中国金茂二零二三年年报
中国金茂控股集团有限公司 (于香港注册成立的有限公司) 股票代号：00817 释放城市 未来生命力 二零二三年年报 精品持有 地产开发 品质服务 建筑科技 城 • 市 • 运 • 营 • 生 • 态 城 • 市 • 运 • 营 • 生 • 态 目录 关于中国金茂2 公司大事记4 公司资料6 财务摘要7 主席致辞8 荣誉和奖项12 管理层讨论与分析16 投资者关系83 可持续发展86 董事及高级管理层简介96 企业管治报告109 董事会报告128 独立核数师报告165 合并损益表172 合并全面收益表173 合并财务状况表174 合并权益变动表176 合并现金流量表178 财务报表附注181 五年财务资料316 关于中国金茂 中国金茂控股集团有限公司（“中国金茂”、“公司”、“本公司”）是中国中化控股有限责任公司（“中国中化”）旗下城市运营领域的平台企业。中国金茂于2007年在香港联合交易所有限公司（简称“香港联交所”）主板上市（股票代号：HK.00817），被香港恒生指数纳入包括恒生综合指数、恒生综合行业指数－地产建筑业、恒生中国国有企业指数、恒生港股通指数、恒生中国高股息率指数等在内的一系列成分股。公司连续多年入选《财富》中国500强，位列《福布斯》全球企业2000强。中国中化是由中国中化集团有限公司（“中化集团”）与中国化工集团有限公司（“中国化工”）联合重组而成，为国务院国资委监管的国有重要骨干企业。中国中化业务范围覆盖生命科学、材料科学、石油化工、环境科学、橡胶轮胎、机械装备、城市运营、产业金融等八大领域，是全球规模领先的综合性化工企业。 “一核”•“三聚焦” 高品质精品 开发持有 高端建筑科技 服务创新 中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，始终坚持城市运营商定位，持续推进“一核•三聚焦”业务战略升级，构建形成了以高品质开发为核心，聚焦精品持有和高端服务业务，聚焦建筑科技创新业务的多维业务联动，加速打造第二增长曲线。 基于对城市潜能的远见，中国金茂集成国际领先的优质资源，引进合理互生的城市规划理念，实现区域功能和城市活力的全面提升。此外，公司充分发挥板块间协同效应和联动优势，打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。“智慧科技、绿色健康”已成为“金茂”系列产品独有的优质基因及品牌内涵，并在行业中不断重新定义高端与品质。目前，中国金茂已成功进驻京津冀、长三角和珠三角等中国高速发展区域，公司在北京、天津、上海、广州等核心城市持有项目。 公司在不断深化城市运营模式的同时，持续提升开发及持有核心业务的经营效益，以高品质地产开发为核心，聚焦精品持有、高端服务、建筑科技三类业务助力公司发展，打造行业核心竞争能力。 关于中国金茂 城市运营与物业开发 年内成功在上海、天津、苏州、青岛、宁波、太原、西安、杭州、厦门、衢州等地增加土地储备 签约销售额 （人民币百万元） 2023 2022 141,200 155,000 商务租赁与零售商业运营 投资物业面积约79万平方米，旗下投资物业租金和出租率均位居同行业前列 租金收入 （人民币百万元） 2023 2022 1,802.3 1,551.0 酒店经营 11所豪华酒店，拥有3,843间客房 酒店经营收入 （人民币百万元） 本年度在消费报复性反弹的前提下，上 半年行业呈现高景气状态，市场繁荣并基本复兴至2019年水平；下半年市场趋于平稳，商务市场尚未完全复兴 2023 2022 2,080.4 1,153.9 金茂服务 总合约建筑面积约达106.4百万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治 金茂服务经营收入 （人民币百万元） 区的70个城市；在中国管理501个物业项目，总在管建筑面积约达84.2百万平方米，包括321个住宅社区及180个非住宅物业 2023 2022 2,704.4 