一线认房不认贷效果初显，二线宽松加速落地

4 本周A股地产有所下跌、港股地产及物业板块均上涨。本周（9.2-9.8）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在 各板块中位列第20；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.4%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.3%，沪深300指数涨跌幅为-1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为+4.7%和+5.8%。 本周无集中土拍，土地市场延续低迷趋势。本周（9.2-9.8）全国300城宅地成交建面278万㎡，单周环比-54%，单周同比-52%，平均溢价率2%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面23679万㎡，累计同比-26%；年初至今，保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，主因备案数据较实际成交有滞后。本周（9.2-9.8）35个城市商品房成交合计250 万平米，周环比-34%，周同比-21%。其中：一线城市周环比-29%，周同比-48%；二线城市周环比-37%，周同比-1%；三四线城市周环比-16%，周同比-49%。 本周二手房成交同比上升，环比下降，成交规模维持低位。本周（9.2-9.8）15个城市二手房成交合计148万平 米，周环比-5%，周同比+36%。其中：一线城市周环比+1%，周同比+8%；二线城市周环比-4%，周同比+51%；三四线城市周环比-40%，周同比+7%。 一线城市认房不认贷落地后效果初显。广州深圳于8月30日官宣认房不认贷，北京上海于9月1日官宣认房不 认贷后，本周（9.2-9.8）是四大一线城市全部政策落地后的第一周，由于备案数据较真实成交数据有几周的延迟，因此政策效果尚未在官方销售数据中体现，此处选用安居客数据。本周北上广深四大一线城市的看房找房热度指数较8月中旬（8.12-8.18）均有明显提升，其中北京+37.7%，上海+24.2%，广州+26.6%，深圳+45.3%；较上周（8.26-9.1）亦有所提升，其中北京+5.8%，上海+9.8%，广州+1.9%，深圳+5.5%。我们认为若要维持复苏态势使房地产市场平稳发展，后续一线城市放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅认定标准等政策有待落地。 二线城市加速落地宽松政策，后续更多城市有望跟进。9月1日天津将住房限购区域调整为市内六区，成为下半 年首个优化限购的强二线城市。9月4日沈阳取消二环内限购及限售，至此沈阳全面解除限购限售。9月7日南京取消核心四区玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区的限购。9月7日大连取消中山区、西岗区、沙河口区的限购及限售，至此大连全面解除限购限售。9月9日兰州取消主城四区限售及限购，至此兰州全面解除限购限售。我们认为政策宽松已进入加速落地阶段，预计后续更多地方政府将出台一系列需求端宽松政策，包括但不限于二线全面放开限购限售、一线放松远郊区域限购限售、新房备案价松动等。 当前已有十余个城市官宣认房不认贷，一线城市认房不认贷的政策效果初显，二线城市进入宽松政策加速落地阶段。若要维持复苏态势，使房地产市场平稳发展，预计后续一二线城市更多限制性政策将解除，有望出台更大力度的需求端支持性政策。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、 建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有 核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 一线城市认房不认贷效果初显4 二线城市宽松政策进入加速落地阶段4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻12 物管公司动态13 行业估值13 风险提示15 图表目录 图表1：北京看房找房热度指数4 图表2：上海看房找房热度指数4 图表3：广州看房找房热度指数4 图表4：深圳看房找房热度指数4 图表5：9月以来多个二线城市优化或解除限购限售政策4 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表9：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表10：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表11：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表12：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表13：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表14：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表15：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表16：40城新房成交面积及同比增速7 图表17：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表18：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表19：35城新房成交明细（万平方米）8 图表20：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表21：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表22：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表23：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表24：12城商品房的库存和去化周期10 图表25：12城各城市能级的库存去化周期10 图表26：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表27：地产行业政策新闻汇总11 图表28：地产公司动态12 图表29：物管行业资讯12 图表30：物管公司动态13 图表31：A股地产PE-TTM13 图表32：港股地产PE-TTM14 图表33：港股物业股PE-TTM14 图表34：覆盖公司估值情况14 一线城市认房不认贷落地后效果初显。