存量房贷利率下调对商业银行影响有限

行业事件： 2023年8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。 存量房贷利率下调靴子落地 《通知》正式明确：1）存量房贷范围：指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款；2）不再区分“限购”城市与“非限购”城市，首套房首付比例统一不低于20%，二套房首付比例统一不低于30%；3）调整下限：首套房调整下限不低于LPR-20BP，二套房调整下限不低于LPR+20BP；4）调整方式：借款人可向按揭承贷机构申请由金融机构新发放贷款置换存量按揭贷款、或者直接向承贷机构申请协商变更合同约定的利率水平。 存量房贷利率下调对上市银行息差影响有限 截至2023年6月末，我国存量按揭贷款余额为38.6万亿元。上一轮房贷投放高峰期为2016年至2022年一季度，测算的这一阶段投放的按揭贷款规模在25.7万亿元，占存量房贷的66.58%。拉长时间来看，若不考虑提前还款的影响，2008年至今新投放的按揭贷款达到36.76万亿元，占存量按揭的92.65%。根据我们的测算，按照各个季度实际新发放的按揭贷款利率加权，2008年至今新发放的按揭贷款加权平均利率水平位5.37%。若假定： 1）存量房贷中90%以上为首套房，因此我们考虑二套房影响，统一按照首套房处理；2）不考虑因城施策，首套房调整下限统一为LPR-20BP；3）23Q2新发放按揭利率为4.11%，但考虑此次调整并未允许跨行转按揭，因此我们认为商业银行议价能力依旧优于居民。故我们假定将存量按揭利率调整为LPR+40BP，即存量按揭利率下调77BP。从上市银行角度来看，23H1末按揭贷款占生息资产比为13.14%。若假定上市银行存量按揭统一下调77BP，存量按揭利率下调将减少上市银行2023年利息收入1356亿元。若再假定23年生息资产平均余额按照近三年CAGR增速增长，则此次存量按揭利率下调对上市银行息差的影响为-5.27BP。若考虑首套房、二套房、因城施策以及借款人资质等问题，实际影响将小于测算结果。 存量按揭利率下调将倒逼存款利率下调，缓解银行息差压力 根据我们的测算，23H1上市银行净息差水平为1.72%，低于1.80%警戒线。 而8月17日，央行货币政策执行报告首次提出要维护商业银行合理净利润与息差水平。8月18日，央行等部门指出金融支持实体经济价格要可持续。 存量按揭利率下调后，为对冲此次利率下调对银行净息差的冲击，目前已经开始新一轮存款利率调降。9月1日，国有大行与多家股份行纷纷发布公告下调存款挂牌利率，1-5年期存款利率普遍下调10-25BP，可有效对冲存量按揭利率下调对商业银行息差的冲击。 投资建议 此次存量按揭利率下调政策落地，新一轮存款利率调降将有效支撑银行息差水平。近期高层会议多次提及当前银行息差压力，银行已经结束了“让利期”，政策定位转变将推动银行步入可持续发展阶段，未来息差水平也有望回升。 风险提示：稳增长不及预期，利率调降幅度超预期，资产质量恶化。 图表1：我国按揭贷款发放情况 图表2：上市银行按揭贷款占贷款余额比 图表3：存量按揭利率下调对上市银行23年净息差影响