2023地产花园洋房项目整盘推广传播思考策略方案【房地产】【全案】

2023国悦府 年度传播思考策略 2022年整盘推广回顾 PART1 2023年整盘推广洞察 PART2 2023年推售目标&节点 PART3 2023年整盘推广梳理 PART4 2023年核心动作分解 PART5 目录 PART1 2022年整盘推广回顾 2022年推广节点回顾 时间节点3月5月16日9月17日11月26日 项目入市城市展厅开放营销中心开放项目首开 #推广主题##推广主题##推广主题##推广主题# 开淮时代的东方雅居 同脊安徽开府国悦 国悦风华启金秋盛境开 进阶当国悦一府定淮南 展厅开放主画面回顾 营销中心开放主画面回顾 首开主画面回顾 项目户型折页部分 项目物料回顾 项目部分价值海报 项目部分价值海报 PART2 2023年整盘推广洞察 3个问题3大课题 2022国悦三大营销问题 01 02 03 整盘节奏感 项目气质 产品溢价 缺失 缺失 缺失 营销 形象 价值 #2022年节奏感缺失# 一波三又折 12月项目首开 3月项目入市 一鼓作气再而衰三而竭 2022整盘节奏没有起来 热销楼盘典型—有节拍|有节奏|一波未落一波又起 #2022年项目气质缺失# 项目塑形难成体系 市场发声断断续续价值炒作反反复复开盘时间更更改该 形象很佳气质缺乏 2022整盘形象没有统一 热销楼盘典型—有形象|有界面|品牌+项目双赢 #2022年产品溢价缺失# 价格预期没达预期 首开之前价格预期低首开之后价格抗性大调整之后价格网红盘 溢价未成预期偏低 2022整盘产品溢价低 热销楼盘典型—有溢价|有预期|产品+价格双赢 2022国悦府有遗憾 有不足才会更奋进 有遗憾才会有美好 节奏感缺失项目气质缺失产品溢价缺失 2023国悦府有美好 2022年2023年 整盘节奏没有带起来 首开即爆红城市网红盘 营销 这个节奏如何去顺23年节奏如何保持重点面临营销问题 2022年 府，产品推广我们说很多产品 但是我们不仅只有产品 2023年 国，礼制国风悦，大宅生活 项目 整体形象如何去塑造国悦生活如何去演绎如何打造更体系价值 2022年 首开价格抗性价值预期不够 2023年 首轮价格调整低开高走起势 产品 加推之后价格提升产品溢价如何拔升价值预期如何营造 2022 节奏感缺失项目气质缺失产品溢价缺失 营销项目产品 2023 市场价值客户 项目至于城市项目至于板块项目至于竞品 项目整体塑形项目价值体系项目形象拔升 客户对产品价值预期客户对项目价格预期客户对社区生活预期 我们机会在哪里？ 我们价值体系如何搭建？我们提升点在哪里？ PART3 2023年推售目标&节点 2023年度核心目标 年度推售套数 579套 推售目标 年度销售目标 4.5亿 销售目标 年度去化指标 62% 去化目标 2023年度核心目标分解 时间轴线1月 库存去化 库存去化 库存 去化 库存 去化 库存 去化 库存 去化 360套/去化率62% 9# 高层 11# 洋房 10# 高层 16# 高层 5# 高层 库存去化加推节点 销售目标 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12月 营销启示 根据推售节点，研判2023年节奏划分国悦府项目需要在推广层面掀起两场风 时间轴线1月5月 12月 营销节奏推广风向 红盘热势加推热势 风从国悦来风启国悦耀 PART4 2023年整盘推广梳理 SPET1 纵观市场面—我们的机会在哪里？ 市场&板块分析 区域竞品分析 市场&板块分析 淮南板块分析 市场房价调研 居住属性分析 升值潜力分析 政务板块VS其他板块 田家庵区：均价6500元/㎡，配套完善但老旧，品质新房源较多； 大通区：淮南价格洼地，但配套不足，离城区较远； 经开区：发展缓慢印象仍在，不适合置业； 山南新区：大热板块，10年发展扶摇直上，房价一路上涨； 山南政务板块：山南新区的黑马板块，淮南置业最热点板块，大牌抢滩，印证潜力；市政府、学校、商业、交通、体育馆、公园等配套迅速落地，真正激活了板块活力。 