广州深圳于8月30日官宣认房不认贷，北京上海于9月1日官宣认房不认贷后，本周（9.2-9.8）是四大一线城市全部政策落地后的第一周，由于备案数据较真实成交数据有几周的延迟，因此政策效果尚未在官方销售数据中体现，此处选用安居客数据。本周北上广深四大一线城市的看房找房热度指数较8月中旬（8.12-8.18）均有明显提升，其中北京+37.7%，上海+24.2%，广州+26.6%，深圳+45.3%；较上周（8.26-9.1）亦有所提升，其中北京+5.8%，上海+9.8%，广州+1.9%，深圳+5.5%。我们认为若要维持复苏态势使房地产市场平稳发展，后续一线城市放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅认定标准等政策有待落地。 图表1：北京看房找房热度指数图表2：上海看房找房热度指数 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 300 250 200 150 100 50 1W22 5W22 9W22 13W22 17W22 21W22 25W22 29W22 33W22 37W22 41W22 45W22 49W22 1W23 5W23 9W23 13W23 17W23 21W23 25W23 29W23 33W23 1W22 5W22 9W22 13W22 17W22 21W22 25W22 29W22 33W22 37W22 41W22 45W22 49W22 1W23 5W23 9W23 13W23 17W23 21W23 25W23 29W23 33W23 0 来源：安居客，国金证券研究所来源：安居客，国金证券研究所 图表3：广州看房找房热度指数图表4：深圳看房找房热度指数 160 140 120 100 80 60 40 20 1W22 5W22 9W22 13W22 17W22 21W22 25W22 29W22 33W22 37W22 41W22 45W22 49W22 1W23 5W23 9W23 13W23 17W23 21W23 25W23 29W23 33W23 0 250 200 150 100 50 1W22 5W22 9W22 13W22 17W22 21W22 25W22 29W22 33W22 37W22 41W22 45W22 49W22 1W23 5W23 9W23 13W23 17W23 21W23 25W23 29W23 33W23 0 来源：安居客，国金证券研究所来源：安居客，国金证券研究所 二线城市加速落地宽松政策，后续更多城市有望跟进。9月1日天津将住房限购区域调整为市内六区，成为下半年首个优化限购的强二线城市。9月4日沈阳取消二环内限购及限售，至此沈阳全面解除限购限售。9月7日南京取消核心四区玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区的限购。9月7日大连取消中山区、西岗区、沙河口区的限购及限售，至此大连全面解除限购限售。9月9日兰州取消主城四区限售及限购，至此兰州全面解除限购限售。我们认为政策宽松已进入加速落地阶段，预计后续更多地方政府将出台一系列需求端宽松政策，包括但不限于二线全面放开限购限售、一线放松远郊区域限购限售、新房备案价松动等。 图表5：9月以来多个二线城市优化或解除限购限售政策 时间城市政策主要内容 2023/9/1天津 非本市户籍大学毕业生在本市住房限购区域无住房的，可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证购买一套住房。将本市住房限购区域调整为市内六区，居民在住房限购区域内购买新建商品住房或二手住房的，仍然执行本市住房限购套数及资格政策。 2023/9/4沈阳取消二环内限购政策,取消住房销售限制年限规定。 全面解除居民家庭在我市购买商品住房的限购政策，居民家庭在我市购买商品住房的，不再受住房总套数 2023/9/7大连 限制。个人在我市购买的房屋不再受上市交易年限影响。 2023/9/7南京自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。 2023/9/9兰州取消在主城四区商品住房和存量住房的限售措施，取消现行限购措施。 来源：各政府官网，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第20；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.4%，在各板块中位列第2。本周地产涨跌幅前5名为融创中国、中国恒大、融信中国、世茂集团、正荣地产，涨跌幅分别为+163.8%、 +132.7%、+74.4%、+68.3%、+41%；末5名为德信中国、天房发展、弘阳地产、京投发展、中迪投资，涨跌幅分别为 -25.7%、-18.8%、-18.3%、-11.6%、-11.3%。 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 能房材银资电保多食食零媒公汽软耐运半消商医技制家源地料行本信险元品品售体用车件用输导费业疗术药庭 国电机银化公休有采综非通纺计建食钢汽轻房商建家交农医电传防子械行工用闲色掘合银信织算筑品铁车工地业筑用通林药气媒 产货服 Ⅱ Ⅱ 物务 金与、业融主饮 要料 事与与消业汽服费车务品 体者和保硬、与与服专健件生个半务业设与物人 军设事服金 金服机材饮 制产贸装电运牧生设 用与零与导 服备设科用 工备业务属 融装料料 造易饰器输渔物备 …………… 务…备…品 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名图表9：本周地产个股涨跌幅末5名 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 融中 创国 中恒 国大 融世正 信茂荣 中集地 国团产 0% 投 发展 迪 投资 中 京 弘阳地产 天房发展 德信中国 -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.3%，沪深300指数涨跌幅