2,436.0 公司大事记 青岛世园·金茂府首次集中开盘 1月 公司取得太原长风金茂悦项目 2月 金茂华北与济宁市任城区人民政府签署战略合作框 架协议 4月 本公司成功取得天津体北金茂府项目 5月 2023 公司大事记 7月 公司成功获取上海中环金茂府项目、杭州上城金茂 府项目 10月 公司参加消费类基础设施REITs研讨会 上海海玥金茂悦公寓开业 公司成功获取西安科技路金茂府项目 11月 公司成功获取西安金茂•璞逸曲江项目 12月 公司举办2023金宴中国典礼 雄安金茂府开工奠基 2023 公司资料 公司名称 中国金茂控股集团有限公司 主要办事处 香港湾仔港湾道1号会展广场 办公大楼47楼 4702-4703室 执行董事 张增根先生（主席） 陶天海先生（首席执行官）张辉先生（高级副总裁）乔晓洁女士（首席财务官） 非执行董事 程永先生陈爱华女士安洪军先生王葳女士 独立非执行董事 苏锡嘉先生孙文德先生高世斌先生钟伟先生 首席财务官 乔晓洁女士 合资格会计师 廖继勤先生 公司秘书 廖继勤先生 授权代表 张增根先生乔晓洁女士 法律顾问 瑞生国际律师事务所有限法律责任合伙香港中环 交易广场一座18楼 北京市天元律师事务所中华人民共和国 北京市西城区金融大街 35号国际企业大厦A座509 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座27楼 股票代号 00817 股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 投资者联络方式 电子邮件：chinajinmao_IR@sinochem.com 公司网站 www.chinajinmao.cn 财务摘要 2023年 （人民币百万元） 2022年 （人民币百万元） 百分比变动 (%) 收入 72,403.6 82,991.4 -13 毛利 9,021.5 13,145.6 -31 年度亏损╱利润 -4,858.3 5,220.9 -193 加︰发展中物业、持作出售物业减值影响（注1） 6,995.0 6,582.6 6 年度利润－不计物业减值因素 2,136.7 11,803.5 -82 本公司所有者应占溢利 -6,896.6 1,984.1 -448 减：投资物业公平值亏损╱收益（已扣除递延税项） -103.1 1,074.0 -110 本公司所有者应占溢利－扣除投资物业 公平值亏损╱收益（已扣除递延税项） -6,793.5 910.1 -846 资产总额 407,119.2 421,895.6 -4 本公司所有者应占权益 39,291.3 47,445.4 -17 每股基本盈利（人民币分） -51.62 15.56 -432 每股基本盈利－扣除投资物业 公平值亏损╱收益（已扣除递延税项）（人民币分） -50.84 7.14 -812 股息（港仙）（注2）—末期及中期息每股 1.5 11 -86 净债务与调整后资本比率(%（)注3） 73 64 不适用 注1︰该影响亦包含部分联营及合营企业项目发展中物业、持作出售物业计提的减值。 注2:2023年中期息每股1.5港仙，末期息每股0港仙，共计每股1.5港仙。2022年中期息每股9港仙，末期息每股2港仙，共计每股11港仙。 注3：净债务与调整后资本比率=（计息银行贷款和其他借款－现金及现金等价物－受限制银行结余－若干其他金融资产）╱ （权益总额+本公司应付直接控股公司款项） 主席致辞 我们对未来市场充满信心，公司将坚定“深耕聚焦、提质增效”战略方向，把“盘活存量、做优增量”落到实处，落地城市运营商管理新模式，着力推进“产品升级”主题年工作，为人民群众建设好房子、提供好服务，实现公司长期稳定高质量发展。 主席 张增根 尊敬的各位股东：讨，对发展战略及核心策略做出适应性调整：公司坚持差异化方向，确立“深耕聚焦、提质增效”的发展主 本人谨代表中国金茂董事会（“董事会”）提呈本公司及 其子公司（“本集团”、“我们”）截至2023年12月31日止年度（“回顾期”、“报告期”、“2023年”或“本年度”）之全年业绩报告，请各位股东审阅。 