房价：政务板块VS其他板块 经开区、大通区均价约5200元/㎡，部分楼盘单价在4500左右； 田家庵区均价约6566元/㎡，部分品质楼盘单价7000+； 山南新区均价7522元/㎡，部分楼盘价格突破9000元/㎡； 国悦府作为山南政务热门板块， 价格优势较为明显。 田家庵区6566元/㎡ 山南新区7552元/㎡ 经开区5166元/㎡ 大通区5200元/㎡ 居住便利：政务板块VS其他板块 相比成熟板块，例如，田家庵老城中心，市政府边，略显不足，但相比较其他板块，国悦府承接市政府的配套，尽享山南发展 便利，随着淮河大道、和风大街、 体育场、淮南南站的兑现，配套红利正在爆发。 华盛国悦府 和风大街 市政府 淮河大道 公园体育馆 南站 升值潜力：政务板块VS其他板块 政务板块凭借淮南市政府的助力及各种资源优势加持，一跃成为山南乃至于淮南炙手可热“奇迹沃土”，国悦府凭借 “近市政府”的地理优势，承接融入 淮南发展势能，吸引大批房产争抢，未来潜力可见。 #市场&板块核心价值锚点# 市府中轴山南C位 区域竞品分析 竞品格局分析 竞品横向对比 户型产品对比 竞品格局 本案周边大牌房企扎堆，产品同质化严重，处于红海竞争状态 金科·山水墅 绿城明月山南 安粮淮安府 拓基鼎元世家 海德公馆 本案 山南名邸 中电科八号院 项目 状态 产品 户型 均单价（元/㎡） 安粮淮安府 在售 洋房+高层 134-164 9500 拓基鼎元世家 在售 洋房+小高层 洋房113-118小高：104-126 洋8400高7600 金科·山水墅 在售 洋房+叠墅 主力户型洋房134 10000 南山名邸 在售 洋房+高层 洋房118-139高层98-117 高7700洋8500 绿城明月山南 在售 洋房+高层 129-220 高8000洋9500 海德公馆 在售 洋房+高层 主力户型洋房129 7500 中电科八号院 在售 洋房+高层 主力户型高123-168 7500 华盛国悦府 在售 洋房+小高 小高96-120洋房128-138 高7000洋8800 横向对比 对比项 本案 安粮淮安府 拓基鼎元世家 金科·山水墅 南山名邸 绿城明月山南 海德公馆 中电科八号院 效果图 建筑风格 新中式风格 新中式风格 新中式风格 现代风格 现代风格 现代风格 现代风格 新中式风格 总建面 14万㎡ - - - - 15.6万㎡ - 24万㎡ 户数 944 1016 1901 1082 2336 612 1456 1332 容积率 2.0 1.3 1.8 1.0 1.8 2.0 2.5 2.2 均价 (元/㎡) 7000-8500 9500 7600-8400 10000 7700-8500 8800-9000 7500 7500 物业 华盛新天地物业 安徽盛安绿城物业 拓基物业 金科智慧服务 合肥市佳家物业 绿城物业 自持物业 深圳市之平物业 物业费 （元/㎡/月） 未公开 1.98 1.26 1.26 1-2 1.98 1.26 1.25 区域产品风格均以现代、中式风格为主，项目占据价格优势 96㎡刚需，户型对比 本案96㎡刚需三房，紧随市场主力面积段，高得房率，超大景观阳台 对比项 本案 拓基鼎元世家 金科山水墅 绿城明月山南 安里家园 山南名邸 户型图 / 面积段 96㎡，3房1卫 104㎡，3房1卫 94㎡,3房1卫 95㎡，3房1卫 100㎡,,3房1卫 98㎡,,3房1卫 产品类型 小高层 高层 洋房 高层 高层 高层 开间 三开间朝南 三开间朝南 二开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 点评 刚需户型，动静分离，宽景阳台设计 南北通透动静分离 动静分离餐客一体 户型方正餐客一体 动静分离，北向次卧属，于拓展空间，但功能性较弱 常规户型，动静分离，宽景阳台设计 120㎡刚需&首改，户型对比 本案120㎡刚需&首改三房，属于区域流量产品之一，三开间优势明显 对比项 