选客户体验管理创新应用典范。 6 金茂物业服务发展股份有限公司 二零二三年年报 2023年度大事记 2023年11月，金茂服务作为2023上海合作组织传统医学论坛的物业服务提供商，为论坛主会场－中国（南昌）中医药科创城会议服务中心提供全方位会务服务及后勤保障服务，以精细化、定制化、专业化的高标准服务，全面展现了金茂服务在专项接待、高端会服的深厚积淀及强劲实力，也向世界展示了中国物业服务的专业能力和中国物业人的全新面貌。 2023年12月，金茂服务透过竞标方式成功获得中国化工集团有限公司（“中国化工”）位于北京市海淀区的中昊家园小区出租项目，金茂服务将承租82套住房物业，并进行必要装修维护后，金茂服务可向中国中化控股有限责任公司（“中化控股”）员工或其他第三方出租，及开展小区增值服务等业务，租赁使用权五年。该业务将为金茂服务带来稳定的收入及利润，并进一步促进金茂服务业务的多元化发展。 二零二三年年报 金茂物业服务发展股份有限公司 7 公司资料 公司法定名称 金茂物业服务发展股份有限公司 股票代号 00816 上市日期 2022年3月10日 中国主要营业地点 中国 北京丰台区 西铁营中路2号院佑安国际大厦6楼 注册办事处 香港 湾仔港湾道1号会展广场办公大楼47楼4702-03室 执行董事 宋镠毅先生（主席） 李玉龙先生（首席执行官）周立烨女士 非执行董事 乔晓洁女士 甘勇先生 独立非执行董事 陈杰平博士 韩践博士黄诚思先生 审计委员会 陈杰平博士（主席）黄诚思先生 乔晓洁女士 薪酬及提名委员会 韩践博士（主席）陈杰平博士 甘勇先生 战略及ESG委员会 宋镠毅先生（主席）李玉龙先生 周立烨女士黄诚思先生 公司秘书 何咏紫女士 授权代表 周立烨女士 何咏紫女士 股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司 香港 皇后大道东183号 合和中心17楼1712-1716室 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港 鲗鱼涌 英皇道979号太古坊一座27楼 法律顾问 瑞生国际律师事务所有限法律责任合伙 香港中环 交易广场1座18楼 合规顾问 第一上海融资有限公司 香港 德辅道中71号 永安集团大厦19楼 主要往来银行 星展银行有限公司香港分行 中国银行香港分行 投资者及传媒关系 电子邮件：ir_jmservices@sinochem.com 网站：www.jinmaowy.com 8 金茂物业服务发展股份有限公司 二零二三年年报 财务概要 综合业绩 综合财务状况 附注： 1.包括受限制现金。 2.计息借贷（不包括租赁负债）除以权益总额，乘以100%。 财务摘要 2023年 人民币千元 2022年 人民币千元 变动 收入 2,704,412 2,436,035 11.0% 毛利 746,542 733,870 1.7% 毛利率(%) 27.6% 30.1% -2.5pts 年内利润 342,947 341,421 0.4% 净利润率(%) 12.7% 14.0% -1.3pts 母公司拥有人应占利润 337,315 336,002 0.4% 每股基本及摊薄盈利（人民币元） 0.37 0.38 -2.6% 2023年 人民币千元 2022年 人民币千元 变动 资产总值 3,613,790 3,003,528 20.3% 权益总额 1,568,017 1,360,226 15.3% 归属于母公司拥有人的权益 1,541,794 1,343,173 14.8% 现金资源1 1,254,055 1,020,607 22.9% 资产负债比率2 – – – 流动比率（倍） 1.57 1.59 -0.02 二零二三年年报 金茂物业服务发展股份有限公司 9 荣誉和奖项 凭藉在高端服务领域的标杆地位，服务质量、客户满意度、城市运营服务、数字化建设等方面的卓越表现，金茂服务获得多个行业权威机构的认可，于2023年斩获数十项荣誉。 主席报告 物业服务始于信任、成于品质，终于 价值。金茂服务将坚持以客户为中心、持续提升服务品质，持续提高运营管理质效，为股东、客户及社会各 界创造更大价值。 主席兼执行董事 宋镠毅 尊敬的各位股东： 本人谨代表公司董事“( 董事”)会（“董事会”）提呈金茂物 地产关联属性逐步消退，市场竞争愈发激烈。在此背景 10 金茂物业服务发展股份有限公司 二零二三年年报 业服务发展股份有限公司（“本公司”）及附属公司（统称 “本集团”或“我们”）2023年全年业务回顾及未来业务展 望。 2023年回顾 2023年，国际局势繁杂动荡，国内疫后经济修复在宏观层面超预期，但微观层面仍存风险，居民部门持续缩表，发展动能仍显不足。物业管理行业整体增速下滑， 下，本集团积极研判行业发展趋势，保持战略定力，精进管理能力，经营业绩实现稳步增长，高端服务力，企业成长力均保持行业领先。 坚持高品质服务。2023年，我们致力于持续精进我们的客户服务能力，通过VOC客户之声+VOE员工之声采集体系及“茂lin里”社群运营体系建设，更广泛且深入的延伸了我们的客户触点，强化了客户需求洞察能力，保障 二零二三年年报 金茂物业服务发展股份有限公司 11 主席报告 了服务投入与客户满意的有效适配；公司各项品质提升行动和管理标尺的落位，进一步增强了客户服务体验，实现了在管项目品质与客户满意度高位稳定。 坚持高质量增长。2023年，我们进一步聚焦核心城市的优质项目，坚持“做一成一”的拓展逻辑，在单盘拓展、城市服务、投资并购、战略合作四个方面均有所斩获，运营结果超过投模预期，在品牌口碑和经营业绩两个方面持续夯实了公司的战略定位和市场地位。高品质服务能力进一步获得了居民和商企客户认可；“运营+物业”、“产业+物业”的城市服务拓展模式进一步得到了市场验证；北京市圣瑞物业服务有限公司（“北京圣瑞”）的成功并购，为公司在核心城市注入了优质的项目资源和成熟的运营团队，城市项目密度得到进一步提升；我们与中化集团、金茂集团、城投公司的战略合作，为公司可持续发展提供了可持续增长的坚强后盾，进一步增强了公司发展的稳定预期。 坚持增值业务创新。2023年，在宏观经济承压，居民消费减弱的背景下，我们坚持客户导向，聚焦客户痛点推动业务创新，不断丰富社区生活服务品类以及社区零售产品封装，C端业务占比同比提升，业务稳定性不断增强。积极推动社群业务开展，结合社群主题与客群画像，打造了亲子成长、生活艺术等多个品类的甄选业务，实现了增值服务生态的不断丰富。 坚持数字化发展。2023年，我们持续推进业财一体化建设，完成了公司主营业务业财一体化的阶段性工作，显着提升了核算效率；我们持续开展了公司基础数据治理，对接第三方企业大数据，实现了合作伙伴风险自动预警，推动公司精益管理能力持续提升；我们继续加强作业层面的机械化