2023W36：认房不认贷落地后市场热度升温，核心城市宽松进程持续

认房不认贷落地后市场热度升温，建议以月度数据判断政策落地后的效果。本周一线城市特别是北京的新房二手房市场表现亮眼，北京日均、周均的成交规模均有较大幅度增长。上海、深圳、广州市场也有不同程度的回暖。我们认为，认房不认贷落地后，大量前期观望和积压的客群加速入市，助推了本轮阶段性行情，但本周成交的大部分是已具备签约条件后的集中签约，且新政所鼓励的“卖一买一”受制于置换房产的出清速度，这部分需求的入市仍需时间。 整体而言核心城市市场热度是有所升温的，但我们建议以月度的数据去判断政策落地后真实的效果。 本周广州、南京等核心城市进一步调整购房政策，核心城市宽松进程将持续。 广州成为首个调降首付比例的一线城市，二套房非普最低首付比例由70%调降至40%。在“831新政”明确城市首套二套首付比例下限为20%/30%后，我们报告中提到该政策是为后续一线城市放松“铺路”，我们认为继广州之后，北京、上海、深圳限贷政策也有望跟进调整。此外，本周南京全面放开限购。 这是因城施策背景下首个全域打开限购的核心二线城市（目前多数核心二线城市依然执行部分区域限购），我们认为更多二线城市乃至一线外围的限购政策将进一步放松。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.1%，领先沪深300指数0.24个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第20名。本周上涨个股共25支，较上周减少52支，下跌股数为97支。 新房：受网签备案滞后影响，本周30个城市新房成交面积为163.9万平方米，环比下降37.1%，同比下降29.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.9万方，环比-34.3%，同比-51.6%；样本二线城市为101.9万方，环比-33.9%，同比6.8%；样本三线城市为24.2万方，环比-50.4%，同比-58.6%。从今年累计36周新房成交面积同比看，样本30城共计9979.2万方，同比-5.4%；一线城市为2325.3万方，同比5.1%；二线城市为5622.2万方，同比-8.6%；三线城市为2031.8万方，同比-7.1%。 二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计87.7万方，环比下降8.9%，同比下降8.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.1万方，环比1.2%；样本二线城市为38.5万方，环比-8.4%；样本三线城市为19.2万方，环比-22.0%。 信用债：本周共发行房企信用债5只，环比减少9只；发行规模共计60.00亿元，环比减少75.51亿元，总偿还量113.11亿元，环比减少22.56亿元，净融资额为-53.11亿元，环比减少52.94亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（63.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（63.3%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.认房不认贷落地后市场热度升温，核心城市宽松进程持续 认房不认贷落地后市场热度升温，建议以月度数据判断政策落地后的效果。本周我们统计的4个一线城市新房网签备案销售环比-37.1%表现平平，主要是网签备案数据滞后于更实时的成交情况。事实上，本周一线城市特别是北京的新房二手房市场表现亮眼，北京日均、周均的成交规模均有较大幅度增长。上海、深圳、广州市场也有不同程度的回暖。我们认为，认房不认贷落地后，大量前期观望和积压的客群加速入市，助推了本轮阶段性行情，但本周成交的大部分是已具备签约条件后的集中签约，且新政所鼓励的“卖一买一”受制于置换房产的出清速度，这部分需求的入市仍需时间。整体而言核心城市市场热度是有所升温的，但我们建议以月度的数据去判断政策落地后真实的效果。 本周广州、南京等核心城市进一步调整购房政策，核心城市宽松进程将持续。广州成为首个调降首付比例的一线城市，二套房非普最低首付比例由70%调降至40%（如家庭有一套房且无贷款记录或贷款已结清，则二套首付最低30%），同时首套房房贷利率调降至LPR-10%。广州限贷政策进一步放松，符合我们此前的预期，在“831新政”明确城市首套二套首付比例下限为20%/30%后，我们报告中提到该政策是为后续一线城市放松“铺路”，我们认为继广州之后，北京、上海、深圳限贷政策也有望跟进调整。 此外，本周南京放开玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四区限购，至此南京已全面放开限购。这是因城施策背景下首个全域打开限购的核心二线城市（目前多数核心二线城市依然执行部分区域限购），我们认为更多二线城市乃至一线外围的限购政策将进一步放松。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.1%，领先沪深300指数0.24个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第20名。本周上涨个股共25支，较上周减少52支，下跌股数为97支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为张江高科、泛海控股、世茂股份、深赛格、栖霞建设，涨幅分别为37.6%、20.5%、11.8%、9.0%、8.8%。跌幅前五为天房发展、京投发展、绵石投资、乾景园林、大龙地产，跌幅分别为-18.8%、-11.6%、-11.3%、-8.3%、-8.2%。 本周48家重点房企中共计上涨26支，较上周减少9支，涨幅位居前五的为融创中国、中国恒大、融信中国、世茂集团、正荣地产，涨幅分别为163.8%、132.7%、74.4%、68.3%、41.0%。跌幅前五为中梁控股、荣盛发展、华发股份、金科股份、中南建设，跌幅分别为-10.6%、-7.8%、-6.9%、-6.3%、-5.4%。 图表1：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股 图表5：本周跌幅前五个股 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅情况 图表8：本周重点房企跌幅情况代码 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 受网签备案滞后影响，本周30个城市新房成交面积为163.9万平方米，环比下降37.1%，同比下降29.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.9万方，环比-34.3%，同比-51.6%；样本二线城市为101.9万方，环比-33.9%，同比6.8%；样本三线城市为24.2万方，环比-50.4%，同比-58.6%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计36周新房成交面积同比看，样本30城共计9979.2万方，同比-5.4%；一线城市为2325.3万方，同比5.1%；二线城市为5622.2万方，同比-8.6%；三线城市为2031.8万方，同比-7.1%。其中一线城市中，北京（2.7%）、上海（15.9%）、广州（-3.8%）、深圳（-9.2%）。二三线城市中温州（34.8%）、泰安（11.7%）、扬州（10.1%）等总计8城同比均为正，南平（-89.5%）、衢州（-87.2%）、大连（-64.3%）等总计18城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计87.7万方，环比下降8.9%，同比下降8.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为30.1万方，环比1.2%；样本二线城市为38.5万方，环比-8.4%；样本三线城市为19.2万方，环比-22.0%。年初至今累计二手房成交面积为4054.3万方，同比变动为30.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1181.9万方，同比13.2%；样本二线城市为1907.3万方，同比34.8%；样本三线城市为965.1万方，同比48.3%。 图表14：本周13城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（9.4-9.10）共发行房企信用债5只，环比减少9只；发行规模共计60.00亿元，环比减少75.51亿元，总偿还量113.11亿元，环比减少22.56亿元，净融资额为-53.11亿元，环比减少52.94亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（63.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（40.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（63.3%）的债券为主。 图表19：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中，西永电子3年期中期票据（+38bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升，上海城开3年期公司债（-70bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表23：房企每周融资汇总（9.4-9.10） 5.本周政策回顾 图表24：全国性政策及消息（9.4-9.10） 图表25：地方性政策及消息（9.4-9.10） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们不看好三四线，但看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。