本案 拓基鼎元世家 绿城明月山南 安里家园 山南名邸 户型图面积段 120㎡，3房2卫 118㎡，2房2卫 123㎡,3房2卫 110㎡,,2房2卫 115㎡,2房2卫 产品类型 小高层 洋房 高层 高层 高层 开间 三开间朝南 三开间朝南 二开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 点评 三叶草户型，动静分明，互不打扰 南北通透餐客一体 双阳台设计得房率底 推展空间大阳台设计 常规户型，动静分离，宽景阳台设计 128㎡首改&改善，户型对比 本案128㎡首改&改善四房，功能相当，私家电梯前室。 对比项 本案 拓基鼎元世家 金科山水墅 绿城明月山南 安里家园 山南名邸 户型图面积段 128㎡，4房2卫 126㎡，3房2卫 124㎡,2房2卫 129㎡,3房2卫 120㎡,,2房2卫 117㎡,,3房2卫 产品类型 洋房 洋房 洋房 洋房 洋房 洋房 开间 四开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 点评 宽境阳台独立电梯前室 创变空间 三叶草户型动静分离 动静分离餐客一体 房源较少 餐客一体 景观阳台主卧套房 户型通透双卫设计 138㎡一步到位，户型对比 本案138㎡真改善户型，同类产品优势较大，双阳台设计，附赠较高！ 对比项 本案 安粮淮安府 中电科·8号院 绿城明月山南 海德公馆 山南名邸 户型图 / 面积段 138㎡，4房2卫 134㎡，3房2卫 148，4房2卫 136㎡,3房2卫 145㎡,4房2卫 130㎡,,3房2卫 产品类型 洋房 高层 洋房 洋房 洋房 洋房 开间 四开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 三开间朝南 四开间朝南 点评 双阳台设计超大餐客厅独立书房 主卧套房餐客一体 户型方正双阳台设计 房源较少 四叶草户型 主卧套房餐客一体 宽境阳台主武套房 项目价值小结 新中式建筑 现代审美柔和中式神韵 九境园林 生态园境，东方居住 2.0容积率 38%绿化率低密住区 高得房率 更阔绰的空间尺度 高端的生活 价值体系 #竞品差异化核心价值锚点# 国风大宅2.0低密住区 #区域价值核心占位输出# SPET2 结合项目面—我们的气质在哪里？ 品牌价值梳理 项目优势梳理 品牌价值梳理 百亿华盛 安徽房地产开发50强只为改变淮南而来 16载，匠筑14城 合肥、淮南、吉林等14个品质代表性项目 国家一级资质 注册资本9亿余元多元化产业布局发展 10万+业主的选择 华盛业主已突破10万+高净值人群的一致选择 华盛新天地物业 安徽物业服务综合实力20强 16载华盛专为淮南改善而来 优势一|交通优势 纵横路网，更快捷的出行 和风大街淮河大道合淮高速 和风大街，城市主干道，一站式直达市政府，约5分钟车程淮河大道，链接贯穿城市南北，直达老城中心，约15分钟车程 项目距离淮南南站约15分钟车程，凭借快速交通路网 出行更快一点 优势二|商业优势 拥醇熟商业配套，圈定C位 拓基广场万茂商业中心奥特莱斯 执掌山南新区万象繁华，吃喝玩乐一站尽享 繁华更近一点 优势三|文脉优势 学府环伺，全龄教育 自建幼儿园 淮南七小 山南四中 山南三中淮南二中 项目自建双语幼儿园，精英教育模式，全方位教育平台让孩子从容面对新时代挑战，真正赢在人生起跑线 学府环伺，浸润儒雅文风，呵护孩子每一个成长阶段 成长更高一点 优势四|生态优势 4大城市公园环绕，更生态 城市公园 周集坝公园中央公园 奥体公园 10万方高新区核心区城市公园；14万方党建主题周集坝公园；90公顷“E水系”综合性中央公园；4万人体育场+6000席综合体育馆+3000席游泳跳水馆+五星级奥林匹克宾馆，占地约56公顷的滨水奥体公园； 城市公园与生态相融合，绿色更自然一点 #项目塑造核心占位输出# SPET3 结合客户面—我们的溢价在哪里？ 客户标签塑造 客户形象描摹 客户定位 城市新中产 时代背景