银行业点评：存量房贷利率下调影响测算

行业点评 银行 证券研究报告 存量房贷利率下调影响测算 2023年09月08日 评级同步大市 2022A2023E2024E 重点股票评级 EPS（元）PE（倍）EPS（元）PE（倍）EPS（元）PE（倍） 邮储银行 0.94 5.83 1.08 5.07 1.25 4.38 买入 建设银行 1.28 4.84 1.36 4.55 1.46 4.26 增持 招商银行 5.47 5.77 5.66 5.58 6.24 5.06 买入 平安银行 2.20 5.14 2.70 4.19 3.18 3.55 买入 宁波银行 3.49 9.29 4.22 6.34 4.89 5.18 增持 常熟银行 1.00 7.04 1.25 5.63 1.53 4.60 增持 评级变动：维持 行业涨跌幅比较 17% 7% -3% 银行沪深300 资料来源：iFinD，财信证券 投资要点： -13% 2022-09 2022-12 2023-03 2023-06 多家大中型银行公布存量房贷利率调整细则，与央行指引一致。9月7 日，六大行等多家大中型银行相继就存量首套个人住房贷款利率调整 % 1M 3M 12M 发布公告。总体来看，各家银行操作细则与央行发布指引导向一致， 银行 -3.86 -2.89 0.67 均不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率 沪深 300 -6.52 -1.30 -7.25 政策下限。 刘敏分析师 执业证书编号:S0530520010001 liumin83@hnchasing.com 相关报告 1银行业2023年9月月报：“降息”靴子落地，经营指标改善2023-09-06 2银行业点评：央行二季度货币政策报告释放三大信号2023-08-18 调整方式：LPR定价的首套房批量调整，其他情况需主动申请。具体来看，根据各银行公告，自2023年9月25日起，将与存量个人住房 贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，存量首套住房贷款客户无需申请，银行将于当日统一批量调整。对于当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需先由客户主动向银行申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按调整规则调整贷款利率。 调整幅度：下调至贷款发放时所在城市房贷利率下限。具体来看，四大行均以2019年10月8日和2022年5月15日两个时间节点进行区 间划分，调整规则如下：一是对于2019年10月7日（含）前发放的、 已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率 （LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。二是对于2019年10月8日（含）至2022年5 月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。三是对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。 经测算，此次存量房贷调整的体量约为15万亿，在平均下修0.8个百分点的基础上，将会带来1200亿的利息收入损失。定性来看，图1 将新发放贷款利率与全国政策利率底进行比较，实际上，多个城市地方政策底高于全国底，且2019年以前实行基准利率时部分地区政策下 限为0.9倍，远高于全国下限，同时2008-2009受市场化“存量贷款7 折”影响，叠加以前年份在当前剩余还款额较低等多重影响，因此预计2015年以前调整体量有限，还款体量和幅度较大的时段集中在 2015-2019，实际测算结果小于仅与全国底比较的体量和幅度。定量来 看，我们假设：①个人住房贷款每年偿还5%，20年还清；②存量贷 款中80%符合首套住房标准；③平均下调幅度为0.8个百分点。在上述假设条件下，估计此次能享受存量房贷利率下调的贷款体量不超过15万亿，会给商业银行带来1200亿的利息收入损失，会影响净息差 3-4BP，影响4%左右的净利润。 投资建议：政策呵护，影响中性。存量房贷利率下调的同时，政策多措并举，呵护商业银行合理利润水平，总体对于商业银行影响中性。 具体来看，第一，第三轮存款利率下调开启，最高幅度25BP，明显高于前两轮调降幅度，显著缓解银行负债端压力；第二，8月MLF单独下调，5年期LPR未跟随，获得低负债成本的同时，缓解重定价压力；第三，降低首付比例，下调二套房贷利率下限40BP，均会有助于增加新发放贷款规模，帮助商业银行以量补价。往后看，不排除继续降准的可能，且央行二季度货币政策定调“需保持商业银行合理利润空间”，未来行业净息差有望企稳，叠加当前板块估值处于历史低位，无风险收益率的下调使得绝对收益空间进一步凸显，有望获得社保等长线资金的青睐，向上修复动能强。维持行业“同步大市”的评级。 风险提示：政策落地不及预期，资产质量大幅恶化。 日期政策利率下限 表1：历年全国首套房贷利率下限 2019年10月前基准利率*0.7 2019年10月-2022年5月LPR 2022年5月至今LPR-20BP 资料来源：中国人民银行、财信证券 表2：历年贷款利率基准及LPR 日期 2019年前贷款基准利率 LPR 2023-08-21 4.2 2022-12-20 4.3 2022-07-20 4.45 2022-03-21 4.6 2020-04-20 4.65 2019-12-20 4.8 2015-10-24 4.9 2015-08-26 5.15 2015-06-28 5.4 2015-05-11 5.65 2015-03-01 5.9 2014-11-22 6.15 2012-07-06 6.55 2012-06-08 6.8 2011-07-07 7.05 2011-04-06 6.8 2011-02-09 6.6 2010-12-26 6.4 2010-10-20 6.14 2008-12-23 5.94 2008-11-27 6.12 2008-10-30 7.2 2008-10-09 7.47 2008-09-16 7.74 2007-12-21 7.83 2007-09-15 7.83 2007-08-22 7.56 2007-07-21 7.38 2007-05-19 7.2 2007-03-18 7.11 2006-08-19 6.84 2006-04-28 6.39 2004-10-29 6.12 2002-02-21 5.76 1999-06-10 6.21 1998-12-07 7.56 1998-07-01 8.01 1998-03-25 10.35 1997-10-23 10.53 1996-08-23 12.42 1996-05-01 15.12 1995-07-01 15.3 1995-01-01 14.76 1993-07-11 14.04 1993-05-15 12.24 1991-04-21 9.72 资料来源：中国人民银行、财信证券 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 历年全国底(右) 贷款加权平均利率:个人住房贷款 图1：历年个人住房贷款利率与全国政策利率下限（%） 2009/3 2009/9 2010/3 2010/9 2011/3 2011/9 2012/3 2012/9 2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/9 2022/3 2022/9 2023/3 资料来源：中国人民银行、财信证券 评级系统说明 以报告发布日后的6－12个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。 类别投资评级 买入 增持 评级说明 投资收益率超越沪深300指数15%以上 投资收益率相对沪深300指数变动幅度为5%－15% 股票投资评级 行业投资评级 持有投资收益率相对沪深300指数变动幅度为-10%－5%卖出投资收益率落后沪深300指数10%以上 领先大市行业指数涨跌幅超越沪深300指数5%以上 同步大市行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-5%－5%落后大市行业指数涨跌幅落后沪深300指数5%以上 免责声明 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格，作者具有中国证券业协会注册分析师执业资格或相当的专 业胜任能力。 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。 本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发送，概不构成任何广告。 本报告信息来源于公开资料，本公司对该信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本公司对已发报告无更新义务，若报告中所含信息发生变化，本公司可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司及本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此作出的任何投资决策与本公司及本公司员工或者关联机构无关。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人（包括本公司客户及员工）不得以任何形式复制、发表、引用或传播。 本报告由财信证券研究发展中心对许可范围内人员统一发送，任何人不得在公众媒体或其它渠道对外公开发布。任何机构和个人（包括本公司内部客户及员工）对外散发本报告的，则该机构和个人独自为此发送行为负责，本公司保留对该机构和个人追究相应法律责任的权利。 财信证券研究发展中心 网址：stock.hnchasing.com 地址：湖南省长沙市芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心28层邮编：410005 电话：0731-84403360传真：0731-84403438