近年来我国发展面临的形势错综复杂，国际政治经济环境不利因素增多，国内周期性和结构性矛盾迭加，房地产市场供求关系发生深刻变化，公司面临的外部风险和挑战增大。与此同时，人民对美好生活的向往不断增强，财务稳健、品质领先的房企仍将在稳定经济大盘中继续发挥重要作用，也迎来新的发展窗口期。面对新变化，公司董事会及经理层进行深入研 旨，以及“一核•三聚焦”的发展战略，坚持以高品质开发为核心，聚焦精品持有、高端服务、建筑科技业务，将中国金茂打造成为效益优良、规模适度、品质领先的城市运营商。 2023年，中国经济顶住外部压力，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，着力扩大内需优化结构、提振信心、防范化解风险，推动中国经济回升向好。房地产聚焦“保交楼、保民生、保稳定”，防范化解重大经济金融风险，各地适时调整优化房地产政策，市场投资与销售降幅收窄。公司积极拥抱变革，在全体同 主席致辞 仁不懈努力和辛勤付出下，全年公司实现签约人民币1,412亿元，销售规模稳定行业第一梯队，不断提质增效，保持经营与财务稳健。 勇担时代使命，落实国家战略。公司积极投身雄安新区建设，高标准推进中国中化大厦的代建及疏解住宅的开发，以高度的政治使命感和责任感，打造时代地标，在千年大计进程中贡献金茂力量。深刻践行地产国家队的责任担当，坚决落实国家“保交楼、稳民生”的要求，完成4.5万余套房屋品质交付，客户满意度保持行业优秀。积极响应国家“双碳”战略，贯彻“绿色发展”理念，加速超低能耗、绿色建筑探索与布局，助力城市绿色低碳转型和可持续发展，公司ESG评级不断提高，获得国际三大权威机构和国内监管机构认可。 立足稳健经营，着力提质增效。公司坚持向管理要效益，贯彻落实“盘活存量、做优增量”的战略执行方针，通过城市运营再优化、资产盘活、减亏降负等方式，优化存货结构，稳定公司基本盘；推动业务战略聚焦，保持适度规模开发，聚焦一二线核心城市、核 心区位、改善产品，在上海、天津、西安等城市新获取优质项目货值近人民币680亿元，为公司未来发展提供有力保障。坚持精品持有运营，不断提升资产运营能力，酒店经营收入同比增长约80%、商务租赁与零售商业运营收入同比增长约16%，持续贡献稳定现金流。聚焦高端品质服务，物业管理收入同比提升超过10%，综合实力位列第15名，进一步塑造高端品牌形象。聚焦建筑科技创新，新增2家“专精特新”企业，全年累计获得专利授权63件，助力核心竞争力和产品力提升。 全面深化改革，推动组织升级。公司平稳完成管理层更迭，获得投资人信任，确保公司生产经营有序。围绕战略发展需要，从纵向层级压降、横向机构集成、人员配置精简出发，推动组织优化工作。开展经营业务集成及组织架构调整，经营单位数量由16家下降至11家。按照二级单位运营管控的定位，加减法并行，推动区域平台与中心城市合并，创建兼顾运营管控与实操的柔性组织，调整中国金茂总部组织架构，通过组织变革、人员精简，公司人工成本及管理费用同比显着下降，进一步激发企业活力。 服务国家大局，履行社会责任。作为中央企业和上市公司，中国金茂亦高度重视并主动履行社会责任。我们坚持客户导向，强化科技赋能，加速推动产品升级和服务升级，为满足人民群众对美好生活的向往，展现更多可能。我们积极响应国家“扩内需、促消费”的政策方针，推动消费基础设施公募REITs发行，金茂长沙览秀城成为境内首批获批项目，持续为国家实体经济平稳发展赋能。我们履行央企社会责任，积极开展公益援扶，巩固脱贫攻坚成果，努力绘就乡村振兴的壮美画卷，朝着共同富裕的目标坚实迈进。 2024年是中国经济持续复苏、深度修复、动能提升的一年，也是风险持续释放和结构加速调整的一年。中央强调“要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”，支持房地产行业健康发展。中国城镇化数量和质量提升还有很大的空间，行业正向“高质
