存量房贷利率下调或将落地，影响有限

事件：央行支持和鼓励商业银行与住房贷款借款人自主协商变更合同约定，或者用新发放贷款置换原来的存量贷款。 7月14日央行召开上半年金融统计数据新闻发布会，央行政策司司长邹澜在会上表示，“尽管市场报价利率下降了0.45pc（2022年以来5年期LPR共下调0.45pc至4.20%），但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 复盘来看，2008年也曾有下调存量按揭贷款利率的先例。2008年10月，央行曾经引导下调存量房贷利率，最低加点倍数由0.85倍降到0.7倍，同时适用于存量和新增房贷，最低首付款比例调整降至20%。各银行也推出了细则，在降低倍数的条件上各有不同，多数对客户的资产质量提出了要求，例如工行要求“借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录”，农行要求“初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，且借款人无连续90天（含）以上的逾期记录”等。 测算本次下调对银行息差及收入影响相对较小。简单测算，若假设2022年末各家银行存量房贷中执行利率在LPR之上的占比在50%，这部分贷款利率调降60bps，对上市银行息差影响在-4.6bps左右，对营业收入影响约-1.8%。个股中按揭占比较低的银行影响较小，如宁波银行（按揭占比6.2%）息差影响仅-1.04bps，营收影响仅-0.33%。 从银行经营角度来看，之前市场预期的资产端利率调降，如降息、降存量房贷利率、地方政府融资利率降低（如大基建类相关融资会随市场大环境利率下降），现已系数落地或即将落地，未来下调空间已有限，而负债端存款利率调降，尤其是储蓄存款利率下调已是大势所趋，未来有望支撑银行净息差水平。 而从银行估值角度看，当前受限于地产风险暴露及城投风险担忧，上市银行PB（lf）已处于0.47x的较低水平（处近3年6.4%分位数），2023Q1末基金重仓持股占比也降低至1.96%（基本与2014Q3历史低点1.92%相当），已充分反映市场悲观预期。再考虑到对银行息差不利的资产端利率调降政策现已基本落地，若后续其他稳增长政策持续推出，实体经济和零售信贷需求能有所改善，将有望带动银行估值修复，可积极关注当前银行股投资机会。 风险提示：房企风险集中爆发；消费复苏不及预期；存量房贷利率调降落地不及预期。 图表1：上市银行存量房贷利率下调对息差、收入影响测算（基于2022年末数据）